Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Sachverständigengutachten

1. Zum Beweiswert von Privatgutachten und Mietspiegeln.

2. Der Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 ist nicht regelmäßig einem Sachverständigengutachten als "überlegenes Beweismittel" vorzuziehen.

Die Bekl. sind verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die von ihnen innegehaltene Dachgeschoßwohnung von bisher 784,20 DM auf 961,58 DM ab dem 1. Februar 1991 zuzustimmen. (...)

Die Kammer stützt ihre Überzeugung dabei im Wege freier Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) im wesentlichen auf das Gutachten des Sachverständigen sowie ergänzend auf den Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990.

1. Bei dem Gutachten des Sachverständigen handelt es sich zwar um ein sogenanntes Privatgutachten, da nicht das Gericht, sondern die Kl. den Sachverständigen vorprozessual mit der Erstellung des Sachverständigengutachtens beauftragt hat, um hierauf ihr Mieterhöhungsverlangen vom 15. November 1990 stützen zu können. Das Gutachten kann daher nicht als Sachverständigenbeweis gemäß §§ 402 ff. ZPO verwertet werden. Gleichwohl kann das von der Kl. mit der Klageschrift eingereichte Gutachten vom Gericht als urkundlich belegter Parteivortrag frei gewürdigt werden (BGH, NJW 1982, 2874, 2875; Hartmann in: Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 49. Aufl., Übersicht § 402 Anm. 5; Zöller Stephan, ZPO, 16. Aufl., § 402 Rdnr. 2).

2. Ebensowenig stellt der Mietspiegel ein Beweismittel im Sinne der Zivilprozeßordnung dar. Aber auch er kann nach ständiger Rechtsprechung der Kammer zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO herangezogen werden. Da das Gericht bei der Wahl der Beweismittel nicht an die vom Vermieter im Erhöhungsverlangen angeführten Begründungsmittel gebunden ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III, Rdnr. 743), war das Amtsgericht entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht schon an der Heranziehung des Mietspiegels zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung gehindert, weil die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten gestützt hatte.

3. Die Kammer folgt der Auffassung des Amtsgerichts nicht, wonach der Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 in der Regel einem Sachverständigengutachten als überlegenes Beweismittel vorzuziehen ist.

Denn das Sachverständigengutachten und der Mietspiegel haben jeweils Vor- und Nachteile und können sich gegenseitig ergänzen. Der Berliner Mietspiegel hat zwar den Vorzug, daß die ihm zugrunde liegenden Daten durch eine repräsentative Umfrage ermittelt wurden, während der Sachverständige nur über die ihm im Laufe seiner Tätigkeit bekanntgewordenen sowie ihm von Dritten zur Verfügung gestellten Daten verfügen kann. Die Repräsentativität seiner Daten ist daher eher vom Zufall abhängig und kann auch anhand des erstellten Sachverständigengutachtens vom Gericht nicht überprüft werden. Für das allgemeine Mietenniveau kann dem Mietspiegel daher ein besserer Beweiswert als dem Sachverständigengutachten zukommen. Ob dies im Vergleich zu dem Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 zutrifft, erscheint jedoch zweifelhaft, da auch in den Mietspiegel für Neubauwohnungen nur Daten aus 2.250 Wohnungen eingegangen sind, worauf das Amtsgericht selbst hinweist.

Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall hat das Sachverständigengutachten jedoch den Vorzug, daß es im Gegensatz zum Mietspiegel nicht nur auf spezifische Lagekriterien einer Wohnlage eingehen kann, die bei der großflächigen Aufteilung in 3 Wohnlagen im Berliner Mietspiegel keine Berücksichtigung finden können, sondern auch ohne weiteres Differenzierungen hinsichtlich des Gebäude- und Wohnwertes zuläßt, die ebenfalls allein in der Baualtersklasse im Mietspiegel nur in geringem Umfang zum Ausdruck kommen. Insoweit kommt vorliegend insbesondere zum Tragen, daß der Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 für die Wohnung der Bekl. nur eine äußerst grobe Einschätzung enthält. Das Mietspiegelfeld H 5, in das die Wohnung der Bekl. fällt, umfaßt eine Baualtersklasse von 18 Jahren (1965 - 1983) und weist eine Spanne von 5,82 DM pro Quadratmeter (8,83 DM pro Quadratmeter bis 14,65 DM pro Quadratmeter) aus.

Der Sachverständige hat auch die Bewertung der Wohnlage anhand von Wertgruppen und Multiplikatoren nachvollziehbar dargelegt. Da er für alle Vergleichsobjekte und das zu untersuchende Objekt nicht nur das Ergebnis der Bewertung der Wohnlage, sondern auch die Bewertung der einzelnen Kriterientabellen (Wohnnachfragewert des Quartiers, Art der umgebenden Bebauung, Ausrichtung der Wohnräume zur Himmelsrichtung, Aussicht/Topographie, Lage der Grünflächen, Emissionsniveau, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Versorgungslage, soziale Infrastruktur im Nahbereich, siehe die Kriterientabelle S. 11 und 12 des Gutachtens) angegeben hat, kann die Bewertung der Vergleichsobjekte und der Vergleich mit der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung nachvollzogen werden. Darüber hinaus hat er auch nachvollziehbar und einleuchtend dargestellt, daß er den einzelnen Kriterientabellen eine unterschiedliche Wichtigkeit für die Qualität der Wohnlage beimißt, und sie deshalb mit den auf Seite 11/12 dargestellten Multiplikatoren ausstattet (S. 7 des Gutachtens). Daß aber jeder Einstufung letztlich eine vorherige Wertung durch den Sachverständigen zugrunde liegen muß, ist unvermeidlich. Auch eine Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegelfeldes bedarf einer Wertung der Vor- und Nachteile der Wohnung, wobei der Mietspiegel selbst insoweit (mit Ausnahme der Zu- und Abschläge für besondere Merkmale) keine Anhaltspunkte gibt und für eine konkrete Wohnung auch nicht geben kann. Eine Wertung ist vorliegend aber deshalb von entscheidender Bedeutung für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses anhand des Mietspiegels, weil - wie ausgeführt - das Mietspiegelfeld H 5 eine Spanne von nahezu 6,- DM pro Quadratmeter ausweist.

Der Umstand, daß die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsobjekte A, D, G, H 9 bzw. 10 Jahre nach dem Ausbau der Dachgeschoßwohnung der Bekl. errichtet wurden, spricht ebenfalls nicht gegen die Verwertbarkeit des Gutachtens. Denn zum einen weist die Kl. zu Recht darauf hin, daß der Mietspiegel in dem hier maßgeblichen Mietspiegelfeld eine Spanne von sogar 18 Jahren aufweist. Zum anderen hat der Sachverständige den Umstand, daß es sich bei der Mehrzahl der von ihm herangezogenen Vergleichsobjekte um Dachgeschoßwohnungen neuerer Bauart mit zum Teil besserer Ausstattung und Balkon handelt, dergestalt berücksichtigt, daß er einen Abschlag von 5 % von der rechnerisch ermittelten Miete angesetzt hat (Seite 27 unten des Gutachtens). Umgekehrt rechtfertigt aber der Umstand, daß die Wohnung der Bekl. zu den neueren Wohnungen in dem Mietspiegelfeld H 5 zählt, auch einen Zuschlag zu dem ausgewiesenen Mittelwert.

Weiter spricht allein der Umstand, daß die meisten Vergleichsobjekte in besserer Wohnlage als das Untersuchungsobjekt liegen, nicht gegen die Verwertbarkeit des Gutachtens. Denn die Wohnlage dieser Wohnungen wurde auch höher bewertet. Daß die Heranziehung dieser Objekte zu keiner wesentlichen Verzerrung der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben führt, wird durch eine Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne die Heranziehung dieser Objekte unter Zugrundelegung der Rechenschritte des Sachverständigen auf Seite 25 - 28 des Gutachtens bestätigt.

Die Kammer folgt allerdings dem Gutachten des Sachverständigen insoweit nicht, als in den 10 Vergleichsobjekten, die der Sachverständige der Wertermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt hat, eine Wohnung enthalten ist, die sich im Dachgeschoß einer Grunewald-Villa (Objekt B) befindet. Denn hinsichtlich dieses Objekts ist eine Vergleichbarkeit mit der von den Bekl. bewohnten Dachgeschoßwohnung, die sich in einem fünfgeschossigen Miethaus in geschlossener Bauweise befindet, nicht gegeben.

Der Umstand, daß es sich bei der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung um eine Dachgeschoßwohnung handelt, kann mit einem Zuschlag von mindestens 1,00 DM bis 1,50 DM pro Quadratmeter bewertet werden. Denn eine Dachgeschoßwohnung ist generell heller und ruhiger als die anderen in einem mehrstöckigen Miethaus belegenen Wohnungen, die der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses in der Baualtersgruppe von 1965 bis 1983 mehrheitlich zugrunde liegen. Der Vorzug der Dachgeschoßwohnung kommt auch um so mehr zum Tragen, als die Wohnung - wie hier - in einer Gegend mit verdichteter Bauweise liegt. Dieser Erhöhung des Mittelwertes steht nicht entgegen, daß der Mietspiegel für Neubauwohnungen einen generellen Zuschlag von pauschal 2,11 DM pro Quadratmeter nur für die seit 1984 errichteten Dachgeschoßwohnungen vorsieht. Dies bedeutet nicht, daß die Vorzüge einer etwas älteren Dachgeschoßwohnung nicht zu berücksichtigen wären, sondern lediglich, daß insoweit je nach konkreter Ausstattung und Bausubstanz ein etwas niedrigerer Erhöhungsbetrag in Betracht kommen kann. So hat auch der Sachverständige in seinem Gutachten von der ermittelten Vergleichsmiete einen Abschlag von 5 % vorgenommen, weil es sich bei der Mehrzahl der Vergleichsobjekte um Dachgeschoßwohnungen neuerer Bauart mit zum Teil besserer Ausstattung und Balkon handelte (Seite 27 unten des Gutachtens).

Im Hinblick auf diesen wohnwerterhöhenden Umstand rechtfertigen auch die von den Bekl. geltend gemachten Nachteile der Wohnung jedenfalls noch eine Erhöhung des Mittelwertes um 1,02 DM pro Quadratmeter. Denn als wohnwertmindernd kann insoweit nur die von der Kl. nicht bestrittene schlechte Raumausstattung (beengte Küche, schmales Bad) berücksichtigt werden. Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, daß das Fehlen eines Fahrstuhles in der Baualtersklasse von 1965 - 1983 bei einer Neubauwohnung im 5. Stock keine gravierende Abweichung vom durchschnittlichen Standard darstellt. Die Parkraumsituation ist in allen innerstädtischen Bereichen sehr beengt, die X.-Straße stellt insoweit keine Besonderheit dar. Der von den Bekl. behauptete Lärm, der von dem starken Rangierverkehr an der engen Einfahrt der gegenüberliegenden Fabrik ausgehen soll, rechtfertigt ebenfalls keine Herabsetzung innerhalb der Spanne. Denn die X.-Straße ist ebenso wie die Y.-Straße selbst und die in deren Bereich gelegenen Straßen gerade deshalb unter anderem nur als mittlere Wohnlage bewertet worden, weil dort von den zahlreichen Geschäften und kleinen Betrieben erhebliche Emissionen ausgehen. Wären diese Beeinträchtigungen nicht vorhanden, so wäre auch dieser Bereich ebenso wie der übrige Teil von Friedenau als gute Wohnlage zu bewerten. Der Umstand, daß neuerdings auch Emissionen von den in Tempelhof landenden Flugzeugen ausgehen, kann deshalb ebenfalls nicht als besonders wohnwertmindernd berücksichtigt werden, zumal diese im gesamten Innenstadtbereich zu hören sind. Das Nichtvorhandensein von Grünflächen in unmittelbarer Nähe wird ausgeglichen durch die unmittelbare Nähe der Schloßstraße, die gute soziale Infrastruktur sowie die gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Behebbare Mängel wie der Defekt an der Gegensprech- und Klingelanlage sind im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Das Vorbringen der Bekl. zum Unterhaltungszustand des Gebäudes und zu der Beschaffenheit der Wände ist völlig unsubstantiiert. Soweit die Bekl. geltend machen, daß sie einen weiten Weg zum Keller haben, ist dies notwendigerweise mit dem Vorteil einer Dachgeschoßwohnung verbunden. Unstreitig ist ihre Dachgeschoßwohnung nach Norden ausgerichtet. Dennoch kann sie nicht schon deshalb als "schlecht belichtet und besonnt" bezeichnet werden, da sie als Dachgeschoßwohnung zumindest mehr Licht erhält als durchschnittliche Wohnungen.

Die von den Bekl. angeführten Nachteile führen im übrigen auch zu keiner anderen Bewertung ihrer Wohnung innerhalb des Sachverständigengutachtens. Denn der Sachverständige hat dort berücksichtigt, daß die Wohnung der Bekl. nach Norden ausgerichtet ist, daß wenig Vegetation im Umkreis von 600 m vorhanden ist, daß die Wohnung teilweise nur Einfachfenster, keinen Aufzug und auch im übrigen nur eine normale Ausstattung hat.

5. Einer weiteren Beweiserhebung bedurfte es im Hinblick auf die dargestellte Verwertbarkeit des Parteigutachtens und des Mietspiegels im Rahmen von § 286 ZPO nicht. Das Gutachten wurde von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt, der auch bei der Beauftragung durch eine Partei zur Neutralität verpflichtet ist. Es entspricht auch in der Ausführlichkeit der Darstellung und in der Qualität denjenigen Gutachten, die der Sachverständige bei gerichtlicher Beauftragung üblicherweise erstellt. Soweit die Kammer das Vergleichsobjekt B entgegen dem Gutachten nicht für vergleichbar hält und dieses bei der Berechnung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses herausgenommen hat, handelt es sich um eine abweichende rechtliche Bewertung der generellen Vergleichbarkeit bestimmter Objekte, die einer weiteren Aufklärung in tatsächlicher Hinsicht nicht zugänglich wäre. Die Kammer hält auch die der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete noch zugrunde liegenden 9 Vergleichsobjekte anhand des Sachverständigengutachtens im Hinblick auf die Übereinstimmung des Ergebnisses mit der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses anhand des Mietspiegels für eine ausreichende tatsächliche Grundlage für die Feststellung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses, so daß es auch im Hinblick auf diese Abweichung vom Sachverständigengutachten nicht der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens bedurfte.