Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Teilzustimmung; Wartefrist; Nettokaltmietenerhöhung mit Bruttokaltmietspiegel

1. Die (teilweise) Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, welches durch Versäumung der Klagefrist (§ 2 Abs. 3 MHG) bereits hinfällig geworden ist, ist unwirksam und löst nicht die Wartefrist gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 MHG aus.

2. Zur Ermittlung einer gemäß § 2 MHG geschuldeten Nettokaltmiete anhand der ortsüblichen Bruttokaltmiete sind die konkreten Betriebskosten der Wohnung abzuziehen; maßgebend ist jedenfalls im Regelfall die Höhe des Betriebskostenvorschusses zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet. Sie schulden nur eine Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete ab 1. Januar 1995 für die von ihnen genutzte Wohnung um 100,01 DM auf 545,46 DM. Insoweit ist die Klage begründet und das Mieterhöhungsbegehren vom 19. Oktober 1994 wirksam.

I. Nach § 2 Abs. 1 S. 1 MHG kann ein Vermieter grundsätzlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert geblieben ist. Dies ist hier der Fall, da die Mieterhöhungserklärung vom April 1994 unwirksam ist. Die Kl. hat nicht, wie es nach § 2 Abs. 3 S. 1 MHG erforderlich gewesen wäre, rechtzeitig innerhalb weiterer zwei Monate Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben. Die Klage hätte im August 1994 erhoben werden müssen, nachdem das Aufforderungsschreiben den Bekl. im April 1994 übersandt wurde. Die Klage wurde den Bekl. jedoch aufgrund der verspäteten Einzahlung der Gerichtskosten erst am 6. Oktober 1994 und damit zu spät zugestellt. Eine Wahrung der Fristen des § 2 Abs. 3 MHG erfolgte auch nicht gemäß § 270 Abs. 3 ZPO durch Einreichung der Klage bei Gericht am 30. August 1994, da die Zustellung der Klage nicht "demnächst" erfolgte. § 270 Abs. 3 ZPO will den Kl. nur vor der Verzögerung schützen, die außerhalb seiner Sphäre in dem für ihn nicht beeinflußbaren Geschäftsgang der Gerichte entsteht, nicht jedoch vor solchen Verzögerungen, die daraus entstehen, daß die Partei von sich aus nicht die Voraussetzungen für eine Zustellung schafft (vgl. BGH NJW 1967, 779, 780; OLG Hamm NJW 1977, 2564). Hier beruhte die Verzögerung darauf, daß die Kl. auf die Aufforderung des Gerichtes hin die Gerichtskosten erst 20 Tage später eingezahlt hat. Die Einzahlung von Prozeßgebühren muß die klagende Partei aber von sich aus ohne schuldhaftes Zögern vornehmen (BGH NJW 1976, 779, 780; BGH NJW 1986, 1347, 1348: 2 Wochen). Die verzögerte Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erfolgte im vorliegenden Fall verschuldet, da die Kl. auch als größeres Unternehmen mit Sitz in Nordrhein-Westfalen zur sorgfältigen Durchführung der von ihr unter Einschaltung von Rechtsanwälten in Berlin erhobenen Klage verpflichtet war.

Weil die Frist des § 2 Abs. 3 MHG abgelaufen war, konnten die Bekl. nicht mehr ihre Zustimmung zu dem ersten Mieterhöhungsverlangen erklären. Bei Nichteinhaltung der Fristen des § 2 Abs. 3 MHG erlischt das Erhöhungsverlangen des Vermieters (§§ 146, 147 Abs. 2 BGB; Sternel, Miet-recht, 3. Aufl. 1988, III Rz. 717; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Ge-schäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, III A Rz. 533). Durch § 2 Abs. 3 S. 1 MHG mit der Folge einer Unwirksamkeit wird die Vertragsfreiheit auch nicht formalistisch eingeschränkt, weil es den Mietvertragsparteien immer unbenommen bleibt, außerhalb des Mieterhöhungsverfahrens nach dem MHG durch vertragliche Vereinbarungen den Mietzins zu ändern.

Darüber hinaus war das Mieterhöhungsverlangen vom April 1994 auch formell unwirksam, da die Kl. zur Begründung des Verlangens ein Gutachten anführte, das sich gar nicht auf die im Streit stehende Wohnung, sondern auf Wohnungen im Nachbarhaus bezog. Auch als Ergänzungsgutachten zu dem Gutachten 127/91 ist es nicht verwertbar. Denn zum einen ist unklar, wie sich diese Gutachten für unterschiedliche Wohnungen, die jeweils auf älteren Mietspiegeln basierten, ergänzen sollen. Zum anderen können auch Wohnungen im selben Haus (z. B. die Wohnung der Bekl. und die Wohnung im 2. OG rechts) noch erhebliche Unterschiede aufweisen. Schließlich haben die Bekl. bestritten, daß der Sachverständige anläßlich des Gutachtens 127/91 ihre Wohnung im 4. OG besichtigt hat, was aber für eine Verwertbarkeit des Gutachtens erforderlich wäre (vgl. LG Hamburg, WM 1980, 64).

Es kann schließlich dahingestellt bleiben, ob der Erklärung des Prozeßbevollmächtigten der Bekl. im Schriftsatz vom 9.2.1995, dem ersten Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom April 1994 "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" teilweise zuzustimmen, eine rechtliche Wirkung zukommen kann. Die Erklärung stellt jedenfalls keine wirksame Annahme eines etwa im Mieterhöhungsbegehren der Kl. konkludent enthaltenen Angebots auf Abänderung des Mietzinses außerhalb des Verfahrens nach dem MHG dar. Die Annahmefrist war jedenfalls abgelaufen (§§ 146 f. BGB), da im Mieterhöhungsbegehren die Zustimmung bis zum 30.6.1994 erwartet wur-de. Die letzte Mieterhöhung vor dem unwirksamen Begehren vom April 1994 fand im Juli 1991 statt.

II. Die Verfahrensvorschriften des § 2 Abs. 3 MHG sind eingehalten.

Die Kl. konnte die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom Oktober 1994 in einem Hilfsantrag verfolgen. Dieser Hilfsantrag steht nur unter einer innerprozessualen Bedingung, deren (Nicht-) Eintritt während des Prozesses geklärt wird.

Nach § 2 Abs. 3 S. 2 MHG kann ein Mieterhöhungsverlangen auch noch im Rechtsstreit vom Vermieter erklärt werden.

Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG ist selbst beim vollen Begehren der Kl. (um 169,09 DM monatlich) nicht überschritten.

III. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl., also die üblichen Entgelte, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG), beträgt zum Zeitpunkt 1. Januar 1995 945,46 DM netto kalt.1. Die Brutto-Kaltmiete der betreffenden Wohnung beträgt 14,34 DM/m2 x 84,76 m2 = 1.215,46 DM. Die Kammer folgt hier den Ergebnissen des Gutachtens des Sachverständigen. Eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete alleine anhand des Berliner Mietspiegels 1994 war nicht möglich. Die darin enthaltene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gilt nur für Altbauwohnungen, da die dort genannten Merkmale für Qualitätsunterschiede innerhalb der Baualtersklassen ab 1950 kaum signifikant sind. Eine direkte Anwendung der Spanneneinordnungsmerkmale für Neubauten scheidet also aus. Zum anderen vermochte die Kammer speziell in diesem Rechtsstreit nicht zu beurteilen, wie sich die von den Bekl. genannten wohnwertmindernden Merkmale auf die Vergleichsmiete auswirkten.

Mängel des Sachverständigengutachtens sind nicht ersichtlich. Der Sachverständige hat nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, daß sich die von den Bekl. vorgebrachten negativen Auswirkungen des Hochhausneubaues in unmittelbarer Nachbarschaft nicht wesentlich auf die Vergleichsmiete auswirkten. Dies gilt für die Müllboxanlage und Tiefgaragenzufahrt unterhalb des Balkons der streitgegenständlichen Wohnung, den Abgaskamin der neuen Tiefgarage, den Abstand zwischen den Häusern, die Besonnung und Belichtung der Wohnung, die Aussicht, die Lärmeinwirkungen aufgrund der umliegenden Hochhausbebauung und die Beschaffenheit der Fenster. Richtigerweise hat der Sachverständige die Mängel der Gegensprechanlage als behebbar angesehen, so daß diese keinen Einfluß auf die Vergleichsmiete haben.2. Die konkrete Netto-Kaltmiete, zu deren Erhöhung die Bekl. als Mieter Zustimmung schulden, war aus der vom Sachverständigen ermittelten Brutto-Kaltmiete von 84,76 m2 x 14,34 DM/m2 = 1.215,46 DM durch Abzug des konkret geschuldeten Betriebskostenvorschusses von 270 DM zu bilden.

Die Frage der Umrechnung der Bruttokalt-Vergleichsmiete in die Nettokalt-Vergleichsmiete ist eine vom Gericht zu entscheidende Rechtsfrage. Die Berliner Mietspiegel 1994 und 1996 sehen vor, die dort ausgewiesenen Bruttokaltmieten durch "angemessene Kürzungen" zu errechnen und geben dazu die durchschnittlich ermittelten Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung an. Umstritten ist, ob die konkrete Nettomiete unter Verwendung dieser Durchschnittswerte zu bilden ist (so LG Berlin, ZK 63, GE 93, 1335) oder aufgrund der konkreten Betriebskosten (so LG Berlin, ZK 67, GE 95, 115; LG Berlin, ZK 62, GE 96, 323 f.; LG Berlin, ZK 64, GE 94, 1447). Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, daß die konkreten Betriebskosten heranzuziehen sind (Urteil vom 21.11.1995 - 65 S 329/94 -, U.A. Seite 6).

Aus der Sicht des Mieters ist nämlich entscheidend, wieviel Miete er insgesamt (also brutto) zu zahlen hat. Bei Vermietung einer Wohnung mit hohen Betriebskosten wird sich daher regelmäßig nur ein niedrigerer Nettokaltmietzins erzielen lassen und umgekehrt. Um die ortsübliche Nettokaltmiete für eine bestimmte Wohnung möglichst genau zu ermitteln, sind die zum Vergleich herangezogenen Bruttokaltmieten um die konkreten Betriebskosten der Wohnung zu kürzen (ebenso LG Berlin, ZK 67, aaO.). Die Verwendung der konkreten Betriebskosten ist den statistischen Durchschnittswerten der Mietspiegel überlegen. Stimmen im Einzelfall beide Werte ungefähr überein, gibt es keine relevanten Unterschiede. Ist jedoch ein Mieter im Einzelfall zur Zahlung besonders hoher oder besonders niedriger Vorschüsse verpflichtet, trifft ihn bzw. den Vermieter eine abstrakte Berechnung unausgewogen hart (vgl. ausführlich: Beuermann, GE 93, 1296 f.). Der Mieter schuldet im ersten Fall die Zustimmung zu einer hohen Nettokaltmiete und muß dazu noch die hohen Betriebskosten zahlen. Im zweiten Fall ist er nur zur Zahlung einer unterproportionalen Nettomiete verpflichtet und muß darüber hinaus nur geringe Betriebskostenvorschüsse leisten. Genauer ist in solchen Fällen, wie auch bei einer vertraglich vereinbarten Teilinklusivmiete, die Berücksichtigung der konkret geschuldeten Betriebskosten. Der vermittelnde Vorschlag, im Normalfall die Mietspiegelwerte zu nehmen und nur bei außergewöhnlichen die konkreten Werte (Beuermann, a.a.O., sowie GE 96, 369, 371) ist unnötig kompliziert, da im Normalfall beide Werte ähnlich liegen und deshalb immer die konkreten Betriebskosten abgezogen werden können.

Als konkrete Betriebskosten sind jedenfalls im Regelfall die nach dem Mietvertrag aktuell geschuldeten Vorschüsse bzw. Abschläge zu verwenden und nicht der entsprechende Durchschnittsanteil pro Monat, der sich aus der letzten Abrechnung ergibt. Der "Mietzins", dessen Erhöhung in § 2 MHG geregelt ist, ist die Summe aus Nettokaltmiete und Betriebskostenanteilen bzw. Betriebskostenvorschüssen. Nur dieser Begriff entspricht der allgemeinen Verwendung wie etwa in § 535 S. 2 BGB und in § 554 Abs. 1 BGB für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges (vgl. OLG Koblenz WM 1984, 269 m.w.N.). Auch im Alltagssprachgebrauch und im allgemeinen Bewußtsein ist die "Miete" die monatliche Gesamtbelastung. Die Jahresabrechnung bleibt unberücksichtigt. Für die Korrektur unrealistischer Vorschüsse ist das Mieterhöhungsverfahren überdies systematisch und praktisch der falsche Weg.

Von den tatsächlich entstandenen Kosten kann im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens allenfalls bei signifikanten Unterschieden zwischen den Vorschüssen und den bisherigen Kosten ausgegangen werden, insbesondere wenn bereits eine deutliche Unterdeckung festgestellt worden ist. Im vorliegenden Rechtsstreit dagegen decken sich die festgestellten Betriebskosten zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung (268,18 DM) annähernd mit der Vorauszahlung (270,00 DM).

Wie man für eine Erhöhung der Nettomiete mit dem Berliner Mietspiegel zu rechnen hat, ist bekanntlich streitig. Die einen nehmen an, es müßten die pauschalen Betriebskosten, wie sie im Mietspiegel selbst enthalten sind, von den Bruttomietwerten abgezogen werden, während nach anderer Auffassung die konkreten Betriebskostenvorschüsse zugrunde zu legen sind.

Mit Urteil vom 16. April 1996 schließt sich die 65. Kammer des LG Berlin der wohl herrschenden Auffassung an, wonach grundsätzlich die konkreten Betriebskosten maßgeblich sind. Letzte Klarheit kann hier jedoch nur ein Rechtsentscheid bringen.

Das Urteil ist auch im Hinblick auf die Formalien des § 2 MHG interessant. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist kann zwar der Mieter noch ganz oder teilweise dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen; nach Ablauf der Klagefrist wird jedoch das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Dann gibt es nichts mehr für den Mieter, dem er zustimmen könnte. Bei Zweifeln an dem eigenen Mieterhöhungsverlangen tut der Vermieter gut daran, sich hilfsweise auf ein neues Verlangen zu stützen. Eine ansonsten unzulässige bedingte Klage liegt darin nicht, sondern es handelt sich nur um eine interprozessuale Bedingung.