Mieterhöhungsverlangen auf ortsübliche Vergleichsmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Mieterhöhungsverlangen auf ortsübliche Vergleichsmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel; Gleichbehandlung; Genossenschaft

Ein Vermieter ist zwar nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer vereinbarten Schönheitsreparaturklausel von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH GE 2008, 1117). Er ist jedoch nicht gehindert, eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend zu machen, nachdem der Mieter seine Zustimmung zu einer Mietvertragsänderung verweigert hat, die eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen zum Inhalt haben sollte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. bat die Bekl. mit Schreiben vom 13.7.2011 in der Annahme, dass die Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen in dem Dauernutzungsvertrag unwirksam ist, um Zustimmung zu einer Vertragsänderung, die eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen zum Inhalt haben sollte. Für den Fall der Nichtzustimmung kündigte sie Erhöhung der Miete im Rahmen von § 558 BGB an. Die Bekl. stimmte der Vertragsänderung nicht zu. Mit Schreiben vom 7.11.2011 forderte die Kl. die Bekl. zur Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf. Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

Die Klage ist begründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aus § 558 BGB zu. Der Dauernutzungsvertrag mit der Genossenschaft ist wie ein Mietvertrag zu behandeln, vgl. BGH, Urteil v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08 = GE 2010, 56. Die Mieterhöhung ist auch begründet. (wird ausgeführt)

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht unwirksam, weil es eine Umgehung einer BGH-Rechtsprechung darstellen würde. Das Mieterhöhungsverlangen ist nach den §§ 558 ff. BGB rechtmäßig erfolgt. Auf die Motivation der Kl. für die Erhöhung kommt es danach nicht an. Unabhängig von der Frage, ob ein nach dem Gesetz rechtmäßiges Verhalten allein wegen einer vermeintlichen Umgehung einer Rechtsprechung des BGH überhaupt unwirksam sein kann, liegt eine solche Umgehung auch gar nicht vor. Der BGH hat in seinem Urteil vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 = GE 2008, 1117 - lediglich eine Erhöhung der Miete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturabwälzung über die ortsübliche Miete hinaus für unwirksam erklärt, da es hierfür an einer Anspruchsgrundlage fehlt. Vorliegend geht es aber nur um eine Erhöhung auf die ortsübliche Miete, zu welcher die §§ 558 ff. BGB ausdrücklich berechtigen. Dem steht die Rechtsprechung des BGH auch dann nicht entgegen, wenn die Motivation des Vermieters hierfür die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist.

Die Kl. verstößt auch nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Zum einen behandelt die Kl. alle Mitglieder gleich, indem sie alle gleich vor die Wahl gestellt hat, einer Vertragsänderung zuzustimmen oder die Miete gemäß § 558 BGB zu erhöhen (vgl. BGH, Urteil v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08). Zum anderen lag auch mit der Zustimmung zur Vertragsänderung oder dem Fehlen einer solchen ein sachlicher Grund zur Differenzierung vor. Denn die weiterhin bestehende Verpflichtung der Genossenschaft zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei den Mitgliedern, die der Änderung nicht zugestimmt haben, führt zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung auch derjenigen Mitglieder, die die Last der Durchführung der Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung selber übernommen haben. Durch das Vorgehen der Kl. entsteht mithin ein wirtschaftlicher Ausgleich der von den einzelnen Mitgliedern zu tragenden wirtschaftlichen Lasten.

Der Vermieter ist zwar nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer vereinbarten Schönheitsreparaturklausel vom Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Er darf jedoch eine allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen, selbst wenn die Mieterhöhung eine Reaktion auf die Weigerung des Mieters darstellt, mit dem Vermieter eine wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu vereinbaren.

Der Mieter nutzt aufgrund eines Dauernutzungsvertrages mit einer Genossenschaft eine Wohnung. Der Mietvertrag enthält eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Die Genossenschaft erstrebte eine Vertragsänderung mit dem Inhalt einer wirksamen Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen und hatte für den Fall, dass der Nutzer der erbetenen Vertragsänderung nicht zustimme, angekündigt, eine allgemeine Mieterhöhung nach § 558 BGB durchzuführen.

Als der Nutzer der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel die Zustimmung versagte, verlangte die Genossenschaft die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hielt.

Der Nutzer stimmte auch der Mieterhöhung nicht zu und argumentierte, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es eine Umgehung der Rechtsprechung des BGH zum unwirksamen Mietzuschlag wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel darstelle.

Das Amtsgericht Neukölln verurteilte den Beklagten antragsgemäß. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam und materiell begründet.

Eine Umgehung der Rechtsprechung des BGH (GE 2008, 1117) liege nicht vor. Der BGH habe lediglich eine Erhöhung der Miete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel über die ortsübliche Miete hinaus für unwirksam erklärt. Auf die Motivation der Genossenschaft für die Erhöhung komme es nicht an, selbst wenn hierfür die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entscheidend sei.

Die Klägerin verstoße auch nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Zum einen behandele sie alle Mitglieder gleich, indem sie alle vor die gleiche Wahl gestellt habe, einer Vertragsänderung zuzustimmen oder die Miete nach § 558 BGB zu erhöhen (BGH GE 2010, 56).

Zum anderen habe auch mit der Zustimmung zur Vertragsänderung oder dem Fehlen einer solchen ein sachlicher Grund zur Differenzierung vorgelegen. Die weiterhin bestehende Verpflichtung der Genossenschaft zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei den Mitgliedern, die der Änderung nicht zugestimmt haben, führe zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung auch derjenigen Mitglieder, die die Last der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Ihrer Wohnung selber übernommen hätten.

Durch das Vorgehen der Klägerin entstehe mithin ein wirtschaftlicher Ausgleich der von den einzelnen Mitgliedern zu tragenden wirtschaftlichen Lasten.

Das Urteil ist in keiner Weise zu beanstanden, selbst wenn sich das Vorgehen der Genossenschaft zumindest auf den ersten Blick als so genannte Retourkutsche darstellt. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz erfordert aber (nur) eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmieter. Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren – „relative Gleichbehandlung". Die entsprechenden Abwägungen werden vorliegend in dem Urteil vorgenommen.