Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; Mietspiegel; Leerfeld

Wenn der Mietspiegel für die betroffene Wohnung ein Leerfeld aus-weist, kann ein Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel jedenfalls nicht auf das Mietspiegelfeld mit der nächstschlechteren Lage gestützt werden.

Der klagende Vermieter nahm den beklagten Mieter auf Zu-stimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch. Die Wohnung war unter 40 m2 groß, lag in mittlerer Wohnlage und hatte eine Innentoilette, aber kein Bad und keine Sammelheizung. Der Kl. hatte sein Erhöhungsverlangen auf den Mietspiegel gestützt und dabei auf das Feld "C2/B2" Bezug ge-nommen. Sein Zustimmungsverlangen blieb erfolglos.

Die Klage ist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG unzulässig, weil die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Zustimmungsfrist wird erst durch ein wirksames Erhöhungsverlangen in Gang gesetzt. Ein solches fehlt vorliegend.

Das Erhöhungsverlangen vom 24. Oktober 1990 ist unwirksam. Das Miet-spiegelfeld, in das die Streitwohnung fällt, enthält keinen Eintrag. Die Be-zugnahme auf ein Leerfeld macht ein Erhöhungsverlangen unwirksam (LG Berlin, GE 90, 311). Das Mieterhöhungsverlangen kann auch nicht auf das hilfsweise angegebene Feld für eine schlechtere Lage gestützt werden. Dies gilt vorliegend schon deswegen, weil der Berliner Mietspiegel 1990 über die (auf den ersten Blick als Paradoxon wirkende) Besonderheit ver-fügt, daß die genannten Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete sich nicht notwendig mit der Verbesserung der Lage erhöhen. So liegen für die - vorliegend einschlägigen - bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen die Mittelwerte von Feld H 2 und I 2 unter dem von G 2, der von L 2 unter dem von K 2, der von C 3 unter dem von B 3 und dem von A 3, der von K 3 unter dem von J 3 und die von B 4 und C 4 unter dem von A 4. Unter diesen Umständen ist aus dem Mietspiegel heraus der Schluß nicht zu rechtferti-gen, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die Streitwohnung mindestens die in Feld B 2 angegebene Höhe hat. Damit ist das angegebene Begründungsmittel nicht geeignet, dem Mieter eine hinreichende Vorstellung über die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses zu verschaffen.

Mietspiegel - auch der Berliner Mietspiegel zählt dazu - liefern keine lückenlosen Daten. Dies vor allem dann, wenn bei bestimmten Kombinationen von Wohnungsgröße, Ausstattung und Baujahr am Markt einfach nicht genug Wohnungen vorhanden sind, um bei einer Stichprobenziehung so viele Wohnungen zu erreichen, daß ein Mietspiegelfeld durch ausreichend viele Wohnungen untermauert werden kann. In solchen Fällen tauchen in den Mietspiegeln sogenannte "Leerfelder" auf oder auch Felder, denen aufgrund von entsprechenden Zusatzaussagen (in Berlin: "*-Vermerken") nur eine geminderte Aussagekraft zukommt. Preisfrage: Kann ein Eigentümer mit dem Mietspiegel die Mieterhöhung für eine Wohnung begründen, für die der Mietspiegel selbst nur ein Leerfeld aufweist, etwa dadurch, daß er auf die nächstgelegenen Felder (schlechtere Lage / bessere Lage / älteres Baujahr / neueres Baujahr / höhere Flächenkategorie / geringere Flächenkategorie) ausweicht? Antwort: Nein (vgl. grundlegend LG Berlin GE 90, 311). Jedenfalls kann er sich nicht auf das Mietspiegelfeld mit der nächstschlechteren Lage stützen (LG Berlin vom 26. November 1992); dies schon deshalb nicht, weil beim Berliner Mietspiegel die Mieten in schlechteren Lagen eher höher sind als in besseren.