Mieterhöhungsverlangen der GbR durch Gesellschafter

Mieterhöhungsverlangen der GbR durch Gesellschafter; vereinbarter Mieterhöhungsausschluss

1. Das Mieterhöhungsverlangen, das nicht von der vermietenden GbR selbst, sondern von ihren Gesellschaftern ohne Hinweis auf die GbR erklärt wird, ist unwirksam.

2. Die in einer Vereinbarung über Mietermaßnahmen getroffene Regelung, dass „für die Dauer des Mietverhältnisses" Mieterhöhungen ausgeschlossen sind, schließt auch diejenige auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind alleinige Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung Grundstücksgesellschaft ... GbR. Diese Gesellschaft ist Eigentümerin des Grundstücks. Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung des auf diesem Grundstück befindlichen Hauses.

In einer „Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" vom 12.2.1988 trafen die Bekl. mit dem Voreigentümer u. a. folgende Vereinbarung: § 2 (2): „Der Vermieter verpflichtet sich, aus den durchgeführten Maßnahmen dem Mieter gegenüber für die Dauer des Mietverhältnisses keine Mieterhöhung geltend zu machen." Handschriftlich ist auf der Kopie des eingereichten Vertrages folgender Zusatz gemacht worden: „außer Betriebskostenveränderungen". Ob dieser Zusatz auch auf dem Originalexemplar der Vereinbarung vorhanden ist, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Datum vom 17.9.2010 baten die Kl. die Bekl. um Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 65,04 €.

Die Bekl. erteilten die geforderte Zustimmung nicht.

Die Kl. sind der Auffassung, die von ihnen begehrte Mieterhöhung sei formell und materiell ordnungsgemäß. Auch aus der Mustervereinbarung ergebe sich kein Ausschluss eines Mieterhöhungsrechtes, da dieses eindeutig nur auf den Fall der Modernisierung Anwendung finde. Normale Mieterhöhungen nach § 558 BGB seien hiervon nicht erfasst.

Die Bekl. sind der Auffassung, die Kl. seien nicht aktivlegitimiert, da Eigentümerin und damit Vermieterin des streitgegenständlichen Objektes die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei. Aus diesem Grund sei auch das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, da es weder vom Vermieter noch von einem bevollmächtigten Vertreter stamme. Darüber hinaus meinen sie, das im Rahmen der Mustervereinbarung getroffene Mietzinserhöhungsverbot betreffe auch die streitgegenständliche Mieterhöhung. Schließlich halten sie das Mieterhöhungsverlangen auch materiell für unbegründet, da die von den Bekl. gezahlte Miete bereits die ortsübliche Vergleichsmiete übersteige.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihnen begehrten Mieterhöhung, da die Voraussetzungen nach §§ 558 ff. BGB nicht erfüllt sind. Zwar ist die Aktivlegitimation der Kl. gegeben, da auch bei der nun angenommenen Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin nicht ausgeschlossen ist, dass an ihrer Stelle alle Gesellschafter klagen (KG, GE 2002, 665).

Jedoch ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, da es nicht vom Vermieter (der GbR) stammt, sondern von den Kl. als Gesellschafter der GbR. „Die Mieterhöhungserklärungen müssen namens der Gesellschaft abgegeben werden, und zwar entweder von einem oder mehreren Gesellschaftern oder von allen Gesellschaftern für die Gesellschaft" (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 9. Aufl., Vor § 558 Rdn. 28). An einer solchen Willenserklärung namens der GbR fehlt es vorliegend. Zwar wird zum Teil auch eine Erklärung aller Gesellschafter ohne Hinweis auf die Gesellschaft zugelassen (KG, GE 2001, 1671; LG Köln, WuM 2001, 287). Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen, da sie die Eigenständigkeit der GbR als Rechtspersönlichkeit übersieht.

Schließlich ist den Kl. durch § 2 der Mustervereinbarung in Verbindung mit § 566 BGB auch das Recht zur Mieterhöhung verwehrt. Eine Auslegung der Vereinbarung nach dem verobjektivierten Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) ergibt, dass gar keine Mieterhöhung zulässig ist, nicht nur eine solche für Modernisierungen. Die Formulierung „für die Dauer des Mietverhältnisses" bedeutet zweifelsfrei, dass nicht nur Modernisierungserhöhungen (die nur einmal möglich sind, und zwar im Rahmen der Durchführung der Modernisierung) ausgeschlossen sein sollen, sondern sämtliche Erhöhungen des Mietzinses. Letzte Zweifel an der gebotenen Auslegung würden nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Kl. als Rechtsnachfolger der Verwender der Klausel gehen.

Das Urteil ist rechtskräftig

Das von den Gesellschaftern der vermietenden GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärte Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.

Die aus den Klägern bestehende GbR mit der Bezeichnung Grundstücksgesellschaft GbR vermietete als Eigentümerin eine Wohnung auf dem ihr gehörenden Grundstück an die Beklagten. In einer mit diesen getroffenen „Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" verpflichtete sie sich, „aus den durchgeführten Maßnahmen dem Mieter gegenüber für die Dauer des Mietverhältnisses keine Mieterhöhung geltend zu machen". Die Kläger selbst baten ohne Hinweis auf die GbR die Beklagten um Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beklagten hielten die Mieterhöhung für unwirksam und eine Mieterhöhung wegen der Formulierung in der geschlossenen Vereinbarung für ausgeschlossen.

Das AG Wedding wies die Klage als unbegründet ab. Das von den Gesellschaftern der vermietenden GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärte Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam. Der in der Vereinbarung über Mietermaßnahmen vereinbarte Ausschluss von Mieterhöhungen „für die Dauer des Mietverhältnisses" betreffe auch Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wieder einmal ein Beispiel, welche Fallstricke die Rechtsprechung des BGH (GE 2001, 276) zur (Teil-) Rechtsfähigkeit der GbR enthält. Die (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts besitzt Rechtsfähigkeit, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet (BGH a.a.O.). Dies hat zur Konsequenz, dass die Sachbefugnis für Forderungen der Gesellschaft dieser selbst zusteht und sie selbst aktivlegitimiert wie prozessführungsbefugt zur Geltendmachung dieser Forderungen ist (LG Berlin GE 2002, 1061). Nicht aktivlegitimiert sind hingegen die Gesellschafter als Streitgenossen (BGH GE 2005, 1549 zur Heizkostennachforderung nach Grundstückserwerb durch eine BGB-Außengesellschaft). Ist der Mietvertrag also mit der Außengesellschaft abgeschlossen, muss diese das Mieterhöhungsverlangen geltend machen; die Gesellschafter sind nicht sachbefugt. Ob umgekehrt ein Mieterhöhungsverlangen, das die den Mietvertrag als solche abschließenden Gesellschafter geltend gemacht haben, deswegen unwirksam ist, weil sie es mit dem Zusatz GbR versehen haben, erscheint fraglich. In beiden Fällen ist jedenfalls Rechtsklarheit oberstes Gebot.

Die Auslegung des Mieterhöhungsausschlusses in der Vereinbarung über Mietermaßnahmen durch das AG Tempelhof-Kreuzberg ist zumindest fraglich, da es die Formulierung „aus den durchgeführten Maßnahmen" ausblendet. Daraus ergibt sich, dass während des Mietverhältnisses Mieterhöhungen grundsätzlich nicht auf die vom Mieter geschaffenen Ausstattungsmerkmale gestützt werden können, wie es ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109) entspricht, nicht aber, dass Mieterhöhungen gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB völlig ausgeschlossen sind. Angesichts dieser Rechtsprechung erscheint die getroffene Vereinbarung entbehrlich, wenn nicht – wie der entschiedene Fall zeigt – sogar schädlich.