Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Mittelwert der Mietspiegelspanne; Überschreitung des Mittelwertes; Mietwertgutachten; Sachverständigengutachten

1. Ausgangspunkt für die Feststellung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses sind bei Vorliegen eines ordnungsgemäß aufgestellten Mietspiegels die Spanne des einschlägigen Mietspiegelfeldes und der dort ausgewiesene Mittelwert.

2. Für die Feststellung eines über dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels 1992 liegenden ortsüblichen Vergleichsmietzinses bedarf es hinreichend konkreter Anhaltspunkte dafür, daß es sich um keine durchschnittliche Wohnung handelt, diese vielmehr Vorzüge in der Ausstattung oder hinsichtlich der Lage aufweist, die sie über den Durchschnitt der in das entsprechende Mietspiegelfeld fallenden Wohnungen hinaushebt.

3. Zur Verwertbarkeit eines von einer Partei eingeholten Mietwertgutachtens, das sich mit den Daten eines ordnungsgemäß aufgestellten Mietspiegels nicht auseinandersetzt und keine Angaben dazu enthält, auf welchem Wege der Sachverständige die von ihm verwendeten Daten ermittelt hat.

Der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer Erhö-hung der Bruttokaltmiete von bisher monatlich 500 DM auf 650 DM seit dem 1. Januar 1992 ist nicht begründet, soweit die Kl. diesen Anspruch über die erstinstanzliche Verurteilung zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 546,58 DM hinaus mit ihrer Berufung weiterverfolgt.

Bei einer unstreitigen Wohnfläche von 54,01 m2 entspricht die erstinstanzliche Verurteilung einem Mietzins von 10,12 DM/m2, während die Kl. eine Erhöhung auf 12,03 DM/m2 begehrt.

Das weitergehende Zustimmungsverlangen ist nicht begründet, weil der verlangte Mietzins insoweit den ortsüblichen Vergleichsmietzins übersteigt (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG).

1. Die Kammer stützt ihre im Wege freier Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) gewonnene Überzeugung dabei auf die Werte des Berliner Mietspiegels 1992, der zwar erst nach Erlaß des angefochtenen Urteils veröffentlicht wurde, jedoch die zum Stichtag des 1. Oktober 1991 und damit vor der Ab-gabe des Mieterhöhungsverlangens vom 31. Oktober 1991 ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergibt.

Das maßgebliche Mietspiegelfeld F 11 für Wohnungen der Baualtersklasse 1956 - 1964 mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung und ei-ner Wohnfläche von 40 - 60 m2 in guter Wohnlage weist eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,06 DM/m2 bis 12,34 DM/m2 mit einem Mittelwert von 8,66 DM/m2 aus. Diese Spanne mit dem angegebenen Mittelwert ist Aus gangspunkt für die Feststellung des konkreten ortsüblichen Vergleichsmietzinses. Denn die dem Mietspiegel 1992 zugrunde liegenden Daten wurden im Auftrag der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen aufgrund einer empirischen Repräsentativerhebung des GEWOS-Instituts ermittelt. Eine zutreffendere tatsächliche Grundlage für die Feststellung des allgemeinen Mietniveaus ist nicht vorhanden, insbesondere steht den Sachverständigen kein vergleichbares, entsprechend wissenschaftlich erhobenes Datenmaterial zur Verfügung.

Demzufolge bedarf es für die Feststellung eines über dem Mittelwert liegenden ortsüblichen Vergleichsmietzinses hinreichend konkreter Anhaltspunkte dafür, daß es sich um keine durchschnittliche Wohnung handelt, die Wohnung vielmehr Vorzüge in der Ausstattung oder hinsichtlich der Lage aufweist, die sie über den Durchschnitt der in das entsprechende Miet spiegelfeld fallenden Wohnungen hinaushebt; für die Feststellung eines über dem Oberwert des Mietspiegels liegenden ortsüblichen Vergleichsmietzinses ist darüber hinaus das Vorliegen ganz besonderer Umstände erforderlich.

2. Entgegen der Auffassung der Kl. weist die von ihr vermietete Wohnung keine Besonderheiten auf, die eine wesentlich über dem Mittelwert oder sogar über dem Oberwert des Mietspiegels liegende ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen würden. Dies ergibt sich auch unter Zugrundelegung der von ihr als wohnwerterhöhend vorgetragenen Eigenschaften der Wohnung, insbesondere auch aus dem von ihr im Berufungsverfahren eingereichten Gutachten des Sachverständigen, dessen Mitarbeiter eine andere, jedoch gleichwertig vermieterseits ausgestattete Wohnung im sel-ben Gebäude besichtigt hat.

Danach handelt es sich bei dem im Jahre 1964 errichteten Gebäude um ein Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Bauweise mit normaler Gebäudeerscheinung, normaler Ausstattung, einer Putzfassade mit Sockelzone, in konventioneller Bauweise mit Unterkellerung und in normalem Unterhaltungszustand, einem Personenaufzug, einer Klingel- und Gegensprechanlage sowie zentralen Schließanlage, einer Briefkastenanlage sowie Gemeinschaftsantenne. Auch die Wohnung selbst ist im wesentlichen normal ausgestattet: Das Bad mit einer Einbaubadewanne, Waschbecken und WC, die Küche mit einer Einbauküche ("Normeinbau"), einem Backherd und einer Doppelspüle. Das Bad ist halbhoch, die Küche teilweise (jedenfalls über der Spüle) gefliest. Die Böden sind mit PVC ausgelegt. Die Fenster bestehen aus Einfachglas mit Ausnahme des Blumenfensters im Wohnzimmer, das aus Isolierglas besteht. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Die elektrische Anlage entspricht dem Standard. Auch der Sachverständige hat diese Eigenschaften des Gebäudes und der Wohnung als durchschnittlich, nämlich "normal" bewertet. Auch die Bewertung der konkreten Wohnlage durch den Sachverständigen mit "normal/gut" entspricht mindestens der Einordnung in die "gute Wohnlage" des Mietspiegels. Denn die konkrete Wohnlage ist einerseits durch die relativ zentrale Lage sowie die Nähe zum Volkspark Wilmersdorf (mit Rudolph-Wilde-Park) gekennzeichnet, andererseits durch die Lage an der Badenschen Straße als einer ört-lichen Hauptverkehrsstraße und einer "mittelmäßigen" Kreuzung sowie den bisherigen Betrieb eines Lebensmittelladens im Erdgeschoß des Gebäudes und die dadurch verursachte Beeinträchtigung durch den nächtlichen Zulieferungsbetrieb. Maßgeblich sind insoweit die Verhältnisse am 1. Januar 1992. Daß zu diesem Zeitpunkt der Lebensmittelladen bereits geschlossen war und auch kein anderer eröffnet wird, ist nicht vorgetragen.

3. Die auch in dem Mietspiegel 1992 enthaltene sogenannte Spanneneinordnung mit den dort genannten wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen ist nur auf Wohnraum, bezugsfertig bis 1949, anzuwenden, wie sich aus der Überschrift auf Seite 13 oben links des Mietspiegelheftes sowie daraus ergibt, daß die wohnwertmindernden Merkmale aufgrund der Bauweise bei Neubauwohnungen in der Regel nicht vorhanden sind, während eine Mehrzahl der genannten wohnwerterhöhenden Merkmale dem Standard der Neubauwohnungen entspricht.

Die (teilweise) Verfliesung des Badezimmers und der Küche, die Ausstattung der Küche sowie die von der Kl. behauptete gute Belichtung und Be-sonnung führen damit keinesfalls unter Heranziehung der Spanneneinordnung zu einer Erhöhung des Mittelwertes um jeweils 25 % hinsichtlich der dort genannten Merkmalsgruppen 1, 2 und 3. Die Wohnung selbst sowie die Wohnlage sind vielmehr - wie oben ausgeführt - durchschnittlich. Auch im Hinblick auf das Vorhandensein eines Fahrstuhls als Sondermerkmal, das nach dem Mietspiegel Auswirkungen auf die Höhe der Vergleichsmiete hat und mit einem Zuschlag von 0,95 DM/m2 zu berücksichtigen ist, ergibt sich damit im Ergebnis jedenfalls kein höherer Vergleichsmietzins als der erstinstanzlich festgestellte von 10,12 DM/m2, der 40 % der oberen Spanne über dem Mittelwert liegt.

Einer weiteren Beweiserhebung zur konkreten Spanneneinordnung bedarf es daher vorliegend nicht.

4. Die Kammer folgt dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens - das gemäß § 286 ZPO als urkundlich belegter Parteivortrag frei zu würdigen ist - hinsichtlich der Mietwertfeststellung nicht. Der Sachverständige gelangt aufgrund der von ihm herangezogenen zehn Vergleichsobjekte im Rahmen der Mietwertfeststellung zu einem ortsüblichen Vergleichsmietzins von 13,78 DM/m2 für September 1992, aufgrund einer weiteren Berechnung zu einem ortsüblichen Vergleichsmietzins von 13,57 DM/m2 für Ja-nuar 1992. Der vom Sachverständigen ermittelte Mietzins liegt damit noch wesentlich über dem obersten Spannenwert des Mietspiegelfeldes F 11 von 12,34 DM/m2. Da auch der Sachverständige die - gleich ausgestattete - Wohnung im selben Gebäude als durchschnittlich bewertet hat (mit 2,5 von möglichen 5,2 Punkten, was einem Nutzwert von 48,08 % entspricht), beruht die Differenz zwischen dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens und dem Ergebnis bei Heranziehung des Mietspiegels nicht auf einer unterschiedlichen Bewertung der Wohnung, sondern darauf, daß die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen vergleichbaren Standards wesentlich höhere Mieten ausweisen als die im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmieten, nämlich einen Mittelwert von 14,00 DM/m2. Die Kammer hält aber die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten aus den dargelegten Gründen für repräsentativer, so daß auch eine Würdigung des Parteigutachtens zu keinem anderen Er-gebnis führt.

5. Im Hinblick darauf bedarf es auch keiner Vernehmung des Sachverständigen als Zeugen oder der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens. Denn die Kammer legt durchaus die Feststellungen und Bewertungen des Sachverständigen zugrunde, folgt aber aus den dargelegten Gründen nicht dessen Mietfeststellung anhand der Vergleichswohnungen aus der Datei des Sachverständigen. Für eine weitere Beweiserhebung zu der insoweit entscheidenden Frage der Repräsentativität der Daten besteht insbesondere solange kein Anlaß, als sich ein Sachverständigengutachten mit den Daten des Mietspiegels überhaupt nicht auseinandersetzt und keine Angaben dazu enthält, auf welchem Wege der Sachverständige die von ihm verwendeten Daten ermittelt hat. Denn ohne solche Angaben kann nicht überprüft werden, inwieweit die für die herangezogenen Vergleichsobjekte gezahlten Mieten tatsächlich repräsentativ und damit ortsüblich sind.

Diese erhöhten Anforderungen an die volle Verwertbarkeit eines Sachverständigengutachtens auch hinsichtlich der Mietwertfeststellung sind im Hinblick darauf erforderlich, daß ein Sachverständigengutachten nach der Rechtsprechung der Kammer zur Konkretisierung des im Mietspiegel allgemein ausgewiesenen Mietenniveaus für eine bestimmte Wohnung herangezogen wird, bei einer fehlenden Überprüfbarkeit eines im Vergleich zu den jeweiligen Feldern des Mietspiegels wesentlich höheren Vergleichsmietenniveaus aber die Gefahr besteht, daß sich eine von diesem allgemeinen Mietenniveau losgelöste spezielle Sachverständigenmiete herausbildet und so die Werte des Mietspiegels und die von den Sachverständigen festgestellten ortsüblichen Vergleichsmieten immer weiter divergieren.

Im übrigen hält die Kammer an der bereits bisher vertretenen Auffassung fest, daß der ortsübliche Vergleichsmietzins grundsätzlich unter Verwendung ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel festgestellt werden kann und nur in Einzelfällen zusätzlich ein gerichtlicher Sachverständiger zu beauftragen ist. Dieses Vorgehen entspricht sowohl dem Willen des Gesetzgebers, der in der Aufstellung von Mietspiegeln das beste Mittel zum "Nachweis" des üblichen Entgelts gesehen hat, und verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie des Artikels 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz (vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluß vom 3. April 1990, NJW 1992, 1377). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts a. a. O. besteht der Vorzug der Verwendung von Mietspiegeln auch im gerichtlichen Erkenntnisverfahren vor allem darin, daß sie in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis ruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde. Darüber hinaus ermöglicht ihre Verwendung nicht nur eine rasche Entscheidung, sondern erleichtert dem Vermieter zugleich in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast.

Im Mieterhöhungsprozeß muß die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt (bewiesen) werden; als Beweismittel kommen ein Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten in Betracht. Bekanntlich sind die Meinungen darüber geteilt, welches Beweismittel vorzuziehen ist, auch unter den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin (siehe die Zusammenstellung in GE 1992, 296).

In der Entscheidung vom 9. November 1992 führt die 66. Zivilkammer des LG Berlin ihre Rechtsprechung fort, wonach der Mietspiegel ein überlegenes Beweismittel ist, auch dann, wenn vom Vermieter ein Sachverständigengutachten vorgelegt wird, das höhere Werte ausweist. Dabei wendet das Landgericht den Mietspiegel 1992 auch für die Fälle an, in denen das Mieterhöhungsverlangen vor der Veröffentlichung des Mietspiegels dem Mieter zugegangen ist, jedoch nach dem im Mietspiegel angegebenen Ermittlungsstichtag vom 1. Oktober 1991.

In diesem Sinne auch die 62. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1993, 95) und die 65. Kammer in ihrem Urteil vom 29. Januar 1993 - 65 S 251/92 -.