Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; Überlegungsfrist; Zeitpunkt bei Auslaufen der Preisbindung; Sozialwohnung

Ein vor Ablauf der Preisbindungsfrist erhobenes Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam (gegen KG, NJW 82, 2077).

Vor Ablauf der Preisbindung einer Sozialwohnung verlangten die klagenden Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung für einem Zeitpunkt nach Ablauf der Preisbindung. Die beklagte Mieterin stimmte nicht zu. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung blieb ohne Erfolg.

Die Klage ist unzulässig, da das Zustimmungsverlangen der Kl. die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG nicht in Gang gesetzt hat. Das Zustimmungsverlangen und die der Bekl. zustehende Überlegungsfrist fielen schon nach dem eigenen Vorbringen der Kl. noch gänzlich in den Zeitraum der Preisbindung der ehemaligen Sozialwohnung. Ein Zustimmungsverlangen, das erhoben wird, bevor das MHG überhaupt in Kraft ist, ist unwirksam. Für ein derartiges Verlangen fehlt es an jeglicher Rechtsgrundlage (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 494; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 26). Die Kammer vermag sich der gegenteiligen Auffassung des Kammergerichtes (NJW 82, 2077) nicht anzuschließen. Es ist zwar richtig, daß ein vor Ende der Preisbindung gestelltes Erhöhungsverlangen nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Das ist aber auch nicht der Grund für die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Das Kammergericht hat selber völlig zutreffend ausgeführt, daß die §§ 1 - 9 MHG für preisgebundenen Wohnraum keine Anwendung finden (KG, a. a. O.). Notwendige Konsequenz ist damit, daß während des Bestehens der Preisbindung keine Regelung existiert, nach der eine dem Mieter zu gewährende Überlegungsfrist zu berechnen ist. Dem kann nicht mit der Würdigung entgangen werden, daß sich das Erhöhungsverlangen auf einen Zeitraum beziehe, zu dem die Preisbindung nicht mehr bestehe, und deswegen ein Zusammenhang zwischen dem Erhöhungsverlangen und der Preisbindung nicht bestehe (KG, a. a. O.). Die Auffassung des Kammergerichtes, daß § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG kein zeitliches Verbot aufstelle (KG, a. a. O.), läßt sich nur über die These halten, daß das sich an das preisgebundene Mietverhältnis anschließende preisfreie Mietverhältnis eine Vorlaufzeit habe, die zwar zeitgleich mit dem preisgebundenen Mietverhältnis stattfinde, aber nicht der Preisbindung unterfalle. Da aber nur ein Mietverhältnis und nicht mehrere Mietverhältnisse bestehen, müssen die zeitgleichen Mietverhältnisse notwendig identisch sein. Ein Mietverhältnis kann aber nicht gleichzeitig der Preisbindung unterfallen und preisfrei sein. So lange es sich um ein preisgebundenes Mietverhältnis handelt, kann die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG nicht in Gang gesetzt werden. Diese Deduktion wird durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 93, 2109, 2110) bestätigt. Denn wenn die Frist des § 2 Abs. 3 MHG schon nicht einmal vor Ablauf der Frist des § 2 Nr. 1 MHG in Gang gesetzt werden kann, kann sie erst recht nicht in Gang gesetzt werden, solange das MHG auf das Mietverhältnis noch gar keine Anwendung findet. Wenn aber ein Erhöhungsverlangen erst zulässig ist, wenn die Wartefrist in Gang gesetzt werden kann (BGH, a. a. O.), ist ein vor Beendigung der Preisbindung erfolgtes Erhöhungsverlangen unwirksam. Die Kammer kann in der Sache selbst entscheiden, ohne den Rechtsstreit gemäß § 541 ZPO dem Kammergericht vorlegen zu müssen, da es vorliegend auf die Abweichung von der Rechtsprechung des Kammergerichtes nicht ankommt. Die Klage wäre nämlich im Falle ihrer Zulässigkeit unbegründet. Allerdings besteht grundsätzlich auch dann ein Vorlagegrund, wenn die abweichend als unzulässig erachtete Klage unbegründet ist, da nur die Abweisung als unbegründet den Streitgegenstand mit Rechtskraftwirkung entscheidet, während bei einer Abweisung als unzulässig der Kl. denselben Streitgegenstand grundsätzlich noch einmal in zulässiger Form anhängig machen kann (vgl. Zöller/Schneider, ZPO, 18. Aufl., § 541

nn die abweichend als unzulässig erachtete Klage unbegründet ist, da nur die Abweisung als unbegründet den Streitgegenstand mit Rechtskraftwirkung entscheidet, während bei einer Abweisung als unzulässig der Kl. denselben Streitgegenstand grundsätzlich noch einmal in zulässiger Form anhängig machen kann (vgl. Zöller/Schneider, ZPO, 18. Aufl., § 541 Rdnr. 23). Vorliegend besteht jedoch für die Kl. zwischen der Abweisung ihrer Klage als unzulässig und einer Klageabweisung als unbegründet kein Unterschied. Sie können auf Grund der Besonderheiten des Mieterhöhungsverfahrens des § 2 MHG in beiden Fällen nicht auf Grund ihres ursprünglichen Erhöhungsverlangens erneut klagen, so daß auch die Klageabweisung als unzulässig eine endgültige Entscheidung über den Streitgegenstand zu Ungunsten der Kl. bildet. Die Klage ist jedenfalls unbegründet, weil nicht ersichtlich ist, daß die ortsübliche Vergleichsmiete den bereits jetzt gezahlten Mietzins übersteigt. (wird ausgeführt) Die Kl. können sich auch nicht darauf berufen, daß sie es unterlassen haben, im letzten Jahr der Preisbindung die zulässige Erhöhung der Kostenmiete vorzunehmen. Abgesehen davon, daß dieser Vortrag gänzlich unsubstantiiert ist, wird die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht durch die Höhe der Kostenmiete bestimmt. Es ist lediglich umgekehrt so, daß es für den Vermieter keine nachteiligen Folgen hat, wenn eine einmal als Kostenmiete zulässig gewesene Miete nach Ablaufen der Preisbindung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, ohne daß sich die maßgeblichen Kosten gesenkt hätten.

Nach Rechtsprechung der Obergerichte (Oberlandesgericht Hamm, Kammergericht) kann ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG schon während der Dauer einer Preisbindung abgegeben werden mit der Wirkung, daß die erhöhte Miete unmittelbar nach Ende der Preisbindung zu zahlen ist. Gleichwohl hat sich eine einhellige Auffassung in der Rechtsprechung dazu nicht durchgesetzt, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 27. September 1993 zeigt.

Das Landgericht meinte, während der Dauer der Preisbindung sei jedes Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG nichtig. Eine Vorlage an das Kammergericht im Rechtsentscheidverfahren konnte deshalb unterbleiben, weil auch bei Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die ortsübliche Vergleichsmiete nicht höher als der bisher gezahlte Mietzins war. Schon deshalb war die Klage also unbegründet.