Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; preisgebundene Altbauwohnung; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel 1990; Überschreitung des Mittelwertes

1. Der Berliner Mietspiegel 1990 entspricht nicht den Anforderungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 MHG.

Er gibt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend wieder.

2. Daher kann der Vermieter einer früher preisgebundenen Altbauwohnung in Berlin auch ohne Darlegung von wohnwerterhöhenden Merkmalen eine über dem Mittelwert des für die jeweilige Wohnung maßgebenden Rasterfeldes des Berliner Mietspiegels 1990 verlangen.

3. Der Gültigkeit des entsprechenden Mieterhöhungsverlangens steht nicht entgegen, daß der Vermieter sich zur Begründung des Zustimmungsverlangens auf den Mietspiegel 1990 gestützt hat.

I. Die Beschwerde der Kl. ist gemäß § 91 a Abs. 2 ZPO statthaft. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt worden (§ 577 Abs. 2 ZPO).

II. Das Rechtsmittel der Kl. ist auch begründet.

Gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit über die Zustimmung zur Mieterhöhung übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand haben die Bekl. die Ko-sten des Rechtsstreits zu tragen, denn die Klage der Kl. hätte Erfolg ge-habt.

1. Die Kl. konnte die Zustimmung zu der von ihr in formell ordnungsgemäßer Weise geltend gemachte Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 2 GVW ver-langen. Die Kappungsgrenze von 5 % der letzten Kaltmiete (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GVW) ist eingehalten. Die verlangte Miete liegt innerhalb der Span-ne des für die Wohnung der Bekl. maßgeblichen Spanne des Rasterfeldes G 4 für bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen des Berliner Miet spiegels für Altbauwohnungen 1990, die zwischen 4,74 DM pro qm und 7,59 DM pro qm liegt. Zwar ist der Mittelwert des Rasterfeldes von 5,89 DM pro qm überschritten - die qm-Miete für die Wohnung der Bekl. würde nach der Mieterhöhung 6,47 DM pro qm betragen, das sind 30,43 % der oberen Spanne. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer zu den unter der Geltung des Mietspiegels von 1987 geltend gemachten Mieterhöhungen konnte eine Miete oberhalb des Mittelwertes nur dann verlangt wer-den, wenn dargelegt wurde, daß diese Überschreitungen durch das Über-wiegen von wohnwerterhöhenden Merkmalen gerechtfertigt war (Urteil der Kammer vom 17. März 1989 - 64 S 438/88 -, GE 1989, 509, sowie Urteil vom 26. Mai 1989 - 64 S 383/88 - GE 1989, 1055).

Das gilt jedoch nicht für die unter der Geltung des Berliner Mietspiegels 1990 verlangten Mieterhöhungen. Insoweit ist nämlich davon auszugehen, daß der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend wiedergibt. Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 2 MHG darf die verlangte Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder in ver-gleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart worden sind. Diese sog. ortsübliche Vergleichsmiete wird allgemein als der für vergleichbare Wohnungen am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlte Mietzins definiert. Es handelt sich hierbei um ei-nen objektiven Maßstab, der anhand eines repräsentativen Querschnitts der Mietzinsen für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln ist (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdnr. 8 zu § 2 MHG). Danach ist es unzulässig, die Miete einem Teilmarkt zu entnehmen (vgl. Emmerich-Son-nenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdnr. 17 a zu § 2 MHG).

Die Regelungen des MHG, somit auch § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHG, gelten grund-sätzlich auch für die bisher mietgebundenen Altbauwohnungen in Berlin. Zwar hat die Kammer für den Mietspiegel 1987 entgegen der Rechtsprechung der Zivilkammern 61 und 65 (Urteil vom 16. März 1989 - 61 S 317/88 - GE 1989, 473; Urteil vom 3. November 1989 - 65 S 497/88 - GE 1989, 1231, Urteil vom 2. Februar 1990 - 65 S 86/89 - GE 1990, 255) entschieden, daß er den Anforderungen an die Aufstellung eines Mietspiegels entsprach. Denn gemäß § 2 Abs. 2 GVW durften für den erstmals für Berlin aufzustellenden Mietspiegel auch die Entgelte zugrunde gelegt werden, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen bis zum 31. Dezember 1987 an Höchstbeträge gebunden waren. Da die Regelung in Kenntnis dessen, daß dem Berliner Mietspiegel 1987 ausschließlich die Entgelte der bisher preisgebundenen Wohnungen zugrunde gelegt werden sollten, getroffen wurde, war dies für den Mietspiegel 1987 nicht zu beanstanden (Urteil der Kammer vom 22. Juni 1990 - 64 S 21/90 -). Die Ermächtigung des § 2 Abs. 2 GVW gilt jedoch nur für die erstmalige Aufstellung eines Mietspiegels in Berlin. Für spätere Mietspiegel gelten uneingeschränkt die Anforde-rungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2, Abs. 2 Satz 2 MHG. Diesen entspricht der Mietspiegel 1990 nicht, dem wiederum nur diejenigen Mieten zugrunde gelegt worden sind, die nach der Aufhebung der Preisbindung in Berliner Altbauten erzielt worden sind. Es handelt sich somit um Mieten aus einem Teilmarkt, mithin nicht um einen repräsentativen Querschnitt sämtlicher Mietzinsen für vergleichbare Wohnungen. Nach Auffassung der Kammer ist es auch nicht deswegen gerechtfertigt, nur die Miete der früher preisgebundenen Altbauten zugrunde zu legen, weil sich insoweit ein Teilmarkt gebildet hat. In Berlin liegen nach den Feststellungen der Kammer sowohl freifinanzierte als auch früher preisgebundene und öffentlich geförderte Wohnungen mit Sozialbindung in allen Stadtbezirken unterschiedslos ne-beneinander. Wieder aufgebaute Wohnungen, die nach §§ 16, 17 II. Wo-BauG preisfrei sind, liegen nach den Erfahrungen der Kammer teilweise in demselben Gebäude direkt neben oder über früher preisgebundenen Wohnungen. Die Ausstattung der früher preisgebundenen Wohnungen unterscheidet sich teilweise nicht von den freifinanzierten Wohnungen, weil die Altbauwohnungen infolge Modernisierung denselben Standard aufweisen wie später gebaute frei finanzierte Wohnungen. Zudem könnte allenfalls in einzelnen Bezirken von einem Teilmarkt gesprochen werden, die einen höheren und dichteren Altbaubestand aufweisen als die sog. Au-ßenbezirke mit überwiegend offener, gehobener Bauweise. Insgesamt können aber die Altbauwohnungen nicht als geschlossener Teilmarkt an-gesehen werden, der die Aufstellung eines Mietspiegels nur für diesen Be-stand rechtfertigen würde.

2. Die nach sämtlichen Mieten preisfreien Wohnraumes in Berlin zu ermit-telnde ortsübliche Vergleichsmiete muß - da der nicht zum Altbau gehörende Bestand nicht berücksichtigt worden ist - grundsätzlich über dem Ni-veau der Mieten liegen, die in dem Berliner Mietspiegel 1990 wiedergegeben sind. Das Ziel des Gesetzgebers bei Einführung des GVW, die Altbau-mieten, die bisher preisgebunden waren, an die ortsübliche Vergleichsmiete aller preisfreien Wohnungen heranzuführen, ist angesichts der Kap-pungsgrenze und der Ausgangsmieten noch nicht erreicht. Es ist daher in Übereinstimmung mit den Entscheidungen der ZK 61 und der ZK 65 (a.a.O.) grundsätzlich davon auszugehen, daß der vom Vermieter verlangte Mietzins, wenn er innerhalb der jeweiligen Mietzinsspanne des für die je weilige Wohnung maßgeblichen Rasterfeldes liegt, grundsätzlich noch un-terhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die vorliegend verlangte Miete überschreitet den Rahmen des für die Wohnung der Bekl. maßgebli-chen Rasterfeldes nicht, so daß mangels konkreter gegenteiliger Anhalts punkte von der Ortsüblichkeit grundsätzlich auszugehen ist.

3. Die vorstehenden Ausführungen führen allerdings nicht dazu, daß das Mieterhöhungsverlangen der Kl. deshalb unwirksam würde, weil es sich auf einen nicht zutreffenden Mietspiegel bezieht. Die Bezugnahme auf ei-nen Mietspiegel ist nur ein Begründungsmittel (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHG). Daß der Mietspiegel unzutreffend ist, ist für die Frage der formellen Wirk-samkeit des Mieterhöhungsverlangens unschädlich. So führt es auch nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn der in Bezug ge-nommene Mietspiegel veraltet ist (§ 2 Abs. 2 MHG). Welche Aussage- und Beweiskraft dem Mietspiegel beizumessen ist, ist erst bei der materiellen Überprüfung der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zu beurteilen (vgl. LG Berlin, ZK 65, GE 1989, 1231).

4. Da die Bekl. keine Umstände vorgetragen haben, die die Annahme rechtfertigen würden, daß die verlangte Miete ausnahmsweise, etwa we-gen der Beschaffenheit der Wohnung, niedriger sein müßte, waren sie zur Zustimmung verpflichtet. Der Klage hätte daher bei streitiger Entscheidung stattgegeben werden müssen.