Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung der Mieterhöhung; Vergleichswohnungen; Mietpreisüberhöhung

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietzins der zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen möglicherweise nach § 5 WiStG überhöht ist.

Der Kl. hat gemäß § 2 MHG gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des jeweiligen Nettokaltmietzinses.

Beide Erhöhungsverlangen vom 29. Juli 1995 sind formell wirksam. Sie sind den Bekl. gegenüber schriftlich geltend gemacht, der Mietzins war jeweils seit einem Jahr unverändert, § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG und die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG ist eingehalten.

Die Erhöhungsverlangen waren durch Nennung dreier Vergleichswohnungen im selben Gebäude auch ausreichend begründet. Die Angabe der Mietzinsstruktur der Vergleichswohnungen war nicht erforderlich. Zwar müssen die für die Vergleichswohnungen angegebenen Mieten dem im Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Mietzinsbegriff entsprechen (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. III A Rdnr. 435). Dies führt jedoch lediglich dazu, daß der Vermieter bei Abweichung der Mietzinsbegriffe verpflichtet ist, darauf hinzuweisen und eine nachvollziehbare Umrechnung vorzunehmen. Ein ausdrücklicher Hinweis darauf, ob es sich bei den Vergleichsmieten um Nettokalt- oder Bruttokaltmieten handelt, ist nicht erforderlich (Schultz, a. a. O.; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 108).

(...)

Unerheblich ist auch, daß der Mietzins der unter Nr. 2 angegebenen Vergleichswohnung sehr hoch ist. Ob der vereinbarte Mietzins gegen § 5 WiStG verstößt, muß nicht beurteilt werden, denn die Frage nach der Ortsüblichkeit des für die Vergleichswohnungen angegebenen Mietzinses gehört nicht zu den formellen, sondern den materiellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens (vgl. BVerfG, NJW 1987, 313; BayObLG, WuM 1985, 53; Schultz, a. a. O., Rdnr. 434). Die Begründungspflicht in § 2 MHG dient dazu, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BVerfG, NJW 1987, 313). Ob der Mietzins der Vergleichswohnungen überhöht ist oder nicht, spielt für die Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens keine Rolle.

Der Vermieter hatte sein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG mit der Miete von Vergleichswohnungen begründet, was der Mieter u. a. deshalb für unzulässig hielt, weil die Miete einer dieser Vergleichswohnungen gegen § 5 WiStG verstieß.

Durch Urteil vom 6. Mai 1997 wies das Landgericht Berlin diesen Einwand zurück. Zu den formellen Voraussetzungen des § 2 MHG gehöre nur die Angabe der Miete von Vergleichswohnungen. Ob diese Miete materiell z. T. unwirksam sei, weil sie eine Mietpreisüberhöhung darstelle, gehöre nicht zu den Formalien des Erhöhungsverlangens. Das Amtsgericht Lüdenscheid (WuM 1996, 772) ist da noch anderer Meinung gewesen und hatte deshalb eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abgewiesen.