Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Erhöhung der Nettomiete mit Bruttokaltmietenspiegel; Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten; Mietpreisüberhöhung; Wuchergrenze

1. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nach § 5 MHG ist insoweit unwirksam, als die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten wird.

2. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel heranzuziehen.

3. Ist eine Nettomiete vereinbart, sind von den Mietspiegel-Werten die konkreten Betriebskostenvorschüsse abzuziehen.

Der Kl. kann von dem Bekl. an Mietzinsrückständen für die Monate Dezember 1992 bis Dezember 1993 nur den aus dem Tenor ersichtlichen Gesamtbetrag gemäß § 535 Satz 2 BGB verlangen. Denn die von dem Kl. mit Schreiben vom 5. Juni 1992 unter Berufung auf § 5 MHG vorgenommene Erhöhung des Mietzinses um einen Betrag von 408,34 DM ist insoweit unwirksam, als die sich nach dieser Erhöhung ergebende Bruttokaltmiete die bei 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusiedelnde Wuchergrenze des § 302 a StGB übersteigt.

(...)

Durch die Erhöhung des Mietzinses erreicht die Bruttokaltmiete einen Betrag, der im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Kl. steht. Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt. Unangemessen hoch sind dabei Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich übersteigen, § 5 WiStG. Diese Wesentlichkeitsgrenze liegt nach allgemeiner Auffassung bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 57, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rdn. 324, jeweils m. w. N.). Die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % ist jetzt durch die Änderung des Gesetzes vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257, 1258) ausdrücklich festgelegt worden.

Nach dem vom Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zitierten Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 23. November 1982 - 4 ReMiet 10/82 - (NJW 1983, 1915) bildet die vorgenannte Wesentlichkeitsgrenze von 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Schranke für eine Meieterhöhung nach § 5 MHG. Das OLG Hamm hat seine Rechtsauffassung im wesentlichen mit der Intention des Gesetzgebers begründet, zur Behebung der Wohnungsnot und der Belebung der Konjunktur die Wohnungsbautätigkeit anregen zu wollen.

Die Grundsätze dieser Entscheidung können aber keine Anwendung mehr finden, nachdem durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) durch die Einfügung des Satzes 3 in § 5 Abs. 1 WiStG bestimmt worden ist, daß nicht unangemessen hoch solche Entgelte sein sollen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. Mit dem Begriff der "laufenden Aufwendungen" soll nach den Vorstellungen des Gesetzgebers an die gesetzliche Definition dieses Begriffes in § 8 Abs. 1 WoBindG angeknüpft werden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 64, m. w. N.). Zu den laufenden Aufwendungen gehören u. a. Kapitalkosten, und zwar insbesondere Zinsen, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 1 Satz 1 Zweite Berechnungsverordnung - II. BV - (s. auch OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 30. September 1988, NJW-RR 1989, 11 = WuM 1988, 395 = ZMR 1988, 463).

Eine Mietzinserhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten ist jedoch dann nicht mehr zulässig, wenn der nunmehr insgesamt verlangte Mietzins in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters steht. Der Begriff des "auffälligen Mißverhältnisses" ist derselbe, der auch in der Wuchervorschrift des § 302 a Abs. 1 Satz 1 StGB Verwendung findet. Nach herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Wuchergrenze erreicht, wenn der vereinbarte oder verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 % übersteigt (Sternel, a. a. O., III Rdn. 30 m. w. N.).

Wenn durch eine auf § 5 Abs. 1 MHG gestützte Erklärung der Mietzins auf einen Betrag angehoben wird, der die Wuchergrenze von 50 % übersteigt, dann ergibt sich als Rechtsfolge hieraus nicht etwa, daß die Erhöhungserklärung insgesamt nichtig ist oder nur bis zur Höhe der bei 20 % liegenden Wesentlichkeitsgrenze wirksam ist. Vielmehr ist die Mietzinserhöhungserklärung nur insoweit unwirksam, als die 50-%-Grenze des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG überschritten wird. Dies ist für den Fall entschieden worden, daß eine Miete vereinbart worden war, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich war, aber die Wuchergrenze überschritt (OLG Hamm, RE vom 5. August 1992 - WuM 1992, 527). Für den Fall, daß eine auf § 5 MHG gestützte einseitige Mietzinserhöhung vorgenommen wird, kann insoweit nichts anderes gelten (so offenbar auch OLG Karlsruhe, RE vom 26. Mai 1994, WuM 1994, 318).

Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Monat Dezember 1992 und die folgenden Monate bis zum September 1993 ist der Mietspiegel 1992 heranzuziehen. Der Mietspiegel ist eine allgemeinkundige Erkenntnisquelle, die eine zuverlässige Auskunft über die üblicherweise gezahlten Mieten gibt. Als Erkenntnisquelle kann der Mietspiegel auch benutzt werden, wenn sich die Frage der Feststellung der Wesentlichkeitsgrenze oder der Wuchergrenze ergibt. Eine Heranziehung des Mietspiegels verbietet sich nur dann, wenn die betreffende Wohnung Besonderheiten aufweist, die dazu führen, daß sie nicht mit denjenigen Wohnungen vergleichbar ist, deren Daten Eingang in die Rasterfelder des Mietspiegels gefunden haben. Daß hier in bezug auf die vorliegende Wohnung irgendwelche Besonderheiten gegeben sind, ist nicht ersichtlich.

Die in der Tstraße in Konradshöhe gelegene Wohnung ist nach dem unbestrittenen Vortrag des Bekl. in das Mietspiegelfeld H 12 einzuordnen, bei dem die Mieten von 9,99 DM bis 15,73 DM reichen und sich ein Mittelwert von 12,42 DM ergibt. Dieser Mittelwert ist für die nachfolgende Berechnung zugrunde zu legen. Der Kl. hat keine Umstände dargetan, die ein Abweichen von diesem Mittelwert rechtfertigen. Er hat zwar im einzelnen angegeben, daß die Wohnung über eine Einbauwanne, über Einbauschränke und Fliesen im Arbeitsbereich in der Küche, über Isolierglasfenster, einen Balkon, eine verstärkte Steigeleitung, eine Gegensprechanlage und eine Gemeinschaftsantenne verfüge. Hierbei handelt es sich um Merkmale, die der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels entnommen sind. Diese Umstände spielen jedoch nur bei der Spanneneinordnung von Altbauten eine Rolle. Bei jüngeren Neubauwohnungen entsprechen sie in der Regel dem üblichen Baustandard. Auch die Tatsache, daß sich die Wohnung in Konradshöhe, also im Bereich zwischen der Oberhavel und dem Tegeler See befindet, rechtfertigt keine Überschreitung des Mittelwertes. Zwar handelt es sich hierbei durchaus um eine landschaftliche Besonderheiten aufweisende "mittlere Wohnlage", jedoch werden diese Vorteile durch die Tatsache relativiert, daß die Verkehrsanbindung als ausgesprochen ungünstig zu qualifizieren ist.

Eine Überschreitung des Mittelwertes käme allenfalls dann in Betracht, wenn sich die Feststellung hätte treffen lassen, daß das Wohngebäude Anfang der 80er Jahre errichtet worden ist. Denn es darf nicht verkannt werden, daß angesichts der relativ großen Spanne von 1965 bis 1983 dem Baualter eine gewisse Indizfunktion für die Höhe des Mietzinses zukommt. In der mündlichen Verhandlung konnte die Frage des Baualters nicht geklärt werden.

Zu dem Mittelwert von 12,42 DM ist nach den Angaben des Mietspiegels ein Zuschlag von 1,55 DM für Teppichboden gerechtfertigt. Ein Zuschlag für einen Stellplatz in einer Garage ist nicht zu berücksichtigen, weil nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung ein solcher nicht vorhanden ist. Es ergibt sich damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 13,97 DM. Hierzu sind 50 % hinzuzurechnen, was einem Betrag von 6,99 DM entspricht. Insgesamt ergibt sich damit eine höchstzulässige Bruttokaltmiete von 20,96 DM/m2. Bei einer Wohnungsgröße von 75,05 m2 errechnet sich eine Bruttokaltmiete von 1.572,67 DM. Da der Mietspiegel Bruttokaltmieten angibt, die vorliegende Mietzinsvereinbarung jedoch Betriebskostenvorschüsse vorsieht, erfolgt der Vergleich der vereinbarten Miete mit der höchstzulässigen Bruttokaltmiete immer unter Berücksichtigung der konkreten Betriebskostenvorschüsse. Die Kammer hält es nicht für angezeigt, eine Umrechnung auf Nettokaltmieten in der Weise vorzunehmen, daß von den Werten des Mietspiegels die angegebenen durchschnittlichen Betriebskostenanteile abgezogen werden. Der Kammer erscheint es angemessener, die konkreten Betriebskostenvorschüsse zugrunde zu legen.

Nach § 5 MHG kann der Vermieter eine Kapitalkostenerhöhung an den Mieter weitergeben. In einem älteren Rechtsentscheid hatte das OLG Hamm gemeint, dafür sei die Schranke des § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) nicht anzuwenden.

In seinem Urteil vom 14. Juli 1994 meinte das LG Berlin, diese Entscheidung sei überholt. Der Vermieter sei berechtigt, bis zur Wuchergrenze (Zuschlag von 50 % zur ortsüblichen Vergleichsmiete) die Miete zu erhöhen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zieht die Kammer den Mietspiegel heran. War eine Nettomiete vereinbart, bei der also für die Betriebskosten lediglich Vorschüsse zu zahlen sind, sind die Werte des Mietspiegels, die Bruttokaltmieten enthalten, so umzurechnen, daß die konkreten Betriebskostenvorschüsse von den Mietspiegelwerten abzuziehen sind. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hat allerdings in ihrer Entscheidung in GE 1993, 1335 die Berechnung nach den Pauschalwerten des Mietspiegels allein für zulässig angesehen.