Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; Mietspiegel; Mietspiegelfeld; Spannenwert; Oberwert

Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf den Mietspiegel stützt, ist insoweit unwirksam, als die verlangte Miete den oberen Spannenwert des in Bezug genommenen Mietspiegelfeldes ohne besondere Begründung übersteigt, im übrigen aber wirksam, soweit die verlangte Miete zum Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes nicht außer Verhältnis steht.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist begründet. Das erstinstanzliche Gericht hat den Bekl. zutreffend zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung für seine im Anwesen ... gelegene Wohnung auf 834,47 DM brutto kalt verurteilt. Auch die erstinstanzlich ausgeurteilte Kostenquote ist nicht zu Lasten des Bekl. festgesetzt worden. Sie war im Gegenteil von Amts wegen geringfügig zu seinen Lasten zu korrigieren.

Die Kl. hat mit ihrer Klage auf Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung vom 27. November 1995 die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG eingehalten. Zwar ist sowohl Klageantrag wie Klagebegründung auf eine Erhöhung des Nettokaltmietzinses gerichtet, während der Bekl. zur Zahlung einer Bruttokaltmiete verpflichtet war und auch das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Juli 1995 nicht anders als auf Erhöhung der bisher gezahlten Bruttokaltmiete gerichtet verstanden werden konnte. Sinn der Klagefrist ist aber, dem Mieter möglichst frühzeitig Kenntnis davon zu geben, daß das Zustimmungsverlangen im Klageweg weiter verfolgt wird. Dafür ist nicht schon die Schlüssigkeit der Klage notwendig. Ausreichend ist, daß - wie hier - aus der Klageschrift ersichtlich ist, um welches Mietverhältnis, welches Mietobjekt und welches bestimmte Mieterhöhungsverlangen es sich handelt (LG Braunschweig, WM 1985, 318).

Das Zustimmungsverlangen ist unter Bezugnahme auf das Feld K 3 des Berliner Mietspiegels 1994 ausreichend begründet worden, soweit in erster Instanz Verurteilung zur Zustimmung erfolgt ist. Die Kammern des Landgerichts Berlin sind sich darin einig, daß ein Mieterhöhungsverlangen, das sich zur Begründung auf den Mietspiegel stützt, jedenfalls insoweit wegen fehlender Begründung unwirksam ist, als der obere Spannenwert des in Bezug genommenen Mietspiegelfeldes überschritten wird, ohne daß hierfür eine gesonderte Begründung gegeben wird. Anders als die Zivilkammer 62 (GE 1996, 1181 ff.) und 63 (MM 1996, 292) vertritt diese Kammer jedoch in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß das Mieterhöhungsverlangen insoweit wirksam ist, als die in Bezug genommene Begründung trägt (wie hier etwa auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 613). Dies folgt nach Auffassung der Kammer schon aus der Natur des Zustimmungsverlangens, wonach auch eine Teilzustimmung möglich ist. Das Erhöhungsverlangen muß so begründet werden, daß der Mieter anhand der Hinweise des Vermieters die Berechtigung einer Mietzinserhöhung überprüfen und sich eine Meinung hierzu bilden kann. Dabei dürfen an den Vermieter keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Bei Hinweis auf das einschlägige Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels ist der Mieter in der Lage, die Berechtigung einer Mietzinserhöhung bis zur Höhe der entsprechenden Obergrenze des Mietspiegelfeldes zu überprüfen. Sein Schutzbedürfnis gebietet nicht, daß das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam ist. Allenfalls dann, wenn die Differenz zwischen dem Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes und der verlangten Miete so groß wäre, daß beide Werte außer jedem Verhältnis stehen, könnte nach Auffassung der Kammer von einer gänzlichen Formunwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ausgegangen werden. Dies ist aber im vorliegenden Fall bei einem verlangten Mietzins von 10 DM/m2 und einem Spannenoberwert von 9,63 DM/m2 nicht der Fall.

Die Einholung eines Rechtsentscheides gemäß § 541 ZPO wegen der abweichenden Meinung der Zivilkammern 62 und 63 erachtet die Kammer nicht für erforderlich. Sie sieht sich vielmehr in ihrer Auffassung einer Teilwirksamkeit des Erhöhungsverlangens bei Begründungsmängeln, die lediglich einen (anderen) Teil des Erhöhungsverlangens betreffen, im Einklang mit dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 16. Februar 1983 (4 U 7/83). Die Auffassung der Kammer entspricht auch der Auffassung des OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 15. Dezember 1983 (WM 1984, 21 ff.). In letzterem Rechtsentscheid hat das OLG Karlsruhe entschieden, daß für den vergleichbaren Fall der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit drei Vergleichswohnungen, von denen eine das Erhöhungsverlangen nicht in vollem Umfang trägt, auf den niedrigsten Wert der zur Begründung herangezogenen Vergleichsmieten abzustellen ist, das Erhöhungsverlangen aber bis zu diesem Wert formwirksam ist.

Der Vermieter muß ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG begründen, anderenfalls ist das Verlangen unwirksam und eine Klage unzulässig. Zwei Mietberufungskammern des LG Berlin haben die Auffassung vertreten, bei Überschreitung des Oberwerts des Mietspiegels sei das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam und nicht etwa nur insoweit, wie die Obergrenze überschritten wird. Wir hatten in der Anmerkung GE 1996, 1154 dazu Bedenken angemeldet.

Mit Urteil vom 29. November 1996 hat nunmehr die 65. Kammer eine Änderung dieser Rechtsprechung in die Wege geleitet. Die Kammer lehnt die entgegenstehende Auffassung der 62. und der 63. Kammer ausdrücklich ab und zieht eine Parallele zu der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen. Hier ist schon durch Rechtsentscheid geklärt, daß Abweichungen zu dem Mieterhöhungsverlangen nur zu einer Teilunwirksamkeit führen. Die Kammer stützt ihre Auffassung ferner auf den Rechtsentscheid des OLG Hamburg (RiM I, 911) und meint, von diesen Grundsätzen seien die anderen Mietberufungskammern abgewichen, so daß die Einholung eines Rechtsentscheids nicht erforderlich sei. Daraus folgt freilich, daß die 62. und 63. Kammer des LG Berlin ihrerseits verpflichtet sind, einen Rechtsentscheid einzuholen, wenn sie ihre Rechtsprechung nicht ändern wollen.