Mieterhöhungsverlangen bei mehreren Mietern einer Wohnung

Haben mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam gemietet, so kann das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG nicht aufgespalten und gegen einen der Mieter allein durchgeführt werden.

Das nur an einen der Mieter gerichtete Erhöhungsverlangen ist unwirksam.

Die Bekl. haben von der Kl. seit dem 1. Dezember 1970 laut Mietvertrag vom 29. September 1970 in ..., in der A-Str., eine 4-Zimmerwohnung gemietet. In dem Mietvertrag sind beide als Mieter aufgeführt. Die derzeitige Grundmiete beträgt 543 DM. In § 27 des Mietvertrages ist u. a. vereinbart, daß es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird.

Mit Schreiben vom 27. August 1981 verlangte die von der Kl. beauftragte Hausverwaltungsgesellschaft gemäß § 2 Abs. 4 MHG die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 690,45 DM. Das Schreiben ist an "Herrn G. W., A-Str." adressiert und beginnt mit der Anrede "Sehr geehrter Mieter". Da die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verweigert wurde, hat die Kl. fristgerecht gegen beide Mieter Klage erhoben.

Die Parteien streiten darüber, ob das nur an den Ehemann adressierte Schreiben vom 27. August 1981 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 2 MHG darstellt.

Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 16. April 1982 als unzulässig abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es u. a. folgendes ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es nicht auch der Bekl. zu 2) zugegangen sei. Da der Anspruch aus § 2 MHG eine Änderung des einheitlichen Mietverhältnisses zum Gegenstand habe, müsse das Erhöhungsverlangen allen Mietern gegenüber abgegeben werden. Daran ändere auch § 27 des Mietvertrages nichts. Mithin fehle es an einer für die Mieterhöhungsklage notwendigen Prozeßvoraussetzung.

Das Landgericht hat den Inhalt des Schreibens vom 27. August 1981 mit näherer Begründung dahin gewürdigt, daß das Mieterhöhungsverlangen nur mit Richtung auf den Bekl. zu 1) als Adressaten bzw. Erklärungsempfänger abgegeben worden sei, so daß es im Verhältnis zu der Bekl. zu 2) an der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung überhaupt fehle. Die in § 27 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung hat es als Vollmacht zum Empfang von Willenserklärungen aufgefaßt. Nach seiner Ansicht greift die Bestimmung hier aber nicht ein, weil der Bekl. zu 2) gegenüber eine Willenserklärung nicht abgegeben worden sei.

Durch Beschluß vom 24. März 1983 hat das Landgericht als Berufungsgericht die Einholung eines Rechtsentscheides zu der folgenden Frage angeordnet:

"Ist bei einer Mehrheit von Mietern das allein an einen Mieter gerichtete Mieterhöhungsverlangen diesem gegenüber wirksam?"

Das Landgericht will sich zu dieser Frage der vom OLG Celle in WuM 1982, 102 vertretenen Ansicht, nach welcher ein solches Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, anschließen.

Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MRÄndG liegen vor. Die Parteien streiten über eine Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Die Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Sie wird in Rechtsprechung und Literatur eingehend erörtert und betrifft über den hier vorliegenden Einzelfall hinaus eine unbestimmte Vielzahl von einschlägigen Fällen. Sie ist ersichtlich bisher noch nicht obergerichtlich entschieden worden. Soweit Obergerichte die Frage bereits erörtert haben, ist entweder der Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt (OLG Celle, WuM 1982,102; BayObLG, Beschluß vom 21.2.1983 - AR 112/81 -) oder eine andere Rechtsfrage entschieden worden (OLG Schleswig, Beschluß vom 22.3.1983 - 6 RE Miet 4/82 -). Das Oberlandesgericht Celle (a. a. O.) und das Bayerische Oberste Landesgericht (a. a. O.) haben jeweils einen Rechtsentscheid abgelehnt, weil die Vorlagefrage nicht entscheidungserheblich gewesen ist. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig (a. a. O.) befaßt sich - bei einem anders gelagerten Sachverhalt - mit der rechtlichen Tragweite einer - wie hier in § 27 Ziffer 2 des Mietvertrages - vereinbarten Vollmachts- bzw. Wirksamkeitsklausel. Diese Frage ist vorliegend vom Landgericht indessen nicht zur Entscheidung gestellt. Die fragliche Mietvertragsklausel hat es als wechselseitige Empfangsbevollmächtigung der Mitmieter untereinander ausgelegt, im übrigen ist die Frage nach der rechtlichen Bedeutung einer solchen Klausel Inzwischen auch obergerichtlich entschieden worden. Das Oberlandesgericht Schleswig (a. a. O.) hat die Frage dahin beantwortet, daß die Klausel als Empfangsvollmacht nach § 164 Abs. 3 BGB aufzufassen ist, die auch zur Entgegennahme von Mieterhöhungserklärungen ermächtigt. Von dieser Ansicht weicht das Landgericht, zumindest was die Qualifizierung der Klausel als Empfangsvollmacht angeht, nicht ab, so daß insoweit auch kein Anlaß zur Vorlage besteht. Auf die Frage, ob die Klausel zur Entgegennahme auch eines Mieterhöhungsverlangens bevollmächtigt, kommt es nach der Tatsachenwürdigung des Landgerichts nicht an. Denn dieses geht davon aus, daß ein Mieterhöhungsverlangen der Bekl. zu 2) gegenüber nicht erklärt worden ist.

Für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites ist schließlich die Vorlagefrage erheblich.

Das Landgericht hat das Schreiben der Kl. vom 27. August 1983, wie im Vorlagebeschluß im einzelnen näher dargelegt ist, dahin gewürdigt, daß das Mieterhöhungsverlangen nur dem Bekl. zu 1) gegenüber abgegeben worden ist und folglich der Bekl. zu 2) gegenüber ein Mieterhöhungsverlangen überhaupt nicht vorliegt. Nach herrschender Meinung hat das Oberlandesgericht die Entscheidungserheblichkeit nicht eigenständig, sondern auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß niedergelegten Rechtsauffassung, Tatsachenfeststellung und würdigung zu prüfen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Auffassung des Landgerichte offensichtlich unhaltbar ist (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1981, 173, 249). Dies Ist hier jedoch nicht der Fall. Es kann dahinstehen, ob das Landgericht bei seiner Tatsachenwürdigung nicht auch die außerhalb des Schreibens vom 27. August 1981 liegenden Umstände, wie insbesondere früheres Verhalten der Mieter, hätte berücksichtigen müssen. Denn bei der Auslegung einer Willenserklärung Ist grundsätzlich das Gesamtverhalten einschließlich aller Nebenumstände heranzuziehen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 42. Aufl., § 133 Anm. 2). Die Würdigung des Landgerichts ist jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar. Sie berücksichtigt den objektiven Wortlaut des Schreibens und auch den Umstand, daß beide Bekl. Mieter sind. Auf dieser Grundlage gelangt es zu der vertretbaren Folgerung, daß das Schreiben nur an den Bekl. zu 1) gerichtet ist. Haltbar ist auch die Auffassung, daß es sich bei der hier vereinbarten Klausel um eine wechselseitige Empfangsbevollmächtigung der Mieter untereinander handelt (§ 164 Abs. 3 BGB), die aber nicht eingreift, weil der Bekl. zu 2) gegenüber überhaupt keine Willenserklärung vorliegt. Geht man hiervon aus, dann stellt sich die Frage, ob das allein an den Bekl. zu 1) gerichtete Erhöhungsverlangen jedenfalls diesem gegenüber wirksam ist. Da das Verfahren nach § 2 MHG ein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraussetzt, hängt die Entscheidung des Rechtsstreits mithin von der Beantwortung der vorgelegtem Rechtsfrage ab. Zu der Vorlagefrage will sich das Landgericht der vom Oberlandesgericht Celle (a. a. O.) vertretenen Ansicht, nach der das allein an einen der Mieter gerichtete Erhöhungsverlangen unwirksam ist, anschließen.

Mit der zur Entscheidung gestellten Frage hat das Landgericht allerdings nur einen Teilaspekt der hier zu entscheidenden Problematik zum Ausdruck gebracht. Letztlich läuft seine Frage auf die primäre Frage hinaus, ob das mit beiden Eheleuten bestehende Mietverhältnis durch Einleitung und Durchführung eines nur gegen einen der Ehegatten gerichteten Mieterhöhungsverfahrens aufgespalten werden kann. Die Beantwortung der Vorlagefrage hängt von der Beantwortung dieser - vorrangigen - Frage ab. Der Senat trägt keine Bedenken, die Vorlagefrage um diese weitere Frage zu ergänzen. Der Senat darf eine solche Ergänzung vornehmen, sofern die zum Rechtsentscheid vorgelegte Frage dadurch nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (vgl. BayObLG NJW 1972, 685, 606).

III. Ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG kann, wenn mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam gemietet haben, nicht gegen einen der Mieter allein durchgeführt werden.

Nach § 2 Abs. 1 MHG kann der Vermieter von dem Mieter unter den dort genannten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Änderung des Mietvertrages (§ 305 BGB) dahin verlangen, daß der Mietzins auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben wird. Der Anspruch ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG). Haben - wie hier - Eheleute gemeinsam einen Mietvertrag auf der Mieterseite abgeschlossen, dann muß das Mieterhöhungsverlangen beiden Ehegatten gegenüber abgegeben werden (OLG Celle, WuM 1982, 102; BayObLG, Beschluß vom 21.2.1983 - AR 112/81 -; OLG Schleswig, Beschluß vom 22.3.1983 - 6 RE-Miet 4/82 - m.w.Nachw.).Mit dem gemeinsamen Abschluß des Mietvertrages haben die Eheleute zum Ausdruck gebracht, die Mieträume gemeinschaftlich benutzen zu wollen. Damit haben sie zugleich zu erkennen gegeben, daß für sie keine unterschiedlichen Rechte gelten sollen, das Mietverhältnis vielmehr für beide denselben Inhalt haben soll. Welches Rechtsverhältnis zwischen ihnen durch den Vertragsabschluß entstanden ist, ist umstritten. Es findet sich die Annahme eines familienrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses, einer Gemeinschaft nach §§ 741 f. BGB und eines gesellschaftsähnlichen Verhältnisses (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 635, 536 Rdz. 112). Die Frage kann hier dahinstehen. Denn es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, daß die Eheleute im Innenverhältnis gesamthänderisch oder jedenfalls gesamthandsähnlich miteinander verbunden sind (OLG Celle a.a.O.; BayObLG a.a.O.; OLG Schleswig a.a.O.; Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl. 535 Rdz. 16; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rdn. III, 146). Diese durch die gemeinschaftliche Zweckverfolgung geschaffene Bindung bewirkt, daß ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, aus dem sich keiner der Eheleute ohne Einverständnis des anderen lösen kann.

Für das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG haben die gesamthänderische Bindung und die sich daraus ergebende Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zur Folge, daß die Zustimmung zur Mieterhöhung von den Eheleuten nur gesamthänderisch geschuldet wird und der Anspruch des Vermieters auf eine unteilbare Leistung gerichtet Ist (OLG Celle a.a.O.; BayObLG a. a. O.; Sternel, a. a. O. Rdn. III, 145; Barthelmess, 2. WKSchG., 2. Aufl. 2 MHG Rn. 53; RGR-Komm./Gelhaar, BGB; 12. Aufl., § 564 b Anh.: WKSchG § 2 MHG zu Rdn. 22). Die Vertragsänderung, auf die das Mieterhöhungsverlangen abzielt, kommt darum erst zustande, wenn beide Eheleute zustimmen. Der Aufspaltung des mit beiden Eheleuten bestehenden Mietverhältnisses durch Einleitung eines nur gegen einen von ihnen gerichteten Mieterhöhungsverfahrens steht, wie bereits das Bayerische Oberste Landesgericht und das Oberlandesgericht Celle (a. a. O.) ausgeführt haben, die gesamthänderische bzw. gesamthandsähnliche Bindung der Mieter entgegen. Kann demnach das Mieterhöhungsverfahren nur gegen beide Mieter durchgeführt werden, dann muß das Mieterhöhungsverlangen auch an beide Mieter gerichtet werden. Das nur an einen der Mieter gerichtete Erhöhungsverlangen ist unwirksam. Es stellt kein wirksames Angebot zur Änderung des Mietvertrages dar und verpflichtet den Empfänger nicht zur Annahme durch Zustimmung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG (OLG Celle und BayObLG a. a. O.).