Mieterhöhungsverlangen aufgrund Ermächtigung

Mieterhöhungsverlangen aufgrund Ermächtigung; vermieterseits gestellte Einbauküche; rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss

1. Macht ein Mitvermieter aufgrund einer offengelegten Ermächtigung des anderen Mitvermieters im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen geltend, fehlt dem im Rechtsstreit auf Klägerseite beitretenden anderen Mitvermieter das Rechtsschutzbedürfnis.

2. Eine Einbauküche gilt auch dann als vermieterseits gestellt, wenn sie vom Vormieter in der Mietsache zurückgelassen worden ist, es sei denn, der Nachmieter hätte sie von dem Vormieter erworben.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung ist teilweise begründet.

Die Berufung ist begründet, soweit sie sich gegen die vom Kl. zu 2) erhobene Klage richtet. Denn die Klage ist, soweit sie von diesem erhoben ist, mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt immer dann, wenn ein Kl. kein schutzwürdiges Interesse an dem begehrten Urteil hat (Greger, in: Zöller, ZPO, 28. Aufl. 2010, vor § 253 Rz. 18). So liegt der Fall hier, in dem der Kl. zu 2) den Kl. zu 1) aus den nachfolgenden Erwägungen wirksam zur - alleinigen - Geltendmachung der aus § 558 BGB folgenden Rechte ermächtigt hat. War der Kl. zu 1) aber zur alleinigen Geltendmachung des Erhöhungsanspruchs berechtigt, bestand spätestens nach Erhebung der Klage im alleinigen Namen des Kl. zu 1) kein schutzwürdiges Interesse des Kl. zu 2) mehr, dem Rechtsstreit auf Kl.seite - zudem durch eine erst nach Ablauf der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB den Anforderungen des § 253 ZPO genügende und zugestellte Klageschrift - beizutreten.

Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Die vom Kl. zu 1) erhobene Klage ist zulässig und begründet. [...]

Die Klage ist auch begründet. Der Kl. zu 1) ist gemäß § 558 BGB aktivlegitimiert, obwohl Vermieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens nicht nur er, sondern auch der Kl. zu 2) war. Denn es ist grundsätzlich zulässig, die dem Vermieter zustehenden Rechte bereits vor Eintragung und Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis geltend zu machen. Für eine wirksame Erklärung ist es allerdings Voraussetzung, dass die Ermächtigung offengelegt wird (Kammer, Urt. v. 8. Mai 2009 - 63 S 272/08, MM 2009, 298 m.w.N.; vgl. auch Kammer in GE 2009, 326). So liegt der Fall hier, in dem der Kl. zu 2) den Kl. zu 1) in Ansehung des zum 1. August 2009 vereinbarten Nutzen/Lasten-Wechsels am 21. Dezember 2009 zur alleinigen Geltendmachung von „Forderungen wegen Mieterhöhungen" ermächtigt und der Kl. zu 1) die Bekl. unter Offenlegung der Ermächtigung mit Schreiben vom 7. Juli 2010 zur Abgabe der Erhöhungserklärung aufgefordert hat. Die Ermächtigung war aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB auch nicht im Außenverhältnis von einer vorherigen Kostenfreistellung des Kl. zu 2) abhängig; die Regelung in Absatz 3 des Schreibens vom 21. Dezember 2009 betrifft vor dem Hintergrund der unbeschränkten Ermächtigungen in Abs. 1, 2 und 4 des Schreibens allein das Innenverhältnis der Kl. untereinander, ohne die Ermächtigung des Kl. zu 1) nach außen hin zu beschränken. Davon abgesehen hat der Kl. zu 2) über seine Prozessbevollmächtigte - deren Prozessvollmacht die Bekl. nicht bestritten hat - im Berufungsverfahren die Zurückweisung der Berufung beantragt und damit zumindest schlüssig das Handeln des Kl. zu 1) mit Rückwirkung genehmigt, § 184 Abs. 1 BGB (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 182 Rz. 2).

Der Kl. zu 1) kann von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Bruttokaltmietzinses [...] gemäß §§ 558 ff. BGB verlangen. [...]

Die Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2009 und dessen Orientierungshilfe ist zutreffend erfolgt: [...]

Die Merkmalgruppe 2 ist positiv zu bewerten, da dem wohnwerterhöhenden Merkmal „Einbauküche" kein wohnwertminderndes Merkmal entgegensteht. Die Einbauküche wurde vermieterseits geschaffen, auch wenn sie vom Vormieter der Bekl. in der Mietsache zurückgelassen wurde. Denn gestellt hat sie damit - unabhängig von einem später von der Bekl. veranlassten Austausch - der Kl. zu 1) und nicht die Bekl. Eine andere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt gewesen, wenn die zu Mietvertragsbeginn vorhandene Küche in das Eigentum der Bekl. übergegangen wäre. Das indes ist weder vorgetragen noch ersichtlich. [...]

Die Merkmalgruppe 3 ist neutral zu bewerten. Den wohnwertmindernden Merkmalen „schlechter Schnitt" und „unzureichende Elektroinstallation" stehen die wohnwerterhöhenden Merkmale „Heizungsrohre überwiegend unter Putz" und „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss" gegenüber. Unbehelflich ist der Bekl. das Bestreiten der Rückkanalfähigkeit. Denn eine Wohnung verfügt - jedenfalls bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 - auch dann über das wohnwerterhöhende Merkmal eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses, wenn der Mieter die hier nicht in Abrede gestellte Möglichkeit hat, einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen, die dann kostenlos eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose anbringt (Kammer, Urt. v. 6. Oktober 2009 - 63 S 509/08, GE 2010, 67). [...]

Bei einer Vermietermehrheit kann ein Mitvermieter bei offengelegter Ermächtigung durch die anderen ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen geltend machen. In einem späteren Rechtsstreit fehlt dann den anderen Vermietern das Rechtsschutzbedürfnis, auf Klägerseite dem Rechtsstreit beizutreten.

Auf Vermieterseite gab es zwei Vermieter. Der eine ermächtigte den anderen zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens im eigenen Namen; die Ermächtigung war gegenüber dem Mieter offengelegt. Im späteren Rechtsstreit gegen die Mieter trat der ermächtigende Mitvermieter dem Rechtsstreit auf Klägerseite bei. Beim Amtsgericht hatte die Klage Erfolg, was zur Berufung des Mieters führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung mit der Maßgabe zurück, dass die Klage des ermächtigenden Mitvermieters abgewiesen wird. Der Klage des beitretenden Mitvermieters fehle das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Kläger zu 1. zur alleinigen Geltendmachung des Erhöhungsverlangens berechtigt gewesen sei. Materiell sei das Erhöhungsverlangen berechtigt.

Die Ansicht der Kammer zum Rechtsschutzbedürfnis für den Klagebeitritt des anderen Mitvermieters (subjektive Klagenhäufung) erscheint angreifbar. Eine wirksame Ermächtigung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens führt im Ergebnis zu einer entsprechenden Berechtigung, schließt aber anderweitige Berechtigungen nicht aus. Es liegt keine Abtretung vor – unabhängig von der Frage, ob das Recht, ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen, überhaupt abgetreten werden kann (was zu verneinen ist).