Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Teilzustimmung; Wartefrist

Stimmt der Mieter einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG nur teilweise zu, wird dadurch die Miethöhe nicht verändert, so daß ohne Einhaltung der Wartefrist von einem Jahr der Vermieter ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nachschieben kann.

Die Berufung ist überwiegend begründet. Die Bekl. schulden die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 797,36 DM bruttokalt.

I. Die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ist eingehalten. Die letzte wirksame Mieterhöhung - abgesehen von Mieterhöhungen nach § 4 MHG - wurde am 1.1.1993 wirksam. Sie liegt somit länger als ein Jahr vor dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsbegehren zurück. Das Mieterhöhungsbegehren vom 13.12.1994, die erfolgte Teilzustimmung im Februar 1995 sowie die erfolgten erhöhten Mietzinszahlungen sind rechtlich wirkungslos geblieben.

1. Das Zustimmungsbegehren vom 13.12.1994 ist formell unwirksam. In ihm wird die Zustimmung zu einer Erhöhung des Nettokaltmietzinses verlangt, obwohl die Bekl. laut Mietvertrag zur Zahlung einer Bruttokaltmiete verpflichtet sind. Eine zwischenzeitliche Umstellung der Mietzinsstruktur ist nicht erfolgt: Die einseitige Umstellung in der Anlage 3 des Mieterhöhungsbegehrens vom November 1993 ist rechtlich wirkungslos geblieben. Eine Mietzinsstrukturänderung kann nur durch eine zweiseitige Vereinbarung vorgenommen werden. Die Bekl. haben aber weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Verhalten der Umstellung zugestimmt. Auch die Zahlung eines teilweise erhöhten Mietzinses auf das Mieterhöhungsbegehren vom Dezember 1994 hin stellt keine konkludente Zustimmung dar. Dieses Mieterhöhungsbegehren setzt nämlich eine erfolgte Umstellung der Mietzinsstruktur voraus.

2. Die Teilzustimmung der Bekl. im Schreiben vom 14.2.1995 und ihre nachfolgenden Zahlungen eines entsprechend erhöhten Mietzinses sind ebenfalls wirkungslos geblieben.

Im Rahmen des Erhöhungsverfahrens nach § 2 MHG ist eine Teilzustimmung, welche auf ein unwirksames Begehren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung des Vermieters erfolgt, rechtlich nicht möglich. Dies hat die Kammer bereits im Urteil vom 27.8.1996 - 65 S 66/96 - entschieden (ebenso zum Beispiel: LG Mannheim, ZMR 1994, 516 f.; LG Frankfurt/Main, WM 1990, 224 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rdnr. 572 und 603; a. A. LG Mainz, WM 1992, 136). § 150 Abs. 2 BGB wird nämlich durch die spezielle Vorschrift des § 2 MHG nur dann verdrängt, wenn das Mieterhöhungsbegehren wirksam ist. Nach der allgemeinen Vorschrift des § 150 Abs. 2 BGB bedeutet eine Zustimmung unter einer Einschränkung die Ablehnung eines Vertragsangebotes. Daß ein Mieter einem wirksamen Zustimmungsbegehren des Vermieters nach § 2 MHG auch zu einem beitrags- oder quotenmäßig bestimmten Teil zustimmen kann (vgl. OLG Karlsruhe, WM 1994, 21), ergibt sich nur aus der speziellen Regelung des § 2 MHG. Voraussetzung für eine Zustimmung nach § 2 MHG ist jedoch, daß die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG wirksam in Lauf gesetzt wurde. Ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt die Zustimmungsfrist aber nicht in Gang.

Die Teilzustimmung vom 14.2.1995 kann deshalb nur eine Ablehnung des klägerischen Zustimmungsbegehrens verbunden mit einem neuen Angebot auf eine einvernehmliche Mietzinsänderung nach § 150 Abs. 2 BGB darstellen. Die Kl. hat das neue Angebot allerdings nicht angenommen. Mit Schreiben vom 26.4.1996 wurde das Angebot von der Klägerseite vielmehr ausdrücklich abgelehnt. Aus der bloßen Duldung einer erhöhten Mietzinszahlung durch die Bekl. läßt sich eine entsprechende Willensäußerung nicht ableiten. (Mitgeteilt von RA FERDINAND KLASEN)

Anmerkung: Sind schon die Voraussetzungen des § 2 MHG für den normalen Vermieter kaum zu nehmende Hürden bei Mieterhöhungsschreiben, so setzen die Gerichte zuweilen noch eins oben drauf.

Sachverhalt: Vermieter A. hatte seinem Mieter B. im September 1993 schriftlich mitgeteilt, er stelle nun die zwischen beiden geltende Bruttokaltmiete auf eine sogenannte Nettokaltmiete um, indem er den unverändert gelassenen Mietzinsbetrag aufteile in den Nettomietbetrag; der Rest gelte fortan als Vorschuß auf die kalten Betriebskosten. Falls er nicht innerhalb der nächsten beiden Monate etwas Gegenteiliges höre, gehe er vom Einverständnis des Mieters aus. B. reagierte nicht. Im Jahre 1994 begehrte A. von B. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, errechnet auf der Basis der sogenannten Nettomiete. B., Mieter einer Altbauwohnung, stimmte lediglich einer Mieterhöhung um 5 % zu, mit dem Hinweis, daß noch während der Bindungszeit des GVW (Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin) eine Mieterhöhung zu mehr als 5 % ohnehin nicht begehrt werden könne. A. holte anwaltlichen Rat ein. Ihm wurde empfohlen, ein neues Mieterhöhungsschreiben an B. zu richten, nunmehr auf der Basis der Bruttomiete und mit dem Hinweis, sein vorausgegangenes Mieterhöhungsbegehren sei unwirksam, weil dort von einer Nettomiete ausgegangen wurde, eine solche Umstellung der Mietzinsstruktur aber zwischen ihm und B. nicht wirksam vereinbart worden sei. B. reagierte wiederum nicht. A. klagte nunmehr auf der Basis des neuerlichen Mieterhöhungsschreibens auf Zustimmung.

Dieser Sachverhalt ist von vielen Amtsgerichten beurteilt worden. In den meisten Fällen entschied das Gericht, das erste Mieterhöhungsschreiben sei wirksam, demzufolge auch die Zustimmung bis zur Höhe von 5 %. Folgerichtig wurde die Klage schon deshalb abgewiesen, weil die Wartefrist von einem Jahr nicht eingehalten war, im übrigen - bezüglich des ursprünglichen Mieterhöhungsschreibens - die Klagefrist verstrichen.

Über den identischen Sachverhalt mußten zwei Berufungskammern des Landgerichts Berlin befinden. Beide Entscheidungen, nämlich die der 64. und die der 65. Kammer sind in GE veröffentlicht, die der 64. Kammer in GE 1996, 1489 f., die der 65. Kammer obenstehend. Die 64. Kammer hielt mit der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts, wenn auch aus anderen Gründen, das erste Mieterhöhungsbegehren für wirksam und somit auch die auf 5 % begrenzte Zustimmung. Die 64. Zivilkammer führt aus, daß in dem besagten Fall "ausnahmsweise in dem Verhalten der Bekl. (Mieter) die Annahme dieses Abänderungsangebotes der Kl. (Vermieter) gesehen werden" könne, zumal "der Bekl. zu 2) ... diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch ausdrücklich erklärt" habe, er sei damit einverstanden gewesen, weil die Formulierung des Angebotsschreibens so verfaßt gewesen sei, daß "in der Fortzahlung der Miete sein Einverständnis" gelegen habe. Zwar war genau dieses in dem besagten Schreiben des A. so nicht formuliert, aber auch ohne dem hätte die Kammer diesen Sachverhalt anders bewerten müssen. Schweigen ist bekanntlich ein rechtliches "Nullum", hat also keine rechtliche Bedeutung. Rechtlich überzeugend hat hier die 65. Kammer (unter Hinweis vorausgegangener Entscheidungen, z. B. des LG Mannheim, ZMR 1994, 516 f.; LG Frankfurt/Main, WM 1990, 224 f.; Sternel, Mitrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rdnrn. 572, 603) entschieden. Es ist in Rechtsprechung und Schrifttum allgemein bekannt, daß auch eine teilweise Zustimmung des Mieters zu einem wirksamen Erhöhungsverlangen des Vermieters zulässig ist und insoweit unabhängig vom Willen des Vermieters zur Teilerfüllung seines Anspruches führt, im Gegensatz zu der Regelung in § 150 Abs. 2 BGB (siehe insoweit Sternel, aaO., Rdnr. 603). Diese nur für den Bereich des § 2 MHG von der Rechtsprechung entwickelte Ausnahme setzt aber ein wirksames Zustimmungsverlangen, also ein wirksames Angebot an den Mieter voraus. Wo diese Voraussetzung fehlt, gelten jedoch die allgemeinen Regeln des BGB.

Die entgegenstehende Entscheidung der 62. Zivilkammer des LG Berlin (MM 1996, 31) verkennt das Vorausgesagte, wenn sie eine wirksame Teilzustimmung auf ein unwirksames Mieterhöhungsbegehren (aaO.) annimmt. Die 62. Zivilkammer begründet ihre Entscheidung damit, daß "§ 2 MHG ... gegenüber § 150 Abs. 2 BGB, wonach eine teilweise Annahme eines Antrages als Ablehnung und neuer Antrag gilt, eine Spezialregelung" darstelle. Mit dem bloßen Hinweis auf die "Spezialregelung" läßt sich die Frage nicht beantworten, da sollte schon das Verhältnis zwischen Regel und Ausnahme überprüft werden. Die Möglichkeit der wirksamen Teilzustimmung ist im Gesetz (MHG) an keiner Stelle verankert. Sie ist ein Kind der Rechtsprechung und Literatur und wird heute auch nicht mehr hinterfragt. Sie ist damit allerdings eine - wenn auch sinnvolle - Ausnahme von den Regelungen in §§ 145 ff. (150 II) BGB. Danach gilt, und das ist der Grundsatz, daß eine modifizierte Annahme immer die Ablehnung des zugrunde liegenden Angebotes bedeutet. Aber auch für das BGB gilt grundsätzlich, daß unwirksame Erklärungen nicht annahmefähig sind. Eine Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsbegehren setzt also immer ein wirksames Mieterhöhungsbegehren voraus, was eigentlich unter Juristen auch selbstverständlich sein sollte.

Die Änderung einer Bruttomiete in eine Nettomiete bedarf der Zustimmung des Mieters, anderenfalls sind spätere Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG , die von einer Nettomiete ausgehen, unwirksam. Wir hatten schon in GE 1996, 1459 Zweifel gegen die Rechtsprechung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin angemeldet, wonach eine stillschweigende Zustimmung des Mieters in der Weiterzahlung der Miete liegen soll.

Mit Urteil vom 25. Oktober 1996 vertritt die 65. Kammer des Landgerichts Berlin auch den entgegengesetzten Standpunkt und meint, auch die Zahlung eines teilweise erhöhten Mietzinses stelle keine konkludente Zustimmung des Mieters dar. Deshalb war der Vermieter nicht daran gehindert, auch ohne Einhaltung der Wartefrist von einem Jahr ein neues, nunmehr richtig begründetes Mieterhöhungsverlangen nachzuschieben.

Siehe im übrigen die Urteilsanmerkung von Klasen.