Mieterhöhungsverlangen auf die niedrigste Vergleichsmiete begrenzt

Mieterhöhungsverlangen auf die niedrigste Vergleichsmiete begrenzt; Maßgeblichkeit der vereinbarten Wohnfläche

1. Für das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, wenn sie geringer als die tatsächliche ist.

2. Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen wird das Verlangen auf die niedrigste Miete einer genannten Vergleichswohnung beschränkt.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann im Streiffall in der Regel nicht mit der Angabe von Vergleichswohnungen bewiesen werden. Dazu ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, die nur im Rahmen einer Begutachtung erfolgen kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Erlaß eines Teilurteils ist gemäß § 301 ZPO zulässig, weil die Entscheidung über die Klage entscheidungsreif ist, wegen des Hilfsanspruches jedoch die Einholung eines Gutachtens erforderlich ist. (...) Die Klage ist insoweit unzulässig.

Die Kl. kann von dem Bekl. nicht die Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 1.035,37 Ä um 16,45 Ä auf 1.051,82 Ä monatlich netto für das von ihm auf Grund eines Vertrages vom 27. April 1995 inne gehaltene Einfamilienhaus, verlangen. Denn das Schreiben der Kl. vom 28. Oktober 2002 ist nicht geeignet, die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB auszulösen und bietet deshalb auch keine Grundlage für den Beginn der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB. Denn das Mieterhöhungsverlangen entspricht nicht den Anforderungen des § 558 a BGB.

Die Kl. hat in dem Mieterhöhungsverlangen die Wohnfläche des Hauses mit 163,81 m2 angegeben. Diese Angabe stimmt weder mit der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche von 150 m2 noch mit der nachträglich von der Kl. mit Schreiben vom 27. März 1996 mitgeteilten Fläche von 147,4 m2 überein. Die Fläche von 147,4 m2 ist auf Grund der getroffenen Vereinbarung maßgeblich, und an dieser Angabe muß sich die Kl. bei Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens orientieren. Die Kl. hatte sich bei Abschluß des Mietvertrages vorbehalten, "die tatsächlichen Flächen durch ein genaues Aufmaß zu ermitteln und zu einem von ihr festzusetzenden Zeitpunkt durch einseitige Erklärung für die Zukunft der Berechnung der Miete und der Betriebskosten zugrunde zu legen". Von dieser Befugnis hat die Kl. Gebrauch gemacht, und an dem Ergebnis der von ihr vorgenommenen Festsetzung muß sie sich in Zukunft festhalten lassen. Eine erneute Änderung steht ihr nicht zu. Die Vertragsklausel berechtigt sie nicht zu mehrfachen Änderungen der maßgeblichen Wohnfläche. Maßstab für die Erhöhung der Miete und die Feststellung der maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Wohnfläche. Ist - wie die Kl. behauptet - die vereinbarte Fläche geringer als die tatsächliche Fläche, dann liegt in einer solchen Vereinbarung eine Begrenzung der gemäß § 558 Abs. 1 Satz BGB bestehenden Befugnis, die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Teil I § 557 Rdnr. 16 - Seite 600 - m. w. N.). Die Vereinbarung eines teilweisen Ausschlusses des Erhöhungsrechtes ist gemäß § 1 Satz 3 MHG, § 557 Abs. 3 BGB zulässig. Dabei kommt es nicht darauf an, aus welchen Motiven der Vermieter in dem dem Mieter zur Unterschrift vorgelegten Vertragsformular eine geringere als die tatsächliche Fläche angegeben hat. Die Kl. hat sich darauf berufen, daß sie bei der nachträglichen Berechnung die Wohnfläche für das Einfamilienhaus gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung um 10 % gekürzt habe. Diese Kürzung muß sie gegen sich gelten lassen und kann sie nicht einseitig zu Lasten des Bekl. widerrufen. Mit dieser Auffassung setzt sich die Kammer nicht zu den Ausführungen der Zivilkammer 62 in deren unveröffentlichtem Urteil vom 18. April 2002 (62 S 435/01) in Widerspruch, wonach die Kl. nicht verpflichtet ist, eine Verringerung der vereinbarten Wohnfläche bei einem vermieteten Einfamilienhaus zugunsten des betreffenden Mieters vorzunehmen, nur weil sie zu einem späteren Zeitpunkt bei Vermietung anderer Einfamilienhäuser eine Verringerung um 10 % vorgenommen hat. Es kommt in bezug auf die Frage der Diskrepanz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche nicht darauf an, daß nach herrschender Auffassung die tatsächliche Fläche für die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich ist, wenn diese kleiner als die vereinbarte Wohnfläche ist (Kinne/Schach, a. a. O., § 557 Rdnr. 16 - Seite 600 -). Erst bei einer solchen Fallkonstellation können sich die von der Kl. angeschnittenen Fragen nach der Methodik einer genauen Berechnung der Wohnfläche stellen. Im übrigen haben sich diese Fragen für die Kl. nicht gestellt. Sie hat eine Wohnflächenberechnung vorgenommen, ist zu einer Größe von 163,81 m2 gelangt und hat diesen Betrag um 10 % auf 147,40 m2 gekürzt.

Das Erfordernis einer korrekten Angabe der rechtlich maßgeblichen Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung steht mit der ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens in einem untrennbaren Zusammenhang. Die Kl. hat sich zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf Vergleichswohnungen bezogen. Hierbei handelt es sich um fünf Einfamilienhäuser in Form von Doppelhaushälften, deren angegebene Wohnflächen von 161,42 m2 bis 164,18 m2 reichen und deren Nettokaltmieten zwischen 6,42 Ä/m2 und 6,64 Ä/m2 liegen. Maßgeblich für die Begründung ist der niedrigste angegebene Wert, der bei 6,42 Ä/m2 liegt. Wird die rechtlich maßgebliche Wohnfläche von 147,40 m2 mit dem Betrag von 6,42 Ä/m2 multipliziert, dann ergibt sich eine Miete von 946,31 Ä, die noch unter dem Betrag liegt, den der Bekl. gegenwärtig zu zahlen verpflichtet ist. Das Erfordernis eines Mieterhöhungsverlangens ist kein Selbstzweck. Es soll zu einer einvernehmlichen Regelung führen und Streit vermeiden. Diesem Ziel wird es nur gerecht, wenn korrekte Angaben gemacht werden. Die Angabe des m2-Preises zu Vergleichszwecken ist ein wesentliches Merkmal für die Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens. Hieran muß sich der Vermieter festhalten lassen, da der m2-Preis Ausgangspunkt für die Überlegungen des Mieters ist, ob er der Mieterhöhung zustimmen soll.

Soweit die Kl. im zweiten Rechtszug mit Schreiben vom 25. Juni 2003 ein weiteres Mieterhöhungsverlangen an den Bekl. gerichtet hat, war die Kl. befugt, dieses in den Rechtsstreit einzuführen, § 558 b Abs. 3 ZPO. Darin liegt eine hilfsweise Klageänderung, die gemäß § 533 ZPO zulässig ist. Der Bekl. hat sich auf die hilfsweise Klageänderung gemäß § 267 ZPO eingelassen. Die Klageänderung wird zudem auf neuen Sachvortrag gestützt, der im Berufungsrechtszug gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 zuzulassen ist.

Das Mieterhöhungsverlangen entspricht jetzt den formellen Anforderungen des § 558 a BGB, weil die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 147,40 m2 als Maßstab herangezogen wird. Es werden insgesamt 32 Einfamilienhäuser als Vergleichswohnungen benannt, bei denen die genaue Anschrift, die Wohnlage, das Baujahr, die aktuelle Grundmiete, die vereinbarte Wohnfläche und die tatsächliche Wohnfläche und die unterschiedlichen Preise je nach Fläche angegeben sind. (...) Zur formellen Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nur die Wohnung mit dem niedrigsten Preis pro Quadratmeter vereinbarter Wohnfläche herangezogen werden. Es handelt sich dabei um die Wohnung im Hause (...), bei der sich bei einer vereinbarten Fläche von 149,72 m2 ein Betrag von 7,13 m2 Ä ergibt. Hieraus ergäbe sich für die Wohnung des Bekl. eine Miete von 147,40 m2 x 7,13 Ä = 1.050,97 Ä. Es entspricht herrschender Auffassung, daß bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Hilfe von Vergleichswohnungen die niedrigste Miete maßgeblich ist (Kinne/Schach, a. a. O., § 558 a, Rdnr. 9 - Seite 646 -: OLG Karlsruhe WuM 1984, 21). Das gilt auch, wenn der Vermieter mehr als drei Wohnungen benannt hat.

Der Bekl. hat die Ortsüblichkeit der behaupteten Vergleichsmiete bestritten. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann die Vergleichsmiete im Streitfall in der Regel nicht mit der Angabe von Vergleichswohnungen bewiesen werden. Dazu ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, die nur im Rahmen einer Begutachtung erfolgen kann (Beweisbeschluß ist ergangen). (...)

Das Erhöhungsverlangen wird auf die niedrigste Miete einer angegebenen Vergleichswohnung begrenzt.

Die öffentliche Hand ist Eigentümerin einer ganzen Reihe von Einfamilienhäusern, die für Angehörige der Alliierten Schutzmächte errichtet worden waren und jetzt an Privatpersonen vermietet sind.

In dem zugrunde liegenden Fall war vertraglich eine bestimmte Wohnfläche vereinbart. Die Vermieterin hatte sich jedoch vorbehalten, die tatsächlichen Flächen durch ein genaues Aufmaß zu ermitteln und zu einem von ihr festzusetzenden Zeitpunkt durch einseitige Erklärung für die Zukunft der Berechnung der Miete und der Betriebskosten zugrunde zu legen. Nach dem Aufmaß ging die Vermieterin von einer geringeren Wohnfläche als der im Mietvertrag angegebenen aus (nachdem sie die Wohnfläche um 10 % in Anwendung des § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV gekürzt hatte). In einem folgenden Mieterhöhungsverlangen legte sie die ungekürzte höhere Wohnfläche zugrunde und begründete das Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen. Der Mieter stimmte dem Erhöhungsverlangen nicht zu. Im Rechtsstreit führte die Vermieterin ein weiteres Erhöhungsverlangen ein, das ebenfalls mit Vergleichswohnungen begründet war.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, hielt das erste Mieterhöhungsverlangen für unwirksam und wies insofern durch Teilurteil die Klage ab. Auszugehen sei von der tatsächlichen Wohnfläche, die die Klägerin aber wirksam um 10 % gekürzt habe, woran sie sich festhalten lassen müsse. Lege man nun den niedrigsten Preis/Quadratmeter einer Vergleichswohnung (Einfamilienhäuser in Form von Doppelhaushälften) zugrunde und multipliziere diesen mit der maßgeblichen Wohnfläche, ergebe sich eine Miete, die noch unter dem Betrag liege, den der Mieter gegenwärtig zu zahlen verpflichtet sei.

Mit dem im Rechtsstreit eingeführten neuen Mieterhöhungsverlangen sei eine hilfsweise Klageänderung verbunden, die zulässig sei. Unter Berücksichtigung der nunmehr angegebenen Vergleichswohnungen mit dem niedrigsten Preis/Quadratmeter ergebe sich ein zulässiges Erhöhungsverlangen. Da der Mieter die Ortsüblichkeit der behaupteten Vergleichsmiete bestritten habe, müsse vorliegend ein Sachverständigengutachten eingeholt werden (Beweisbeschluß ist inzwischen ergangen, das Gutachten erstattet und ein neuer Termin anberaumt).

Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen ist ein zulässiges Mittel nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB. Es bot sich hier vor allem deswegen an, weil die Anwendung des Mietspiegels für Einfamilienhäuser umstritten ist. Schwierigkeiten gibt es immer wieder, wenn die Miete einer der genannten Vergleichswohnungen niedriger ist als die mit der Mieterhöhung verlangte Miete. Nach dem nach wie vor maßgeblichen Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 15. Dezember 1983 (WuM 1984, 21 ff.) ist dann nicht das gesamte Verlangen unwirksam. Es liegt aber Teilunwirksamkeit der Höhe nach insofern vor, als der Mietzins für diese (Vergleichs-) Wohnung überschritten ist. Anders ausgedrückt: Die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens wird auf die niedrigste angegebene Vergleichsmiete beschränkt. Damit steht jedoch die neue Miete noch nicht fest, vielmehr muß im Streitfall das Gericht über die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens entscheiden und hat sich damit der Beweismittel der ZPO zu bedienen. Dazu zählt auch der Mietspiegel, dessen Heranziehung allerdings bei Einfamilienhäusern (auch in Form von Doppelhaushälften) umstritten ist, so daß die Kammer ein Sachverständigengutachten eingeholt hat. So ist auch der Satz in den Entscheidungsgründen: "...eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, die nur im Rahmen einer Begutachtung erfolgen kann" wohl zu verstehen, denn ansonsten kann auch ein mit (normalen) Vergleichswohnungen begründetes Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel, zumal mit einem qualifizierten Mietspiegel, beurteilt werden.