Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründungsmittel; Vergleichswohnungen; Zustimmungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Sachverständigengutachten; Mietspiegel

1. Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen.

2. Zum Spannungsverhältnis zwischen einem Sachverständigengutachten und dem Mietspiegel.

Das Erhöhungsverlangen ist mit den benannten Ver-gleichswohnungen hinreichend begründet worden (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 49, 244 ff.; NJW 1989, 979) genügt es, wenn der Mieter den Namen des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis der Vergleichsobjekte mitgeteilt erhält. Zusätzlich ist allerdings erforderlich, daß die benannten Wohnungen mit der Wohnung des Mieters auch tat sächlich vergleichbar sind. Dabei ist jedoch ein großzügiger Maßstab an-zulegen, da einerseits der Mieter in dieser Phase des Mieterhöhungsverfahrens nur eine ungefähre Orientierung über das Mietenniveau, nicht aber einen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete beanspruchen kann und andererseits mit der Möglichkeit der Benennung von Vergleichswohnungen dem Vermieter die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens er-leichtert werden soll (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 38). Daher genügt es, wenn die Wohnungen im großen und ganzen vergleichbar sind (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O. Rdnr. 41). Auch dem entsprechen die benannten Vergleichsobjekte. Denn auf die Größenunterschiede zwischen den beiden Wohnungen in der B.-Allee und der Wohnung der Bekl. kommt es nicht an; maßgebend ist grundsätzlich allein der Preis pro Quadratmeter (OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 3.10.1986, WuM 1987, 140). Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn die Vergleichsobjekte schon auf den ersten Blick nichts miteinander gemein haben, sondern verschiedenen Märkten angehören (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O.; Rdnr. 41). Im Verhältnis von einer Wohnung zu einem 1-Zimmer-Appartement kann das der Fall sein. Die Objekte in der B.-Allee sind jedoch keine Appartements, sondern vollwertige Wohnungen. Denn nach der Beschreibung in der Mieterhöhungserklärung, auf die allein sich auch die Bekl. stützt, verfügen sie über eine eigene Küche. Charakteristisches Merkmal des Appartements ist hingegen die im Wohnraum untergebrachte Kochnische. Die 1-Zimmer-Wohnungen und die Wohnung der Bekl. gehören damit demselben Markt an. Es handelt sich um kleine, aber vollwertige Wohneinheiten für Alleinstehende oder Paare mit bescheidenen Ansprüchen an die Wohnfläche. Vollkommen nebensächlicher Natur sind im übrigen die von der Bekl. aufgezeigten Besonderheiten der Woh-nungen in der E.-Straße.

Die methodischen Angriffe der Bekl. gegen das Gutachten greifen ebenfalls nicht durch. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich im Wege einer Schätzung gem. § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt wird. Denn die Feststellung des tatsächlichen Wertes wäre mit der Untersuchung sämtlicher vergleichbarer Wohnungen in Berlin und damit mit einem undurchführbaren Aufwand verbunden. Es liegt in der Natur ei-ner Schätzung, daß lediglich ein ungefährer Wert gefunden wird, an des-sen Ermittlung keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Ferner ist zu berücksichtigen, daß das Gericht die Ausführungen des Sachverständigen nur auf ihre innere Folgerichtigkeit, Nachvollziehbarkeit und Logik, nicht aber im einzelnen auf die angewandte Methode überprüfen kann. Denn dazu wäre eine besondere Sachkunde erforderlich, über die das Gericht gerade nicht verfügt. Wäre es nämlich hinreichend sachkundig, so brauchte es sich nicht eines Sachverständigen zu bedienen.

Soweit die Bekl. die höheren Mietwerte der Vergleichswohnungen gegenüber dem Mietspiegel beanstandet, ist dem Einwand zumindest durch die Korrektur des Amtsgerichts Genüge getan. Denn der Sachverständige hat sich grundsätzlich hinreichend mit dem Mietspiegel auseinandergesetzt, indem er dessen geringe Erhebungsdichte, übergroße Pauschalierung und mangelnde Aktualität angesprochen hat. Zwar hat die Bekl. zutreffend darauf hingewiesen, daß für die Kategorie "gute Wohnlage" 858 Wohnungen untersucht worden sind. Betrachtet man aber die Bandbreite von Grö-ße, Belegenheit und Baualter, so kommt auch diesem Wert nur eine einge-schränkte statistische Bedeutung zu. Dem läßt sich nicht entgegenhalten, daß der Sachverständige die von ihm verwendeten Vergleichswohnungen sogar aus lediglich 25 Objekten ausgewählt hat. Denn es handelt sich aus-nahmslos um Wohnungen, die ihm persönlich aus seiner Sachverständigentätigkeit bekannt sind und deren Vergleichbarkeit er aufgrund seiner besonderen Sachkunde ermittelt hat. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, daß der Sachverständige gegen den Mietspiegel dessen mangelnde Aktualität vorgebracht hat. Denn dessen Erhebungswerte liegen tatsächlich nahezu ein Jahr hinter dem hier maßgeblichen Stichtag zurück. Zwar ist eine Fortschreibung des Mietspiegels durch die Gerichte nicht zulässig. Das bedeutet aber nicht, daß es einem Sachverständigen verwehrt ist, auf diesen Gesichtspunkt hinzuweisen. Schließlich hat der Sachverständige auch nicht den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete verkannt. Denn er weist ausdrücklich darauf hin, daß je ein Mietwert der Vergleichsobjekte aus den Jahren 1988, 1989 und 1990 stammt.

Der Einholung eines weiteren Gutachtens (§ 412 ZPO) durch den Leiter der Untersuchung über den Berliner Mietspiegel 1990 bedarf es ebenfalls nicht. Gemeint ist nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung der Leiter des Hamburger Instituts GEWOS, das die statistische Auswertung des Datenmaterials durchgeführt hat. Angesichts der grundsätzlichen Überzeugungskraft des vorhandenen Sachverständigengutachtens wäre für ein weiteres Gutachten nur Raum, wenn der neue Sachverständige über überlegene Forschungsmittel verfügen würde. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist das nicht der Fall. Zwar stehen dem Leiter der GEWOS im Ge-gensatz zu dem Sachverständigen F. sämtliche Erhebungsdaten für den Mietspiegel zur Verfügung. Seine Kenntnisse beruhen jedoch ausschließlich auf diesen durch Interviewer allein auf der Grundlage von Angaben der Mieter und Vermieter erhobenen Daten. Eine eigene Anschauung des Ber-liner Wohnungsmarktes durch vergleichende Besichtigungen von Wohnungen, wie sie bei dem Sachverständigen F. vorhanden ist, ist für den Lei-ter der GEWOS, den die Bekl. allein wegen seiner Funktion bei der Erstel-lung des Mietspiegels benannt hat, nicht ersichtlich. Für die Einordnung ei-ner konkreten Wohnung in das allgemeine Mietpreisgefüge kommt es aber nicht nur auf die Kenntnis abstrakten Zahlenmaterials, sondern ganz we sentlich auch auf praktische Erfahrung an.