Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Staffelmietvereinbarung

1. Der Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen wird durch eine unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung nicht beschränkt.

2. Die Absicht, von einer anderen landgerichtlichen Entscheidung ab weichen zu wollen, verpflichtet nicht in jedem Fall, einen Rechtsentscheid einzuholen.

Die Berufung ist unbegründet.

Die Bekl. schulden die geforderte Mieterhöhung gem. § 2 MHG. Das Miet erhöhungsverlangen ist begründet, weil die geforderte Miete von 1.519,70 DM netto kalt die ortsüblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Das ist durch das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen F. bewiesen. Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen an. Zu Unrecht wenden die Bekl. ein, der Sach verständige habe die vom Garagenrolltor ausgehende Geräuschbelästigung nicht berücksichtigt. Ihre Behauptung, es handele sich um einen nicht behebbaren Mangel, der sich auf die Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirkte, weil die bisherigen Reparaturversuche nicht zu ei-ner Reduzierung des Lärmpegels geführt hätten, ist völlig pauschal und damit als unsubstantiiert gem. § 138 ZPO zurückzuweisen. Der Umstand, daß die vom Garagentor ausgehende Lärmbelästigung kürzlich beseitigt worden ist - diese Behauptung ist unwidersprochen geblieben - zeigt, daß es sich doch um einen behebbaren Mangel gehandelt hat. Behebbare Mängel haben keinen Einfluß auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern sind nur für die Frage der Minderung von Bedeutung. Die übrigen erstinstanzlichen Einwendungen gegen das Gutachten hat das Amtsgericht mit zutreffender Begründung, auf die gem. § 543 ZPO Bezug genommen wird, zurückgewiesen.

Auch der Haupteinwand, die Mieterhöhung nach § 2 MHG sei durch die aus formellen Gründen unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung ausgeschlossen, zumindest sei die Mietzinssteigerung durch die beabsichtigte Staffelmiete begrenzt, greift nicht durch.

Die Kammer hat in ihrem Urteil vom 11. Februar 1992 in dem Rechtsstreit - 65 S 112/91 - dazu folgendes ausgeführt:

"Entgegen der Ansicht der Bekl. ist die Kl. auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG die aus der unwirksamen Staffel mietzinsvereinbarung sich ergebenden Mietbeträge zu überschreiten. Könnte sich der Mieter auf die vom Gesetzgeber mißbilligte Sondervereinbarung berufen, sofern sie ihm günstiger ist, würde das im Ergebnis darauf hinauslaufen, daß einer an sich unwirksamen Vereinbarung je nach ihren Auswirkungen im Einzelfall entweder Rechtswirkung zukommt oder nicht. Eine solche Form relativer Unwirksamkeit ist dem Zivilrecht jedoch fremd (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid, RiM I , 282, 285). Es ist auch nicht ersichtlich, daß das Vertrauen des Mieters, nicht über die unwirksamen Mietstaffeln hinaus bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in An-spruch genommen zu werden, in besonderem Maße schutzwürdig ist. Der Gesetzgeber hat mit seiner in Form des Miethöhegesetzes getroffenen Grundentscheidung für Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietenprinzip deutlich gemacht, daß die ortsübliche Vergleichsmiete als stets angemessen und dem Mieter zumutbar anzusehen ist. Der Mieter ist daher zwar davor zu schützen, daß ihm im Widerspruch zum Miethöhegesetz eine Mieterhöhung abverlangt wird. Er benötigt aber keinen Schutz dagegen, daß dies in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften geschieht. In der unwirksamen Staffelmietvereinbarung liegt schließlich auch keine Selbstbeschränkung der Kl. in der Weise, daß es ihr nunmehr wegen des allgemeinen Verbots widersprüchlichen Verhaltens verwehrt ist, in vollem Umfang auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückzugreifen. Mit einer Staffelmietvereinbarung wollen die Mietvertragsparteien sich gerade von dem Risiko der Entwicklung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses unabhängig machen. Der Umstand, daß die unwirksam vereinbarten Mietstaffeln hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückgeblieben sind, beruht daher lediglich auf einem Zufall. Es liefe auf eine nicht gerechtfertigte Be-günstigung des Mieters hinaus, würde man es ihm gestatten, sich auf eine unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung zu berufen, sofern sie zufällig unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt."

An dieser Ansicht hält die Kammer auch unter Berücksichtigung der von der Bekl. zitierten landgerichtlichen Entscheidungen fest.

Die Entscheidungen (Landgericht Berlin ZK 67 in GE 92, 393 und Landgericht Berlin ZK 63 in MM 92, 66) sind schon deshalb nicht einschlägig, weil es in den dortigen Fällen um nur teilweise unwirksame Staffelmietzinsvereinbarungen ging.

Die Kammer befindet sich auch nicht in einem Widerspruch zum Urteil des LG Berlin ZK 64 vom 29. Oktober 1991 (WuM 92, 198 f.), denn darin wird ausdrücklich nicht in Abrede gestellt, daß im Regelfall eine unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 2 MHG nicht beschränkt. Es handelt sich dort um eine bloße Einzelfallentscheidung aufgrund besonderer Umstände. Die Umstände des vorliegenden Falles sind damit nicht vergleichbar. Es handelt sich hier nämlich nicht um ein kurzfristiges Mietverhältnis, worauf es im Fall der Zivilkammer 64 ent-scheidend ankam, denn das Mietverhältnis der Parteien verlängert sich je-weils um ein Jahr, wenn es nicht rechtzeitig gekündigt wird. Die Parteien haben bei Vertragsschluß kein bestimmtes Datum als Ende des Mietverhältnisses festgelegt, vielmehr war die unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung auf zehn Jahre ausgerichtet. Darüber hinaus ist vorliegend nicht zu erkennen, daß die vorgesehene Staffel von jährlich 46,02 DM (0,60 DM x 76,60 m2) so niedrig ist, daß der Schluß gezogen werden kann, die Kl. woll-ten den Bekl. entgegenkommen und darauf verzichten, eine höchstmögliche Miete zu erzielen.

Auch das Urteil des Landgerichts Bonn vom 12. März 1992 (WuM 1992, 199) vermag die Kammer nicht davon zu überzeugen, daß eine unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung das Mieterhöhungsrecht nach § 2 MHG beschränkt. Zwar wird dort ganz allgemein die Ansicht vertreten, daß eine unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung dennoch als Vereinbarung im Sinne des § 1 Satz 3 MHG wirksam sein kann, diese Ansicht ist aber nicht näher begründet. Überzeugende Argumente, die der oben dargelegten Ansicht der Kammer entgegenstehen, finden sich darin nicht.

Die Kammer ist auch nicht verpflichtet, diese Rechtsfrage gem. § 541 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Kammergericht vorzulegen. Dafür ist die Erwartung erforderlich, daß die gleiche Rechtsfrage wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird. Eine sol-che unterschiedliche Beurteilung kann nicht schon aus der Tatsache ge-schlossen werden, daß eine anders lautende landgerichtliche Entscheidung existiert, denn das würde praktisch bedeuten, daß ein Landgericht bereits bei Abweichung von einer anderen landgerichtlichen Entscheidung vorlegen müßte; die Divergenzvorlage beschränkt sich dagegen auf die beabsichtigte Abweichung von einer obergerichtlichen Entscheidung. Ein Meinungsstreit besteht über diese Rechtsfrage nicht; obwohl das Miethöhegesetz seit 1974 in Kraft ist und diese Rechtsfrage damit seit fast acht-zehn Jahren hätte aktuell werden können, wird die Ansicht des Landgerichts Bonn - soweit ersichtlich - anderweitig nicht vertreten. Daraus ist zu schließen, daß auch künftig keine unterschiedlichen Auffassungen dazu geäußert werden. Damit sind die Vorlegungsvoraussetzungen des § 541 ZPO nicht erfüllt.

Nach § 10 MHG können in gewissen Grenzen Staffelmietvereinbarungen getroffen werden. Werden diese Grenzen überschritten, ist die Staffelmietvereinbarung ganz oder teilweise nichtig. Es erhebt sich dann die Frage, ob der Mieter sich gleichwohl darauf berufen kann, etwa wenn der Staffelmietbetrag niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.

Vor mehr als zehn Jahren hatten das OLG Schleswig und das OLG Koblenz (RiM 1, 209; RiM 1, 272) dies abgelehnt, weil es keine relative Unwirksamkeit gebe, je nachdem, ob der Mieter konkret begünstigt werde oder nicht. In jüngerer Zeit hat das Landgericht Bonn eine andere Auffassung vertreten.

Dem ist das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 23. Oktober 1992 nicht gefolgt und hat auch eine Vorlagepflicht an das Kammergericht verneint.