Mieterhöhungsverlangen bei Wärmedämmung an Außenwänden

Mieterhöhungsverlangen bei Wärmedämmung an Außenwänden; keine Maßgeblichkeit eines Heizkostenspiegels

Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist dann wohnwerterhöhend, wenn sie zu einer erheblichen Energieeinsparung im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine 47,68 m2 große Wohnung. Die Kl. begehrt die Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 18,13 €, d. h. von 267 € auf 285,13 €; dies entspricht einer Miete von 5,98 €/m2.

Mit Urteil vom 6.8.2008 hat das Amtsgericht Hamburg den Bekl. verurteilt, einer Mieterhöhung um 8,59 €, d. h. von 267 € auf 275,59 € zuzustimmen, und die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen. Das Amtsgericht hat in seinem Urteil die von der Kl. aufgebrachte Wärmedämmung an den Außenwänden nicht als wohnwerterhöhend berücksichtigt, da ein Vergleich mit dem Heizkostenspiegel des Mietervereins für 2003 zeige, dass die Wärmedämmung nicht zu einem signifikant niedrigeren Energieverbrauch geführt habe.

Gegen dieses Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt und diese innerhalb der Berufungsbegründungsfrist begründet. Die Kl. ist der Ansicht, die aufgebrachte Wärmedämmung sei sehr wohl als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

I. Die Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur Anhebung der Miete auf 285,13 € verlangen.

1. Die Kammer schließt sich zunächst der Beurteilung des Amtsgerichts an, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach Lage und allgemeiner Ausstattung unter Außerachtlassung der Wärmedämmung 5,78 €/m2 beträgt. [...]

2. Darüber hinaus war jedoch auch die von der Kl. aufgebrachte Wärmedämmung an der Außenfassade als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen mit der Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Bereich des sog. Zweidrittelwertes von 6,02 €/m2 anzusiedeln ist und damit oberhalb der vorliegend begehrten 5,98 €/m2.

Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass eine Wärmedämmung nur dann als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt werden kann, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt.

Zur Beurteilung, ob ein solcher geringerer Energiebedarf gegeben ist, kann allerdings nicht auf den Heizkostenspiegel des Mietervereins zurückgegriffen werden. Wie auch das Amtsgericht zu bedenken gibt, fließen in diese Tabelle ohne jegliche Aufschlüsselung nach Baualtersklasse die Werte sämtlicher Gebäude ein. Dieser Umstand führt dazu, dass die im Heizkostenspiegel angegebenen Werte keinerlei Aussagekraft für den Energiebedarf von Häusern aus der hier einschlägigen Baualtersklasse haben.

Aufgrund der vorgelegten Bescheinigung des Wärmepassbüros sowie des Abnahmeprotokolls war es der Kammer jedoch möglich festzustellen, dass die von der Kl. aufgebrachte Außenwärmedämmung zu einer im Vergleich zu anderen Mietobjekten derselben Baualtersklasse erheblichen Einsparung von Energie geführt hat.

Der Bescheinigung des Wärmepassbüros ist zu entnehmen, dass die Wärmedämmmaßnahme den Heizwärmebedarf des Mietobjekts von 389.883 kWh/Jahr um 155.303 kWh/Jahr auf 234.580 kWh/Jahr reduziert. Dass die dieser Berechnung zugrunde gelegte Maßnahme auch tatsächlich entsprechend durchgeführt wurde, ergibt sich aus dem Abnahmeprotokoll.

Führt aber eine Wärmedämmmaßnahme zu einer Einsparung von fast 40 % des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes, ist davon auszugehen, dass es nunmehr einen erheblich besseren energetischen Zustand aufweist als die durchschnittlichen Gebäude derselben Baualtersklasse, zumal weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, dass das Gebäude vor Durchführung der Wärmedämmmaßnahme einen unterdurchschnittlichen energetischen Zustand hatte.

Dafür, dass der energetische Zustand des Gebäudes vorliegend nach der Wärmedämmung deutlich besser ist als bei anderen Gebäuden derselben Baualtersklasse, spricht auch, dass der Wärmedurchgangskoeffizient laut Bescheinigung des Wärmepassbüros nunmehr lediglich 0,28 W/(m2k) beträgt. Hierbei handelt es sich um einen sehr niedrigen Wert, der bei älteren Gebäuden üblicherweise nur durch Wärmedämmmaßnahmen erreicht werden kann, was dem Gericht aus anderen Verfahren bekannt ist.

Der durch die Wärmedämmung überdurchschnittlich gute energetische Zustand des Gebäudes rechtfertigt eine Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese Wohnung jedenfalls etwas unterhalb des Zweidrittelwertes, da gerade in Zeiten steigenden Umweltbewusstseins und hoher Energiekosten dem energetischen Zustand einer Wohnung eine hohe Bedeutung zukommt.

Eine Wohnwerterhöhung liegt dann vor, wenn die Dämmung zu einer erheblichen Energieeinsparung im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt.

Der Vermieter verlangte von dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung und berief sich u. a. auf eine wohnwerterhöhende Wärmedämmung an den Außenwänden. Der Mieter lehnte ab und verwies auf den Heizkostenspiegel des Hamburger Mietervereins, nach dem die Wärmedämmung nicht zu einem signifikant niedrigeren Energieverbrauch geführt habe. Mit dieser Argumentation hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Vermieters führte.

Das LG Hamburg änderte das angefochtene Urteil ab. Zutreffend sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass eine Wärmedämmung nur dann als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt werden könne, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führe. Zur Beurteilung, ob ein solcher geringerer Energiebedarf gegeben sei, könne allerdings nicht auf den Heizkostenspiegel des Mietervereins zurückgegriffen werden. In dieser Tabelle würden ohne jegliche Aufschlüsselung nach Baualtersklasse die Werte sämtlicher Gebäude einfließen. Dieser Umstand führe dazu, dass die angegebenen Werte keinerlei Aussagekraft für den Energiebedarf von Häusern aus der hier einschlägigen Baualtersklasse haben. Aufgrund der vorgelegten Bescheinigung des Wärmepassbüros sowie des Abnahmeprotokolls sei es der Kammer jedoch möglich festzustellen, dass die von dem Vermieter aufgebrachte Außenwärmedämmung zu einer im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse erheblichen Einsparung von Energie geführt habe. Führe aber eine Wärmedämmmaßnahme zu einer Einsparung von fast 40 % des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes, sei davon auszugehen, dass es nunmehr einen erheblich besseren energetischen Zustand aufweise als die durchschnittlichen Gebäude derselben Baualtersklasse.

Der Hamburger Mietspiegel unterscheidet nicht, ob ein Bestandsgebäude gedämmt ist oder nicht. Im Gegensatz dazu nimmt der Berliner Mietspiegel 2009 auf den energetischen Zustand des Wohngebäudes Rücksicht. Dies folgt aus der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (vgl. dazu 11.2, 11.3, 11.4 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2009), wonach in der Merkmalgruppe 4: "Gebäude" die Wärmedämmung entweder wohnwerterhöhend ist oder es auf den Verbrauchsenergiekennwert ankommt.