Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; Förderungsmaßnahmen; Neubauwohnungsvereinbarung; Kostenmietbegrenzung; Begrenzung auf ortsübliche Vergleichsmiete; Vertrag zugunsten Dritter

1. Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, die mit Mitteln gefördert worden sind, bei denen es sich weder um öffentliche Mittel i.S. von § 1 Abs. 3 WoBindG noch um Wohnungsfürsorgemittel i.S. von § 87 a des 2. WoBauG oder Aufwendungszuschüsse bzw. Aufwendungsdarlehen i.S. von § 88 des 2. WoBauG handelt (hier: Förderung durch Aufwendungsdarlehen im Rahmen des WBK-Programmes für Führungskräfte), richten sich auch dann nach § 2 MHG, wenn in dem Vertrag über die Gewährung der Mittel vereinbart worden ist, daß auf die Wohnungen die für öffentlich geförderte Neubauwohnungen geltenden Vorschriften angewendet werden sollen.

2. In diesem Fall hat das Mieterhöhungsverlangen Angaben zur Kostenmiete zu enthalten, weil der ortsübliche Vergleichsmietzins in seiner Höhe durch die u.U. niedrigere Kostenmiete und die Kostenmiete in ihrer Höhe durch den u.U. niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmietzins begrenzt wird.

3. Zu den Voraussetzungen eines Vertrages zugunsten Dritter bei Förderungsmaßnahmen durch Organe der staatlichen Wohnungspolitik.

Die Kl. ist Generalmieterin eines Hauses, dessen Wohnungen aufgrund eines zwischen der Grundstückseigentümerin und der Wohnungsbau-Kreditanstalt geschlossenen Vertrages mit einem Aufwendungsdarlehen aus dem WBK-Programm für Führungskräfte gefördert worden sind. In dem Vertrag wurde vereinbart, daß auf die geförderten Wohnungen die Bestimmungen anzuwenden sind, die in Berlin für öffentlich geförderte Wohnungen gelten. Weiter heißt es dort, daß die Mieter einen eigenen klagbaren Anspruch darauf haben, daß die Eigentümerin auf die einem Vermieter steuerbegünstigten Wohnraums an sich gesetzlich zustehenden weitergehenden Rechte verzichtet. Der Generalmietvertrag zwischen Grundstückseigentümerin und Kl. seinerseits enthält die Bestimmung, daß die in dem Darlehensantrag an die WBK niedergelegten Auflagen vom Mieter - also der Kl. - zu beachten sind.

Die Kl. begehrte von den Bekl. gemäß § 2 MHG die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Die Kl. kann von den Bekl. nicht die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete von bisher 1.150,31 DM auf 1.491,- DM verlangen. Das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 13. April 1989 ist unwirksam, weil es an einer Wirtschaftlichkeitsberechnung fehlt, aus welcher sich ergibt, daß die Kostenmiete nicht unter der begehrten ortsüblichen Vergleichsmiete von 13,90 DM/qm liegt.

Die zwischen der Eigentümerin des Hausgrundstücks, der T.-Aktiengesellschaft für Grundstücksverwertung, und der Wohnungsbau-Kreditanstalt (WBK) getroffene Vereinbarung, wonach auf die Wohnungen, die mit dem Aufwendungsdarlehen der WBK gefördert worden sind, die für öffentlich geförderte Neubauwohnungen geltenden Vorschriften angewendet werden und die Mieter "darauf einen klagbaren Anspruch erwerben" sollen, ist auch Inhalt des Mietvertrages zwischen der Eigentümerin und der Kl. geworden (vgl. unten Ziffer 3 b); die damit vereinbarte Preisbindung stellt sich für die Bekl. als Mieter der Kl. als Vertrag zugunsten Dritter dar (Ziffer 3 c). Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 MHG, welche besagt, daß eine Vereinbarung, die für den Mieter gegenüber den §§ 1 - 9 MHG einen Nachteil darstellt, unwirksam ist, hat jedoch zur Folge, daß sich die formellen und materiellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens weiterhin nach § 2 MHG richten (Ziffer 1 c). Wegen der vereinbarten Preisbindung (§ 1 Satz 3 MHG) ist jedoch die Vergleichsmiete auf die u.U. niedrigere Kostenmiete zu kappen, so daß darüber hinaus eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich ist, aus welcher sich ergibt, daß die Kostenmiete nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Ziffer 2).

1. Auf das vorliegende Mietverhältnis ist das Miethöhegesetz anzuwenden, wonach der Vermieter unter den in § 2 MHG genannten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann.

a) Bei der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung handelt es sich nicht um gesetzlich preisgebundenen Wohnraum, da sie weder mit öffentlichen Mitteln im Sinne von § 1 Abs. 3 Wohnungsbindungsgesetz noch mit Wohnungsfürsorgemitteln im Sinne von § 87 a 2. Wohnungsbaugesetz noch mit Aufwendungszuschüssen oder Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 2. Wohnungsbaugesetz gefördert worden ist (§ 10 Abs. 3 Ziffer 1 MHG). Dieses ist zwischen den Parteien unstreitig und ergibt sich ferner aus Ziffer 2 c des Darlehensantrages vom 28. März 1978 ("Obwohl die Wohnungen nicht im Sinne des 2. Wohnungsbaugesetzes öffentlich gefördert werden ...") und der Auskunft der WBK vom 20. November 1989, wonach es sich bei der hier zur Debatte stehenden Förderung im Rahmen des "WBK Programmes für Führungskräfte" weder um öffentliche noch um nichtöffentliche Mittel i.S.d. §§ 88 ff. 2. Wohnungsbaugesetz handelt.

b) Die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG ist auch nicht nach § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG wegen Vereinbarung einer Staffelmiete ausgeschlossen.

Ob § 20 des Mietvertrages zwischen den Parteien überhaupt eine Staffelmietzinsvereinbarung beinhaltet, kann dahinstehen, denn als solche wäre sie jedenfalls unwirksam. In einer Staffelmietzinsvereinbarung muß die jeweilige Erhöhungsstufe betragsmäßig ausgewiesen sein (§ 10 Abs. 2 Satz 4 MHG), d.h. der Mietzins, den der Mieter bei Eintritt in eine neue Stufe zu zahlen hat, muß in einer Summe genannt werden; daran fehlt es jedoch. Die Bestimmbarkeit oder Berechenbarkeit der Mietzinshöhe ist nicht ausreichend (RE OLG Braunschweig, WM 1985, 213; RE OLG Karlsruhe, GE 1989, 1271).

c) Die in dem Darlehensantrag der Eigentümerin vom 28. März 1978 in Ziffer 2 c niedergelegte Bestimmung, daß auf die mit dem Aufwendungsdarlehen der WBK geförderten Wohnungen die Vorschriften anzuwenden sind, die in Berlin für öffentlich geförderte Wohnungen gelten, woran über § 10 des Generalmietvertrages auch die Kl. gebunden ist, und auf welche sich auch die Bekl. berufen können (siehe Ziffer 3), hat ebenfalls nicht zur Folge, daß das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG durchzuführen, im Sinne von § 1 Satz 3 MHG durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen ist und eine Erhöhung nur (einseitig) nach den für preisgebundene Neubauwohnungen erlassenen Vorschriften vorgenommen werden kann. Eine solche Vereinbarung wäre unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 - 9 MHG abweicht (§ 10 Abs. 1 MHG).

Der Nachteil ist zum einen darin zu sehen, daß dann ein höherer Mietzins zulässig sein könnte, als es bei der ortsüblichen Vergleichsmiete als Obergrenze der Fall wäre; denn es kann nicht generell davon ausgegangen werden, daß die Kostenmiete stets günstiger als die Vergleichsmiete ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 10 MHG, Rdnr. 6).

Ob es sich im vorliegenden Fall auch tatsächlich so verhält, daß die Kostenmiete die Vergleichsmiete übersteigt, kann dahinstehen; denn ob eine Vereinbarung für den Mieter von Nachteil ist, richtet sich nicht nach dem Ergebnis der Auswirkungen auf den Einzelfall, sondern, da bei der rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit einer Vertragsklausel von einer generalisierenden Betrachtungsweise auszugehen ist, allein danach, ob die Anwendung der Vereinbarung eine Folge ermöglicht, die den Mieter schlechter als bei Anwendung der Regelungen des MHG stellt (LG Saarbrücken, WM 1983, 145 ff., 146). Bei abstrakter Betrachtungsweise läßt die Anwendung der für den preisgebundenen Neubau geltenden Vorschriften aber eine über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung zu.

Die weitere Benachteiligung des Mieters durch einen Ausschluß des Verfahrens nach § 2 MHG ergibt sich daraus, daß die Durchführung einer Mieterhöhung nach den Vorschriften des MHG die Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung voraussetzt und der Vermieter erst auf Erteilung der Zustimmung klagen muß, wenn der Mieter die Zustimmung verweigert (§ 2 Abs. 3 MHG), wohingegen nach den einschlägigen Bestimmungen der für preisgebundenen Neubau geltenden Vorschriften die Mieterhöhung durch eine einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters erfolgt (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 10 MHG, Rdnr. 10; LG Braunschweig, ZMR 1973, 154, 156). Das Erfordernis eines gerichtlichen Verfahrens birgt aber für den Vermieter z.B. das Risiko, im Prozeß allein deswegen zu unterliegen, weil er die zweimonatige Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG versäumt hat.

2. Neben den in § 2 MHG genannten Erfordernissen hätte dem Zustimmungsverlangen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden müssen, aus welcher sich die Höhe der Kostenmiete ergibt.

a) Da Ziffer 2 c des Darlehensantrages die Einschränkung enthält, daß die Bestimmungen, die in Berlin für öffentlich geförderte Wohnungen gelten, nur insoweit Anwendung finden sollen, als dies rechtlich möglich ist, kann die Vereinbarung unabhängig davon, ob § 139 BGB entsprechend herangezogen werden kann, auf den rechtlich zulässigen Inhalt reduziert werden. Hieraus ergibt sich, daß für das Erhöhungsverlangen selbst die Form und die Fristen des § 2 MHG gelten (s.o.), die Vergleichsmiete aber auf die niedrigere Kostenmiete zu verringern ist, wohingegen die Kostenmiete auf die Vergleichsmiete zu kappen ist, wenn erstere höher ist, da die Vereinbarung der Preisbindung nicht zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften des MHG abweichen darf (§ 10 Abs. 1 MHG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 211).

b) Kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nur verlangen, wenn das verlangte Entgelt auch die entsprechend §§ 8 - 8 b WoBindG, 3 ff. NMVO gebildete Kostenmiete nicht übersteigt, erfordert die o.g. Erfüllung des gesetzlichen Begründungszwanges für das Mieterhöhungsverlangen zusätzlich die Übersendung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die inhaltlich in entsprechender Anwendung der Vorschriften aus dem Recht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus erstellt ist; denn nur dann hat das Mieterhöhungsverlangen für den Mieter hinreichenden Informationswert für die Prüfung, ob das erlangte Entgelt die Kostenmiete nicht überschreitet und damit für die von ihm zu treffende Entscheidung, ob das Verlangen des Vermieters bei objektiver Würdigung aller zu berücksichtigenden Umstände als berechtigt angesehen werden kann.

Auch wenn man der von Sternel a.a.O. III Rdnr. 493 vertretenen Auffassung folgt, daß der Vermieter einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG nicht von vornherein eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen muß, hätte die Kl. hier spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Bekl. auf die vereinbarte Preisbindung und die Einhaltung der Kostenmiete beriefen (z.B. Seite 3 des Schriftsatzes vom 6. November 1989), durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung die Höhe der Kostenmiete dartun müssen.

3. Die Berechtigung der Bekl., sich gegenüber der Kl. auf die Preisbindung zu berufen, ergibt sich - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - aus Ziffer 2 c des Darlehensantrags der Eigentümerin vom 28. März 1978 i.V.m. § 10 des Generalmietvertrages zwischen der Eigentümerin und der Kl., da die gegenüber der WBK eingegangene Verpflichtung der Eigentümerin, keine höhere Miete als die Kostenmiete zu verlangen (sofern diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt), die die Kl. durch § 10 des Generalmietvertrages übernommen hat, die hier beklagten Mieter begünstigt und sich als Vertrag zugunsten Dritter darstellt.

a) In Ziffer 2 c des Darlehensantrages bzw. der entsprechenden Vereinbarung zwischen der Eigentümerin und der WBK ist nicht nur bestimmt, daß auf die Wohnungen, welche mit dem Aufwendungsdarlehen der WBK gefördert worden sind, die für öffentlich geförderte Wohnungen geltenden Vorschriften angewendet werden sollen, sondern auch, daß die Mieter einen eigenen klagbaren Anspruch darauf haben, daß die Eigentümerin auf die einem Vermieter steuerbegünstigten Wohnraums an sich gesetzlich zustehenden weitergehenden Rechte verzichtete. Mit der Bezeichnung "Mieter" sind dabei nicht die Mieter der Eigentümerin, sondern die Mieter der Kl. und Generalmieterin der Eigentümerin gemeint. Dieses ergibt sich aus Ziffer 2 d ("Endet das Mietverhältnis eines Mieters ..., so haben wir die Wahl ..., des auf die betroffene Wohnung entfallenden Aufwendungsdarlehens ...") i.V.m. Ziffer 4 i, wonach sich die Eigentümerin verpflichtete, den "Generalmietvertrag mit der G. vorzulegen", was bedeutet, daß bereits zum damaligen Zeitpunkt feststand, daß die geförderten Wohnungen an die Kl. als Generalmieterin vermietet werden würden.

b) Die sich aus Ziffer 2 c des Darlehensantrages ergebende Verpflichtung, bei einer unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kostenmiete nur letztere zu verlangen, hat die Eigentümerin in § 10 des Generalmietvertrages an die Kl. weitergegeben, auch wenn die dort gewählte Formulierung ("Die in dem Darlehensantrag an die WBK vom Februar 1978 niedergelegten Auflagen sind vom Mieter zu beachten.") nicht gerade geglückt ist.

Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, daß mit "Auflagen" die Erklärungen in dem Darlehensvertrag gemeint sind, die das Verhältnis Vermieter - Mieter zum Gegenstand haben. Nicht zutreffend ist hingegen die Ansicht der Kl., damit seien nur die in Ziffer 3 des Antrages genannten Verpflichtungen, z.B. keine Mieterdarlehen anzunehmen etc., gemeint. Denn daß die Eigentümerin sehr wohl der Kl. "vorschreiben" wollte, welche Mietzinsvereinbarungen diese mit ihren Mietern trifft, ergibt sich wiederum daraus, daß in Ziffer 2 c des Darlehensantrages von den Mietern (einzelner Wohnungen) die Rede ist, obwohl der Abschluß eines Generalmietvertrages mit der Kl. bereits feststand, d.h. - wie bereits oben ausgeführt worden ist - mit der Bezeichnung "Mieter" nicht die Generalmieterin der Eigentümerin gemeint sein sollte, sondern die einzelnen Mieter der Generalmieterin.

c) Die zwischen der WBK und der Eigentümerin vereinbarte Preisbindung, an die durch § 10 des Generalmietvertrages auch die Kl. gegenüber der Eigentümerin gebunden ist, begünstigt die hier beklagten Mieter der Kl. und stellt sich als Vertrag zugunsten Dritter dar mit der Folge, daß sich die Bekl. gegenüber der Kl. auf die Einhaltung der Preisbindung berufen können (vgl. RE OLG Hamm, ZMR 1986, 287 ff.). Darüber hinaus ist in Ziffer 2 c des Darlehensantrags sogar ausdrücklich bestimmt, daß die Mieter "einen eigenen klagbaren Anspruch darauf erwerben" sollen (s.o.). Dieses entspricht auch der Interessenlage der Parteien des Darlehensvertrages (vgl. OLG Hamm a.a.O.). Die WBK als "Organ der staatlichen Wohnungspolitik" wollte mit Hilfe der Gewährung von Aufwendungsdarlehen im Rahmen des "WBK-Programmes für Führungskräfte" qualitativ guten und preislich günstigen Wohnraum für aus Westdeutschland kommende Führungskräfte schaffen, um diesem Personenkreis einen zusätzlichen Anreiz dafür zu bieten, sich in Berlin niederzulassen und gewinnbringend für die Berliner Wirtschaft tätig zu werden. Diese Absicht kann aber nicht bzw. nur teilweise verwirklicht werden, wenn die Preisbindung bereits durch die Einschaltung eines Zwischenmieters der Eigentümerin entfallen würde.