Mieterhöhungsverlangen bei Doppelhaushälfte

Mieterhöhungsverlangen bei Doppelhaushälfte; identifizierbare Vergleichswohnungen; Anforderungen an Sachverständigengutachten

1. Die Bevollmächtigung zur Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens kann auch formularmäßig durch eine mietvertragliche Klausel erfolgen.

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte kann nicht anhand des Berliner Mietspiegels ermittelt werden.

3. In einem eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten muss der Sachverständige nicht die konkreten Anschriften der Vergleichsobjekte angeben, wenn die sonstigen Angaben eine genügende Grundlage für eine Überprüfung der Nachvollziehbarkeit des Sachverständigengutachtens ergeben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet.

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28. September 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen innegehaltene Doppelhaushälfte von 1.278,23 € um 242,44 € auf monatlich 1.520,67 € ab dem 1. Dezember 2009 zuzustimmen.

Das Erhöhungsverlangen ist, für die Bekl. erkennbar, von beiden Kl. abgegeben worden. Die Erklärung des Kl. zu 1. erfolgte gemäß § 164 Abs. 1 BGB auch im Namen der Kl. zu 2. Dies ergibt sich sowohl aus der Kopfzeile, in der beide genannt sind, wobei es auf den offensichtlichen Schreibfehler bei der Bezeichnung der Kl. zu 2. nicht ankommt, auch aus dem Umstand, dass der Text von Seiten der Erklärenden im Plural („wir") abgefasst ist, und letztlich aus dem Zusatz „i.A." vor dem Namen des Kl. zu 1. Dass dieser nur im Namen der Kl. zu 2. und nicht auch im eigenen Namen gehandelt hat, ist unter den vorgenannten Erwägungen fernliegend. Der Kl. zu 1. war aufgrund der Regelung in § 15 Nr. 3 des Mietvertrags der Parteien auch zur Abgabe der Erklärung für die Kl. zu 2. gemäß § 167 BGB bevollmächtigt.

Das auf die Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen gestützte Erhöhungsverlangen ist gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB formell ausreichend begründet. Hierzu ist es erforderlich, dass der Vermieter die Vergleichswohnungen so bezeichnet, dass der Mieter diese ohne Schwierigkeiten auffinden und damit die behauptete Vergleichbarkeit überprüfen kann (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02, GE 2003, 318). Das ist hier der Fall. Die Wohnungen sind in der Mieterhöhungserklärung durch Angabe der Anschrift und Lage im Stockwerk eindeutig bezeichnet und die Miete der Wohnungen je m2 ist genannt.

Das Zustimmungsverlangen ist auch materiell begründet. Die Miete von 1.520,67 € übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete war im vorliegenden Fall nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der zwar ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Denn er gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und erfasst nicht Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern (ABI. Nr. 27 v. 24.6.2009, S. 1410), so dass für die von den Bekl. gemietete Doppelhaushälfte nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene gesetzliche Vermutung eingreift.

Die Kammer hat deshalb über die Höhe der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Miete ein Gutachten des Sachverständigen B. eingeholt. Dieser hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 17. Juni 2011 nebst schriftlicher Ergänzung vom 27. September 2011 und in seiner mündlichen Erläuterung am 24. August 2012 nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Doppelhaushälfte unter Berücksichtigung der von ihm ermittelten Wohnfläche von 189,48 m2 1.559,42 € beträgt und damit die von den Kl. verlangte Zustimmung zur Erhöhung auf 1.520,57 € diese nicht übersteigt.

Die Einwände der Bekl. gegen die Auswahl der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen greifen nicht durch. Der Sachverständige hat hierzu erläutert, dass aus dem ihm zur Verfügung stehenden Datenmaterial zunächst die auszusortieren seien, deren Mietzinsvereinbarung länger als vier Jahre zurückliege. Sodann erfolge anhand objektbezogener Merkmale, wie etwa Ofenheizung oder einer ganz anderen Baualtersklasse, eine weitere Filterung, weil dies ansonsten zu einer Verzerrung der zu ermittelnden Miete führe. Auf die Höhe der Miete der Vergleichsobjekte komme es hierbei nicht an. Für vermietete Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern lägen im Gegensatz zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erheblich weniger Vergleichswerte vor, so dass von den nach der Filterung hier verbliebenen neun Vergleichsobjekten, die auch keine ,„Ausreißer" mit einer Abweichung von mehr als 30 % vom Mittelwert enthielten, keine weitere Reduzierung vorzunehmen gewesen sei. [...]

Der Verwertung des Gutachtens steht nicht entgegen, dass der Sachverständige die von ihm herangezogenen Vergleichsobjekte nicht im Einzelnen identifizierbar angegeben hat. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang mitgeteilt, die Zustimmung der Betroffenen zur Offenlegung der vertraulich erhaltenen Daten nicht erlangt zu haben. Deren Interesse an der Vertraulichkeit der Informationen ist anzuerkennen. Denn es betrifft deren Wohnungen und damit deren persönlichen Lebensbereich. Dieser genießt einen besonderen Schutz, der insbesondere in Art. 13 GG zum Ausdruck kommt. Es ist deshalb zu respektieren, wenn sie die Umstände ihrer privaten Lebensführung, wie Ausstattung, Zuschnitt und Miete ihrer Wohnung, nicht offenbaren wollen. Andererseits sind die Kl. zur Durchsetzung ihres Anspruchs aus § 558 BGB im vorliegenden Fall auf ein Sachverständigengutachten angewiesen, weil der Berliner Mietspiegel Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern nicht erfasst. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Umstände war die Angabe der konkreten Anschriften der Vergleichsobjekte im vorliegenden Fall entbehrlich. Denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten und den ergänzenden Ausführungen die Vergleichsobjekte nach Lage und Ausstattung so beschrieben, dass das Gericht keine Zweifel an der Richtigkeit der vom Sachverständigen verwendeten Daten hatte. Er hat erläutert, die Daten zu Vergleichsobjekten in seiner Tätigkeit als gerichtlicher Sachverständiger etwa durch Besichtigungen in anderen Bewertungsverfahren und auch durch Kontrollmitteilungen von Hausverwaltern zu erhalten. Sodann hat er die Lage der Objekte mit der Bandbreite einer Dekade von Hausnummern hinreichend konkret eingegrenzt und die einzelnen Ausstattungsmerkmale der Wohnungen, die ihm nach seinen Angaben jeweils bekannt gewesen sind, aufgeführt. Diese gaben eine genügende Grundlage für eine Überprüfung der Nachvollziehbarkeit der Angaben des Sachverständigen, von der die Bekl. im Rechtsstreit auch Gebrauch gemacht haben (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Juli 1997 - 1 BvR 860/97, WuM 1998, 13). Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Angaben des Sachverständigen, welcher dem Gericht aus vielen Verfahren als kompetent, erfahren und integer bekannt ist, tatsächlich falsch sind.

Der Berliner Mietspiegel kann nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte herangezogen werden. In einem derartigen Fall ist die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens geboten.

Mietvertraglich war durch Formularklauseln vorgesehen, dass ein Vermieter auch für den anderen Vermieter zur Abgabe von Erklärungen bevollmächtigt sei. Das Mieterhöhungsverlangen für eine gemietete Doppelhaushälfte fasste einer der Vermieter in „Wir-Form" ab und unterschrieb mit dem Zusatz „i.A.". Begründet war das Erhöhungsverlangen mit drei vergleichbaren Wohnungen mit Angabe der Anschrift und Lage im Stockwerk und der Miete je Quadratmeter. Beim Amtsgericht hatten die Mieter keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, gab der Klage statt. Der erklärende Vermieter habe erkennbar und rechtswirksam auch für den anderen Vermieter gehandelt. Das Zustimmungsverlangen sei auch materiell begründet. Die ortsübliche Miete habe allerdings nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2009 ermittelt werden können, da dieser nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gelte und nicht Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern erfasse. Die Kammer habe deshalb ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt, was nachvollziehbar und überzeugend die ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt habe. Der Verwertung des Gutachtens stünde nicht entgegen, dass der Sachverständige die von ihm herangezogenen Vergleichsobjekte nicht im Einzelnen identifizierbar angegeben habe. Der Sachverständige habe mitgeteilt, die Zustimmung der betroffenen Mieter von Vergleichswohnungen zur Offenlegung der vertraulich erhaltenen Daten nicht erlangt zu haben. Deren Interesse an der Vertraulichkeit der Informationen sei anzuerkennen. Der Sachverständige habe im Übrigen die Vergleichsobjekte nach Lage und Ausstattung so beschrieben, dass das Gericht keine Zweifel an der Richtigkeit der verwendeten Daten gehabt habe. Die Angaben hätten eine genügende Grundlage für eine Überprüfung der Nachvollziehbarkeit der Angaben des Sachverständigen ergeben (BVerfG, Beschluss vom 16. Juli 1997 - 1 BvR 860/97, WuM 1998, 13).