Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete: Mietspiegel; Mittelwert der Mietspiegelspanne; Überschreitung des Mittelwertes; Spannenoberwert

Der Mietspiegel für Altbauten 1990 ist nach Auffassung der Zivilkammer 65 uneingeschränkt anzuwenden. Die für den Mietspiegel 1987 entwickelte Rechtsprechung, daß unabhängig von den Wohnwertmerkmalen der oberste Spannenwert stets als ortsüblich anzusehen ist (GE 1989, 1231), wird für den Mietspiegel 1990 nicht fortgeführt.

Die Kammer sieht es als erwiesen an (§ 286 Abs. 1 ZPO), daß diese unter Anwendung des Berliner Mietspiegels für Altbauten 1990 ermittelten Mietbeträge der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG entsprechen. Die für den Mietspiegel 1987 entwickelte Rechtsprechung, daß unabhängig von den Wohnwertmerkmalen die orts-übliche Vergleichsmiete den für die jeweilige Wohnung maßgebenden Spannenoberwert grundsätzlich nicht überschreitet (vgl. GE 1989, 1231), wird für den Altbaumietspiegel 1990 nicht fortgeführt. Dieser ist vielmehr nach der Überzeugung der Kammer uneingeschränkt als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwertbar.

Ausgangspunkt der Überlegungen ist der Umstand, daß die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung als statistisch exakter Wert im Rahmen eines Rechtsstreits mit vertretbarem Aufwand praktisch nicht feststellbar ist, sondern vom Gericht im Wege einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO nach pflichtgemäßem Ermessen bestimmt werden muß (Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil VIII Rdn. 83; Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl., § 2 MHG Rdn. 27 d; vgl. auch Baumbach/Hartmann, ZPO, 48. Aufl., § 287 Anm. 4 B). Zur Schaffung der Grundlagen dieser Schätzung kommen grundsätzlich alle gesetzlichen Beweismittel in Betracht, in erster Linie aber die Anwendung des Mietspiegels als Wiedergabe allgemeinkundlichen Zahlenmaterials (§ 292 ZPO; vgl. KG GE 1991, 725) und die Einholung eines Sachverständigengutachtens (Bub/Treier/Fischer, a.a.O.). Dabei ist dem Sachverständigengutachten für Wohnungen mit außergewöhnlichen Besonderheiten der Vorzug einzuräumen, weil die mit der Anwendung des Mietspiegels zwangsläufig verbundene Pauschalierung Sonderfällen nicht hinreichend gerecht wird (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdn. 742). Handelt es sich hingegen - wie hier - um den Normalfall, so ist der Mietspiegel grundsätzlich das geeignetste Hilfsmittel. Denn zur Bestimmung des dann im Vordergrund stehenden allgemeinen Mietenniveaus ist der Mietspiegel wegen der in aller Regel größeren Menge des verarbeiteten Datenmaterials dem Sachverständigengutachten überlegen (Barthelmess, a.a.O. Rdn. 174; Bub/Treier/Fischer, a.a.O. Rdn. 84; Sternel, a.a.O.). Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Mietspiegels ist allerdings, daß gegen die Art seines Zustandekommens keine durchgreifenden Bedenken bestehen. Insoweit treffen die von der Kammer gegen den Mietspiegel 1987 erhobenen Einwände auf den Mietspiegel 1990 aber nicht mehr zu.

Entgegen dem Mietspiegel 1987 enthält der Mietspiegel 1990 keine preis-gebundenen, sondern frei vereinbarte Mieten, wie es in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG vorausgesetzt wird (Barthelmess, a.a.O. Rdn. 26; vgl. auch § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG). Denn während die Daten für den Mietspiegel 1987 im Jahr 1987 und damit vor der Beendigung der Altbaumietpreisbindung am 31. Dezember 1987 (vgl. §§ 1, 8 GVW) erhoben worden sind (dazu im einzelnen, Blümmel, Der Berliner Mietspiegel, S. 9 f.) galt für den Mietspiegel 1990 der Erhebungsstichtag 1. Mai 1989 (vgl. GE 1989, 1188). Die Mietwerte an diesem Stichtag sind als preisfrei anzusehen. Zwar gelten seit der Beendigung der Mietpreisbindung die Übergangsvorschriften des GVW, wonach sowohl die Erhöhung der Miete auf 5 % jährlich beschränkt wird (§ 2 Abs. 1 GVW) als auch die Steigerung bei Neuvermietungen 10 % nicht überschreiten darf. Diese Begrenzungen der Mietentwicklung stehen aber der Bewertung der Mieten als preisfrei nicht entgegen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Mieten auch außerhalb des GVW nicht unbeschränkt angehoben werden können, sondern nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG der sogenannten Kappungsgrenze von 30 % innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren unterliegen. Die Regelungen des GVW stellen ebenfalls nur eine Kappungsgrenze dar. Die dort festgelegten Grenzen für Mieterhöhungen von umgerechnet etwas mehr als 15 % innerhalb von 3 Jahren sowie von 10 % bei Neuvermietungen bedeuten zwar eine noch deutlich stärkere Restriktion der Preisentwicklung, verändern aber die grundsätzlich freie Mietpreisgestaltung noch nicht in eine gebundene Miete. Dies ergibt sich auch daraus, daß die Vorschriften des MHG, die nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG für preisgebundene Mietverhältnisse nicht gelten, nach § 1 GVW für grundsätzlich anwendbar erklärt werden.

Im Vergleich zum Mietspiegel 1987 beruht der Mietspiegel 1990 auch auf einer sehr viel zuverlässigeren Datenbasis. Während nämlich die bei der erstmaligen Aufstellung des Mietspiegels herangezogenen Daten auf frei willig und damit eher zufällig gelieferten Angaben von Mietern und Vermietern beruhten (vgl. GE 1989, 429), ist das Datenmaterial für den neuen Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen durch das Bielefelder EMNID-Institut ermittelt (GE 1989, 429) und ebenfalls nach statistisch-wissenschaftlichen Grundsätzen vom Hamburger Institut GEWOS ausgewertet worden (GE 1989, 1188). Angesichts des Umfangs der Interviews von schätzungsweise mehr als 10.000 im Altbaubereich (vgl. GE 1989, 429; 1989, 969) bestehen bei dieser Vorgehensweise keine Zweifel daran, daß die gefundenen und ausgewiesenen Werte den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen.

Soweit die Kammer schließlich den Mietspiegel 1987 deshalb als verzerrt angesehen hat, weil lediglich Altbaumieten Berücksichtigung gefunden hatten, nicht aber die drastisch höheren Neubaumieten (GE 1989, 1231, 1232), wird an dieser Auffassung nicht mehr festgehalten. Zwar ist das Baualter kein ausdrücklich in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG aufgezählter Wohnwertfaktor, es wird jedoch von den Merkmalen "Beschaffenheit" bzw. "Art" erfaßt (KG GE 1991, 725; Barthelmess, a.a.O., Rdn. 30). Dies wird durch den Umstand belegt, daß die Unterteilung nach Baualtersklassen in Mietspiegeln weitgehend üblich ist und in den Hinweisen des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau auch allgemein empfohlen wird (abgedruckt bei Barthelmess, a.a.O., S. 617, 625). Allerdings ist weiterhin richtig, daß Altbauwohnraum - wie die Kammer in ihrer Entscheidung vom 3. November 1989 (GE 1989, 1231) ausgeführt hat - nicht generell geringer bewertet wird als Neubauwohnungen. Dennoch läßt das Baualter grundsätzlich Rückschlüsse auf Bauweise und Zuschnitt der Wohnung und damit ihre Beschaffenheit zu (Mietspiegelhinweise, a.a.O. S. 625; vgl. auch KG, a.a.O.). Hinzu kommt, daß sich in Berlin aufgrund der Besonderheiten der Mietpreisentwicklung im Altbauwohnungsmarkt - Preisbindung bis 31. Dezember 1987, anschließend Übergangsrecht nach GVW - ein eigenes Preisgefüge und damit ein besonderer Teilmarkt entwickelt hat. Diese Realität ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu be rücksichtigen (Bub/Treier/Schultz, a.a.O., Teil III Rdn. 476). Bestätigt wird diese Auffassung auch durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 6. Juni 1991 (GE 1991, 725), wonach wegen der scharfen Trennung des Altbauwohnraums vom übrigen Wohnungsmarkt eine nach Baualtersklassen geordnete Teilübersicht im Mietspiegel vertretbar und sachgerecht ist. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb die zur Funktion des Mietspiegels als formelles Begründungsmittel angestellten Überlegungen nicht auch bei dessen sachlichem Beweiswert zu berücksichtigen sind. Denn im einen wie im anderen Fall geht es im Ergebnis um eine möglichst realitätsnahe Abbildung des Preisgefüges auf dem Wohnungsmarkt.

Die Überzeugungskraft des Mietspiegels wird auch nicht durch den Umstand beeinflußt, daß seine Systematik, insbesondere die Baualtersklassen, die Größeneinteilung, die Ausstattungskategorien und die Lagebestimmung auf einem Kompromiß der Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern beruht. Denn die Systematik ist, wie auch in der Rechtsprechung zum Mietspiegel 1987 nicht in Zweifel gezogen worden ist, grundsätzlich sachgerecht. Kleinere Ungenauigkeiten im Einzelfall sind im Hinblick auf die ohnehin vermeidbaren Vergröberungen einer repräsentativen Übersicht hinzunehmen.

Schließlich hält die erkennende Kammer abweichend von der Entscheidung der Zivilkammer 61 vom 1. August 1991 (GE 1991, 1151) auch die Anwendung der Spanneneinordnung unter Berücksichtigung der in dem Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmale für erforderlich. Angesichts des dargestellten hohen Erkenntniswertes des Mietspiegels erscheint eine "Kappung" der unteren Mietspiegelwerte um einen Pauschalsatz nicht gerechtfertigt. Zwar ist es richtig, daß für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum bei der Neuvermietung häufig weitaus höhere Mietpreise erzielt werden, als der Mietspiegel ausweist. Andererseits werden aber in langjährigen Mietverhältnissen trotz zwischenzeitlicher Erhöhungen auch nach wie vor überaus preisgünstige Mieten gezahlt. Berücksichtigt man ferner die Erhebungsdichte der ausgewerteten Daten und den Umstand, daß von diesen Daten zwecks Erzielung einer noch höheren Realitätsnähe nur 2/3 in dem Mietspiegel ausgewiesen werden, während jeweils 1/6 bereits nach unten und oben "gekappt" wurde (vgl. GE 1989, 1188), so sind weitere Korrekturen ohne gesicherte statistische Erkenntnisse nicht angebracht. Hinsichtlich der Wohnwertmerkmale ist allerdings darauf hinzuweisen, daß es sich bereits nach dem Mietspiegel nur um Orientierungshilfen handelt. Es kann daher im Einzelfall erforderlich sein, ihre Gewichtung ab weichend von der schematischen Anleitung zur Spanneneinordnung vorzunehmen.

Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat ihre für den Mietspiegel 1987 entwickelte Rechtsprechung, daß unabhängig von den Wohnwertmerkmalen der oberste Spannenwert des Mietspiegels stets als orts-üblich anzusehen sei (GE 1989, 1231), für den Altbau-Mietspiegel 1990 nicht mehr fortgeführt. Dies geht aus einer Entscheidung des Gerichts vom 4. Februar 1992 hervor.

Die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung sei, so heißt es in den Entscheidungsgründen, als "statistisch exakter Wert" im Rahmen eines Rechtsstreits mit vertretbarem Aufwand praktisch nicht feststellbar. Die ortsübliche Vergleichsmiete müsse deshalb im Wege einer Schätzung bestimmt werden. Dafür sei in erster Linie der Mietspiegel geeignet.

Dem Sachverständigengutachten sei nur "für Wohnungen mit außergewöhnlichen Besonderheiten" der Vorzug einzuräumen. Im Normalfall sei dagegen der Mietspiegel das geeignetste Hilfsmittel.

In Abweichung von der Entscheidung der 61. Zivilkammer (vgl. GE 1991, 1151) hält die 65. Zivilkammer auch die Anwendung der Spanneneinordnung unter Berücksichtigung der im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmale für erforderlich. Allerdings könne es im Einzelfall erforderlich sein, von der schematischen Anleitung der Spanneneinordnung (Orientierungshilfe) abzuweichen, meinen die Richter.