Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete: Mietspiegel; Sachverständigengutachten

1. Die Anhörung eines Gutachters gemäß § 411 Abs. 3 ZPO kann dann unterbleiben, wenn das Gutachten augenscheinlich bereits dem Grunde nach nicht verwertbar ist, weil dem Gutachter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich der Streitwohnung (hier: Nachkriegswiederaufbau) keine vergleichbaren Mietdaten zur Verfügung stehen.

2. Das Amtsgericht ist gemäß § 286 ZPO nicht gehindert, bei einem nicht verwertbaren Sachverständigengutachten zur Miethöhe den Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 als Erkenntnisquelle heranzuziehen, wenn die vom Gutachten abweichende Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht von einem Mangel an Sachkunde beeinflußt ist.

Der Streit geht um ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG in einem nach 1949 wiederaufgebauten Altbau in Berlin-Wedding; die Wohnung wies hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale wie auch des Wohnumfeldes Nachteile auf. Das Erhöhungsverlangen wurde zunächst mit Vergleichswohnungen begründet. Erstinstanzlich wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt, das im Ergebnis praktisch nicht verwertbar war, weil der Sachverständige ganz offensichtlich keine aussagekräftigen Vergleichswohnungen in seinem Mietdatenpool zur Verfügung hatte. Der Sachverständige zog als Vergleichswohnungen u. a. Vollkomfort Wohnungen in Kurfürstendammlage heran. Nachdem die vermieterseits geforderte Anhörung des Sachverständigen zu seinem Gutachten im Termin zunächst wegen Verhinderung des Sachverständigen nicht erfolgen konnte, wich das Amtsgericht dann auf den Berliner Mietpreisspiegel für Neu bauwohnungen 1990 als Beweismittel hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Das Amtsgericht kam danach zur Klageabweisung. Mit der Berufung machte der Vermieter u. a. erfolglos geltend, die unterbliebene Anhörung des Sachverständigen wie auch die Heranziehung des Neu baumietpreisspiegels verstoße gegen Grundsätze des formellen Beweisrechtes.

Es kann dahinstehen, ob das angefochtene Urteil an einem Verfahrensmangel leidet, weil es unter Verletzung des Anspruchs der Kl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs erlassen worden ist, Art. 103 Abs. 1 GG.

Zwar hat gemäß §§ 402, 397 ZPO jede Partei das Recht, die Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erläuterung seines Gutachtens zu ver-langen (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. z.B. NJW 83, 340 f., 341; NJW RR 87, 339 f., 340). Es gehört zur Gewährung des rechtlichen Ge-hörs, daß ihnen grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, einem Sachverständigen nach Vorliegen des schriftlichen Gutachtens Fragen zu stellen, ihm Bedenken vorzutragen sowie ihn um eine nähere Erläuterung von Zweifelsfragen zu bitten (vgl. BGH, NJW-RR 87, 339 f., 340). Darauf kommt es jedoch nicht an.

Das Gutachten des Sachverständigen ist - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat und dem sich die Kammer insoweit anschließt - als Ganzes nicht verwertbar, weil es auf einer fehlerhaften Erkenntnisquelle beruht und damit ausgeschlossen werden kann, daß eine Anhörung und Befragung des Sachverständigen gemäß § 411 Abs. 3 ZPO zu einer anderen Beurteilung geführt hätte; das Amtsgericht hätte daher den Antrag der Kl. auf Vorladung des Sachverständigen ablehnen können (vgl. BGH, NJW-RR 86, 1470 f., 1471; NJW-RR 89, 953 ff., 954). Das Gutachten beruht auf einem privaten Berliner Mietspiegel, der seinerseits hier nicht verwertbar ist. Der private Mietspiegel enthält keine ausreichende Differenzierung nach der Lage der Wohnobjekte und berücksichtigt ausschließlich Vollkomfortwohnungen. Die Spanneneinordnung des privaten Mietspiegels ist unzureichend, sie enthält nur gute und sehr gute, jedoch keine einfachen Wohnlagen. Auch die vom Sachverständigen zitierten Vergleichswohnungen sind ungeeignet. Bei diesen Wohnungen handelt es sich ausschließlich um Wohnungen mit einer Vollkomfortausstattung, die zudem in bedeutend besseren Wohngegenden liegen, während die Wohnung der Bekl. un-streitig nur mit einem Bad/WC sowie einer Ofenheizung ausgestattet ist.

Der Sachverständige gelangt so zu dem fehlerhaften Ergebnis, daß die streitbefangene Wohnung in eine Spanne von 8,25 DM bis 10,15 DM pro Quadratmeter einzuordnen sei.

Daß Vollkomfortwohnungen, d. h. Wohnungen mit Zentralheizung, Warmwasser, Bad/WC, Fliesenpaneelen und TV-Antenne, nicht mit einfachen Komfortwohnungen vergleichbar sind, bedarf keiner besonderen Sachkunde; hierfür reicht die Sachkunde des Gerichts aus.

Diese Mängel des Gutachtens können nicht durch mündliche Erläuterungen des Sachverständigen geheilt werden; erforderlich wäre vielmehr ein erneutes Gutachten, das diesen Umständen Rechnung trägt. Die Erstattung eines völlig neuen Gutachtens ist aber nicht Sinn und Zweck einer Er-läuterung und Befragung gemäß § 411 Abs. 3 ZPO, denn diese setzt ein dem Grunde nach verwertbares Gutachten voraus; andernfalls würde den Parteien über § 411 Abs. 3 ZPO die Möglichkeit eröffnet sein, unter Um-gehung der Verfahrensvorschriften über die Beweisaufnahme faktisch ein zweites Gutachten einzuholen.

Nicht gefolgt werden kann der Auffassung der Kl., in der Annahme des Amtsgerichts, eine mündliche Anhörung des Sachverständigen würde zu keiner anderen Bewertung führen, liege eine Vorwegnahme der Beweiswürdigung. Das Amtsgericht hat dem Beweisantrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der beweiserheblichen Frage, ob die von der Kl. ab dem 1. November 1989 begehrte Miete der ortsüblichen Ver-gleichsmiete entspricht, stattgegeben. Der Antrag einer Partei auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erörterung seines Gutachtens kann einem solchen Beweisantrag nicht gleichgestellt werden, weil Gegenstand eines derartigen Antrags nicht die Beweiserhebung als solche ist, sondern das Ergebnis einer schon erfolgten Beweiserhebung.

Da auch für den Sachverständigenbeweis der Grundsatz der freien Beweiswürdigung - § 286 ZPO - gilt, war das Amtsgericht nicht gehindert, von dem Sachverständigengutachten abzuweichen, wobei es seine abweichende Überzeugung anhand des zwischenzeitlich in Heft 7 des Amtsblattes von Berlin vom 7. Februar 1991 veröffentlichten und als Erkenntnisquelle verwertbaren Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen nicht nur ausreichend begründet, sondern auch dargelegt hat, daß seine vom Gut-achten abweichende Beurteilung nicht von einem Mangel an Sachkunde beeinflußt war.

Entgegen der Auffassung der Kl. war das Amtsgericht nicht verpflichtet, das Gutachten, bevor es von diesem abwich, von dem Sachverständigen ergänzen bzw. erläutern zu lassen, denn das Gutachten ist nicht unvollständig oder in einigen Punkten zweifelhaft, sondern im ganzen nicht ver wertbar.

Dem stehen auch nicht die von der Kl. zitierten Entscheidungen des Bun desgerichtshofes (NJW 81, 2578 und MDR 89, 902 f.) entgegen. In der Ent-scheidung NJW 81, 2578 befaßte sich der BGH mit der Frage, ob sich der Richter vor der Entscheidung ein ihm unvollständig oder unklar erscheinendes Gutachten ergänzen bzw. erläutern lassen muß, sofern er nicht wegen der Mängel des Gutachtens die Einschaltung eines anderen Gut-achters für geboten hält; auch der anderen Entscheidung des BGH (MDR 89, 902) läßt sich keine dahingehende Verpflichtung entnehmen, daß das Gericht immer zuvor den Sachverständigen anhören muß, wenn es von seinem Gutachten abweichen will.

Schließlich brauchte das Amtsgericht auch keine neue Begutachtung ge-mäß § 412 Abs. 1 ZPO anzuordnen; zum einen handelt es sich bei dieser Vorschrift um eine Ermessensvorschrift, und zum anderen konnte es auf andere Erkenntnisquellen zurückgreifen, nämlich auf den nach Erlaß des Beweisbeschlusses und nach der Fertigstellung des Gutachtens bekannt gemachten neuen Neubaumietspiegels 1990, der mit seiner Bekanntmachung auch den Parteien zugänglich war. Seine aufgrund des Berliner Neubaumietspiegels gewonnene Sachkenntnis brauchte das Amtsgericht nicht zuvor mit dem Sachverständigen zu erörtern, denn dies hätte eben-falls nicht zu einer Verwertung des Gutachtens geführt, sondern allenfalls zu einer Neuerstellung des Gutachtens. Aufgrund des Neubaumietspiegels konnte aber bereits geprüft werden, ob das Zustimmungsverlangen begründet war.

Soweit sich die Kl. hierzu auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes in NJW 84, 1408 beruft, so gibt diese Entscheidung für den bisher zu be-urteilenden Sachverhalt nichts her, da sich die hiesige Fallkonstellation von der dortigen unterscheidet. In dem dortigen Fall hatte das Gericht sei-ne Sachkunde aus allgemeinen Lehrbüchern der Medizin gewonnen; all gemeine Lehrbücher haben jedoch eine ganz andere Qualifikation als ein auf der Grundlage des MHG erstellter Mietspiegel.

Nicht zu folgen vermag allerdings die Kammer der Auffassung des Amtsgerichts, der Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 sei auf die streitbefangene Wohnung nicht unmittelbar anwendbar, weil dieser u. a. nur im Jahre 1951 fertiggestellte und bereits seitdem preisfreie Wohnungen betreffe. Er gilt auch für eine im Jahr 1951 wiederhergestellte Wohnung, die zunächst preisgebunden, später aber preisfrei geworden ist. Den Erläuterungen zum Mietspiegel für Neubauwohnungen ist nicht zu entnehmen, daß in ihm keine ehemaligen Sozialbauwohnungen enthalten sind.

Das Amtsgericht hat zwar den Mietspiegel angewandt, ohne die Parteien zuvor darauf hinzuweisen. Insoweit handelt es sich bei der Heranziehung des Mietspiegels um eine überraschende Entscheidung. Im Rahmen des Berufungsverfahrens hatten die Parteien aber ausreichend Gelegenheit, hierzu Stellung zu nehmen.