Mieterhöhungsverlangen bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen

Mieterhöhungsverlangen bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen; ortsübliche und "angemessene" Miete

Zur Wirksamkeit eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 ABs. 2 MHG gehört bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nicht auch die Darlegung, daß die verlangte Miete sich im Rahmen der "angemessenen" Miete des § 7 Abs. 2 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) hält.

Das LG hat dem Senat die folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist die Darlegung, daß eine verlangte Mietzinserhöhung für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen die angemessene Miete nach § 7 WGG nicht überschreitet, Voraussetzung der Wirksamkeit des im übrigen nach § 2 MHG zu beurteilenden Mieterhöhungsverlangens? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. ist ein im Sinne des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG) gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Der Bekl. hat von der Kl. in Rechtsnachfolge und Fortsetzung eines von der Vormieterin 1968 eingegangenen Mietverhältnisses durch Mietvertrag vom 17. Januar 1979 eine Wohnung gemietet. Als Mietpreis sind wie seit April 1977 schon von der Rechtsvorgängerin 4,50 DM/qm einschließlich der Betriebskosten zu zahlen. Hinzu kommen Heizkosten, für die neben der Miete eine monatliche Vorauszahlung erhoben wird. Unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße von 66,91 qm heißt es in § 3 des schriftlichen Mietvertrages, die vom Wohnungsunternehmen unter Beachtung des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete monatlich 292,10 DM beträgt. In Nr. 2 Abs. 4 der dem Mietvertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Kl. heißt es weiter: "Das Wohnungsunternehmen wird die Miete ermäßigen, soweit es auf Grund des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen oder sonst maßgeblicher gesetzlicher Bestimmungen hierzu verpflichtet ist." Die Kl. begehrt von dem Bekl. Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 MHG von bisher 4,50 DM/qm auf nunmehr 5,70 DM/qm. Im Mieterhöhungsschreiben vom 23. November 1979 hat sie die begehrte Mietzinserhöhung zwar entsprechend § 2 MHG erläutert, jedoch nicht dargelegt, daß der nunmehr verlangte Mietzins die "angemessene" Miete nach § 7 Abs. 2 WGG i. V. m. § 13 WGG DV nicht übersteigt. Erst nach Klageerhebung hat sie im Laufe des Rechtsstreits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt, aus der sich für die in Rede stehende Wohnung ein Betrag von in der Tat 5,70 DM/qm ergibt. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage als unzulässig abgewiesen und gemeint, als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen müsse die Kl. bei Durchsetzung einer Mieterhöhung schon im schriftlichen Mieterhöhungsverlangen sowohl darlegen, daß das geforderte Entgelt durch die ortsüblichen Mietentgelte des allein vergleichbaren Wohnraumes eben anderer Genossenschaften gerechtfertigt sei, als auch, daß der geforderte Mietzins die gemeinnützigkeitsrechtlich vorgeschriebene Kostenmiete nach § 13 WGG DV nicht übersteige. Entsprechende Darlegungen lasse das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vermissen, so daß es schon an der Prozeßvoraussetzung eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens fehle.

Gegen dieses Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht als Berufungsgericht hat daraufhin dem Senat die oben aufgeführte Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. Während der Bekl. schon vorprozessual für das Mieterhöhungsverlangen auch die Darlegung hinsichtlich der angemessenen Miete nach § 7 Abs. 2 WGG i. V. m. § 13 WGG DV für erforderlich erachtet, wird dies von der Kl. verneint. II. Die Vorlage ist zulässig und war wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu bescheiden. 1. Die vom Landgericht vorgelegte Frage, ob gemeinnützige Wohnungsunternehmen im schriftlichen Erhöhungsverlangen auch darlegen müssen, daß die geforderte Mietzinserhöhung die gemeinnützigkeitsrechtlich vorgeschriebene Miete (§ 7 Abs. 2 WGG i. V. m. § 13 WGG DV) nicht übersteige, berührt sich mit der im vorliegenden Rechtsstreit vom Amtsgericht bejahten weiteren Frage, ob wegen der im WGG vorgeschriebenen "angemessenen Miete" für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen ein eigenständiger Teilmarkt anzunehmen ist und als Vergleichsobjekte im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG nicht die Gesamtheit aller sonst maßgebenden Wohnungen, sondern nur Vergleichsobjekte des gemeinnützigen Wohnungsbaubestandes in Betracht kommen (im letzteren Sinne bejahend: Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdnr. C 72; Lau, WM 1978. 201 Amtsgericht Frankfurt/M, ZMR 1974, 148: jetzt auch Landgericht Mannheim, WM 1980, 181; einschränkend: Sternel, Mietrecht, 2, Aufl., lll Rdnr. 110; ablehnend: Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht V zu § 2 MHG, Seite 5: Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 10 MHG, Rdnr. 51 im Gegensatz zur Vorauflage; Riebandt-Korfmacher, GWW 1973, 551). Indes hat das Landgericht diese Rechtsfrage dem Senat nicht zur Entscheidung vorgelegt. Sie ist auch weder Vorfrage noch kann sie etwa nur mit der vorgelegten Rechtsfrage zusammen notwendig in dem einen oder dem anderen Sinne beantwortet werden. 2. Es ist mithin allein über die erste Frage zu befinden gewesen, ob Voraussetzung für die Wirksamkeit eines nach § 2 MHG zu beurteilenden Mieterhöhungsverlangens bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auch die Darlegung ist, daß die verlangte Miete die "angemessene" Miete im Sinne des § 7 Abs. 2 WGG nicht überschreite. Sie findet in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Beantwortung: Nach der einen, vor allem von Lau im Anschluß an eine Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/M (ZMR 1974, 148) vertretenen und vorliegend vom Amtsgericht geteilten Auffassung (Lau, ZMR 1974, 150 und WM 1978, 201) gehört zur Nachprüfbarkeit und damit Wirksamkeit des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens auch die Darlegung der Angemessenheit des Mietzinses im Sinne des § 7 Abs. 2 WGG i. V. m. § 13 WGG DV. Danach muß im Mieterhöhungsverlangen das gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen unter Vorlage einer entsprechenden Wirtschaftlichkeitberechnung darlegen, daß der verlangte Mietzins die nach der 2. BerechnungsVO zu berechnende Kostenmiete bzw. bei vor dem 20. Juni 1948 errichteten Altbauwohnungen die nach § 13 WGG DV zu berechnende sonst angemessene Miete im Sinne des § 7 Abs. 2 WGG nicht übersteigt. Mit dem Amtsgericht Frankfurt/M sieht Lau in der Bindung an die "angemessene Miete, wie sie in § 7 WGG den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auferlegt ist, ein auch auf das individuelle Mietverhältnis durchschlagendes

ichteten Altbauwohnungen die nach § 13 WGG DV zu berechnende sonst angemessene Miete im Sinne des § 7 Abs. 2 WGG nicht übersteigt. Mit dem Amtsgericht Frankfurt/M sieht Lau in der Bindung an die "angemessene Miete, wie sie in § 7 WGG den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auferlegt ist, ein auch auf das individuelle Mietverhältnis durchschlagendes gesetzliches Verbot (§ 134 BGB), eine höhere als die allein von der Rechtsordnung gebilligte Kostenmiete zu fordern. Zugleich entnimmt er damit korrespondierend dem WGG das Gebot, zum Nachweis der Einhaltung der durch § 7 Abs. 2 WGG gezogenen Grenzen dem Erhöhungsverlangen eine alte und eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen, Wenn auch - so meint das Amtsgericht Frankfurt/M - die Bestimmungen des § 7 WGG und des § 13 WGG DV grundsätzlich nur Wirkung im Verhältnis zwischen Staat und dem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen haben, diene das Gebot des § 7 Abs. 2 WGG noch nicht einem Selbstzweck, habe vielmehr den aus dem Sozialstaatsprinzip herzuleitenden Zweck zu erfüllen, preisgünstigen Wohnraum bereitzustellen. Aus dem systematischen Zusammenhalt der Normen, so meint das Amtsgericht, und deren Sinn und Zweck, aber auch bereits aus seinem Wortlaut heraus komme § 7 Abs. 2 WGG auch Drittwirkung für das Verhältnis zwischen dem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und seinen Mietern zu und stelle sich daher als gesetzliches Verbot dar, eine höhere als die angemessene Miete zu verlangen (unter Berufung u. a. auf das Sozialstaatsprinzip auch: Lau, ZMR 1974, 193). Nach einer von Schmidt-Futterer/Blank (a.a.O., Rdnr. C 72) vertretenen Mittelmeinung soll das gemeinnützige Wohnungsunternehmen zwar verpflichtet sein, schon im schriftlichen Erhöhungsverlangen mitzuteilen, daß die geforderte Mieterhöhung die gemeinnützigkeitsrechtlich vorgeschriebene Kostenmiete nicht übersteige. Für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens soll es jedoch ausreichen, wenn der Vermieter ohne nähere Angaben die Einhaltung dieser Beschränkung behaupte. Erst wenn der Mieter diese Angabe bestreite, habe der Vermieter sie nachzuweisen. Nach ganz überwiegender Meinung dagegen entfaltet § 7 Abs. 2 WGG und mit ihm § 13 WGG DV im Verhältnis zwischen dem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und dem Mieter keine Wirkung, beschränkt sich in seiner Bedeutung vielmehr auf das Verhältnis zwischen staatlicher Aufsichtsbehörde und Unternehmen. Insbesondere enthalte § 7 Abs. 2 WGG im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter kein gesetzliches Verbot, eine höhere als die kostenorientierte "angemessene" Miete zu verlangen (vgl. Landgericht Frankfurt/M, WM 1974, 184 f. - 186 -: Sternel, a.a.0., Ill, Rdnr. 65; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender a.a.0., § 2 MHG, Seite 5. Riebandt Korfmacher, GWW 1973, 55 ff., Barthelmess, a.a.0., § 10 MHG, Rdnr. 50; für die Zeit vor Inkrafttreten des Grundgesetzes: Werner-Meier/Drager, Die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen. 2. Aufl., 1941, S. 127). Mithin konne auch die Wirksamkeit des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 1 MHG nicht von der Darlegung abhängig sein, daß die verlangte Miete die Kostenmiete nicht übersteige (vgl. Landgericht Frankfurt/M., a.a.0.; Riebandt-Korfmacher, a.a.0.: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a. a.0 ) . III. Die Vorlagefrage ist zu verneinen

1. Zur Wirksamkeit eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 1 MHG gehört bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nicht auch die Darlegung, daß die verlangte Miete sich im Rahmen der "angemessenen" Miete des § 7 Abs. 2 WGG hält, dies schon deshalb, weil § 7 Abs. 2 WGG keine rechtlichen Wirkungen im Verhältnis Vermieter/Mieter zeitigt. Dies folgt aus der Entstehungsgeschichte, dem Zweck des Gesetzes, vor allem aber aus der Gesetzessystematik, wie sie sich aus dem Gesamtzusammenhang der Vorschriften des WGG, insbesondere des § 19 Abs. 2 und 5 WGG ergibt Danach kann den aufgezeigten Versuchen, § 7 Abs. 2 WGG den Charakter eines zwischen Mieter und Vermieter wirkenden gesetzlichen Verbotes zu verleihen, kein Erfolg beschieden sein und die in Rede stehende Darlegung im Mieterhöhungsschreiben nicht zu dessen Wirksamkeitsvoraussetzung erhoben werden. 2. Der Gegenmeinung ist zuzugeben, daß § 7 Abs. 2 WGG seinem Wortlaut nach, wenn es dort heißt: "Das Wohnungsunternehmen darf Wohnungen nur zu angemessenen Preisen überlassen" bei isolierter Betrachtung durchaus auch als ein zwischen Vermieter und Mieter wirkendes gesetzliches Verbot der Vereinbarung einer höheren Miete aufgefaßt werden kann. Wenn nämlich Wohnraum nur gegen eine angemessene Miete überlassen werden darf, liegt an sich die Annahme nicht fern, eine entgegenstehende Vereinbarung sei wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig, weil (so Lau in ZMR 1974, 151 und ZMR 1g74, 193) sie von der Rechtsordnung mißbilligt wird und sie die Gemeinnützigkeit des Unternehmens gefährdet. Bereits dieser allein auf den Wortlaut abstellenden Erwägung kann indes - wenn auch nicht zwingend, wie mit insoweit gleichem Wortlaut § 8 Wohnungsbindungsgesetz zeigt -entgegengehalten werden, daß sich § 7 Abs. 2 WGG immerhin nicht etwa in gleicher Weise an Vermieter und Mieter, sondern nur einseitig an das Wohnungsunternehmen wendet und allein ihm ein bestimmtes Verhalten aufgibt. 3. Dem Amtsgericht Frankfurt/M und auch Lau ist ferner durchaus einzuräumen, daß § 7 Abs. 2 WGG sicher auch vor dem Hintergrund des grundgesetzlich verankerten Sozialstaatsprinzips zu sehen ist. Indes verkennt diese an dem Sozialstaat ausgerichtete Argumentation, daß der Zusammenhang mit dem Sozialstaatsgedanken allein noch nichts darüber besagt, ob zu seiner Ausgestaltung ergangene Gesetze oder doch -wie hier-vor seinem Hintergrund zu sehendes vorkonstitutionelles Recht allein schon deshalb und in jedem Fall Wirkung auch unmittelbar im Privatrechtsverhältnis und nicht etwa nur im Verhältnis zur staatlichen Aufsichtsbehörde haben soll . Allerdings ist das Sozialstaatsprinzip mehr als nur inhaltslose Deklamation, wendet sich vielmehr vor allem als Auslegungsrichtlinie gerade auch an Verwaltung und Rechtsprechung. Wie aber Sozialstaatlichkeit als dem Schutz der wirtschaftlich und gesellschaftlich Schwächeren verpflichtete, auf Ausgleich zwischen den Bevölkerungsschichten und den widerstreitenden sozialen Gruppen gerichtete Staatsidee konkret Gestalt gewinnen soll, zu welchem Ziel und mit welchem konkreten Mittel das Spannungsverhältnis zwischen Freiheit des einzelnen und Bindung im öffentlichen Interesse gelöst werden soll, ist in erster Linie der Entscheidung des Gesetzgebers vorbehalten. Ihm obliegt es zu entscheiden, mit welchen Mitteln er sozialstaatliche Erfordernisse durchsetzen und sichern will. Ob er ein bestimmtes als gemeinwohlkonform erachtetes Verhalten gebietet oder ein entgegenstehendes verbietet, ob

Bindung im öffentlichen Interesse gelöst werden soll, ist in erster Linie der Entscheidung des Gesetzgebers vorbehalten. Ihm obliegt es zu entscheiden, mit welchen Mitteln er sozialstaatliche Erfordernisse durchsetzen und sichern will. Ob er ein bestimmtes als gemeinwohlkonform erachtetes Verhalten gebietet oder ein entgegenstehendes verbietet, ob er wie in § 8 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz einen Verstoß gegen Verbote und Gebote mit der Folge der Nichtigkeit widersprechender Rechtsgeschäfte ahndet oder gar solches Verhalten strafbewehrt oder ob er etwa wie im Gesetz zur Anpassung und Gesundung des deutschen Steinkohlenbergbaus (Kohlegesetz vom 15. Mai 1968) auf unmittelbaren rechtlichen Zwang verzichtet und lediglich die Nichtbeachtung der sich ganz wesentlich im Sozialstaatsprinzip gründenden Zielvorstellungen des Kohlegesetzes mit dem Entzug ansonsten gewährter Subventionen und steuerlicher Erleichterungen ahndet, ist seiner gesetzgeberischen Entscheidung überlassen. Allein dies zeigt hinreichend, daß der im Grundsatz durchaus zu Recht erfolgte Hinweis auf das Sozialstaatsprinzip für sich genommen nur wenig dafür hergeben kann, ob ein bestimmtes Verhalten mit der Rechtsfolge des § 134 BGB unter ein gesetzliches Verbot gestellt ist oder nicht. 4. Bedeutsamer als der Hinweis auf das Sozialstaatsprinzlp ist daher eine am Gesamtzusammenhang der Normen des WGG und an seiner gesetzlichen Systematik ausgerichtete Auslegung. Sie zeigt, daß die sich für eine unmittelbare rechtliche Wirkung im Verhältnis Vermieter/Mieter aussprechende Argumentation ersichtlch die Systematik des WGG und die Wirkungen des Gemeinnützigkeitsrechts verkennt. § 7 Abs. 2 WGG kann nämlich nicht nur für sich, muß vielmehr im Zusammenhang insbesondere mit § 19 WGG gesehen werden. Daraus erhellt, daß das gemeinnützige Wohnungsunternehmen eben keineswegs gehindert ist - wie Lau und das Amtsgericht Frankfurt/M annehmen -, eine höhere als die kostenorientierte "angemessene" Miete zu fordern. Es ist ihm auch sonst nicht verwehrt, seinen Geschäftsbetrieb nunmehr gewinnorientiert und nicht mehr an den Vorschriften des WGG auszurichten. Tut es das - aus welchen Gründen auch immer -, steht dem rechtlich nichts entgegen. Es riskiert lediglich, daß es nach § 19 WGG im Verfahren zur Entziehung der Anerkennung die sich aus der Gemeinnützigkeit ergebenden Vorteile verliert. Nur insoweit und mit dieser Begrenzung "mißbilligt" die Rechtsordnung ein dem WGG zuwiderlaufendes Geschäftsgebahren. Die Wirksamkeit der dem WGG und insbesondere auch § 7 Abs. 2 WGG entgegenstehenden privatrechtlichen Verträge bleibt hiervon unberührt. Die von Lau zur Begründung herangezogene "Mißbilligung durch die Rechtsordnung" (ZMR 1974. 151) beschränkt sich eben allein darauf, daß dem sich so verhaltenden Unternehmen für die Zukunft nicht mehr die Vorteile der Gemeinnützigkeit zugute kommen sollen und es für die Vergangenheit zur Abgeltung der durch die Gemeinnützigkeit erlangten Vorteile nach Maßgabe des § 19 Abs. 5 WGG verpflichtet werden kann (so schon für die Zeit vor Inkrafttreten des Grundgesetzes: Werner-Meier/Dräger, Die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen, 2. Aufl., 1941, S. 127 und für die Zeit danach: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O.; Barthelmess, a.a.O: Sternel. a.a.O.: Riebandt Korfmacher, WGG 1973, 551). Daß sich allein hierin die Sanktionen des WGG erschöpfen, läßt auch ein Vergleich mit § 8 Wohnungsbindungsgesetz deutlich werden: Auch dort gibt das Gesetz im übrigen gar in

ngswesen, 2. Aufl., 1941, S. 127 und für die Zeit danach: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O.; Barthelmess, a.a.O: Sternel. a.a.O.: Riebandt Korfmacher, WGG 1973, 551). Daß sich allein hierin die Sanktionen des WGG erschöpfen, läßt auch ein Vergleich mit § 8 Wohnungsbindungsgesetz deutlich werden: Auch dort gibt das Gesetz im übrigen gar in sprachlichem Anklang an § 7 Abs. 7 WGG dem Verfügungsberechtigten auf, die Wohnung nicht zu einem höheren Entgelt als der Kostenmiete zu überlassen. Anders aber als bei § 7 WGG bestimmt § 8 Wohnungsbindungsgesetz ausdrücklich, daß eine Vereinbarung unwirksam ist, soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt. Hierauf entfallende Leistungen sind zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Eben eine solche Sanktion sieht das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht nicht vor. Sie läßt sich auch für die Zeit nach Inkrafttreten des Grundgesetzes nicht lediglich durch den Hinweis auf Sinn und Zweck des Gesetzes und seine Nähe zum Sozialstaatsprinzip begründen. Dies entspricht im übrigen auch den Materialien zur Novelle des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, wo es in der Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates in BT Drucksache 7/2011 Anl. 3 heißt: "Soweit sich die Bindung an die Kostenmiete aus anderen gesetzlichen Vorschriften ergibt, besteht diese Bindung nicht im Verhältnis zum Mieter." 5. Nach alledem ist § 7 Abs. 2 WGG im Verhältnis zwischen Wohnungsunternehmen und Mieter keine rechtliche Wirkung beizumessen. Seine Wirkung beschränkt sich vielmehr mit dem dargelegten ihm eigenen Regelungsmechanismus auf das Verhältnis zwischen Wohnungsunternehmen und staatlicher Aufsicht. Ist aber das Wohnungsunternehmen jedenfalls auf Grund gesetzlicher Regelungen nicht einmal gehindert, einen höheren als den kostenorientierten "angemessenen" Mietzins zu vereinbaren, kann die Darlegung, der begehrte Mietzins überschreite nicht die Kostenmiete des § 13 WGG DV selbst dann, wenn vertraglich die den gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen entsprechende Kostenmiete vereinbart ist, nicht gesetzliche Wirksamkeitsvoraussetzung des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens sein und ist damit entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht Prozeßvoraussetzung für die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage. Hiernach war der sich aus dem Beschlußsatz ergebende Rechtsentscheid zu treffen.