Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Vergleichsobjekte; Mietspiegel; Sachverständigengutachten

1. Ein Sachverständigengutachten ist dem Mietspiegel regelmäßig als Beweismittel überlegen.

2. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete finden subjektiv übersteigerte Bewertungskriterien keine Rücksicht.

Der kl. Vermieter kann von dem bekl. Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung um 108,38 DM mit Wirkung ab dem 1. August 1990 gem. § 2 MHG verlangen, weil die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Nach dem Sachverständigengutachten beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 539,02 DM, während der Kl. nur 469,66 DM verlangt. Zwar hat auch die Kammer gewisse Vorbehalte, ob die vom Sachverständigen ausgewählten Vergleichsobjekte, die nahezu ausschließlich in angeseheneren Stadtbezirken belegen sind als die Streitwohnung, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die ideale Wahl sind, aber der Sachverständige hat in seinen Ergänzungsgutachten dargelegt, daß sich die Bewertung der Objekte aus verschiedenen Aspekten zusammensetzt und die Nachteile der Streitwohnung durch andere Vorteile kompensiert würden. Dies wird auch daran deutlich, daß die Vergleichsobjekte unter dem Merkmal "Nachfrage" fast durchweg deutlich höhere Werte aufweisen als die Streitwohnung, der Nutzwert im Durchschnitt aber nur knapp über dem der Streitwohnung liegt, weil die Vergleichswohnungen bei anderen Bewertungspunkten weniger gut abschneiden. Die Kammer vermag sich der Auffassung des Bekl. nicht anzuschließen, daß durch die Auswahl der Vergleichswohnungen im Gutachten von vornherein eine überhöhte Vergleichsmiete indiziert sei. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen die Bewertungsfaktoren notwendig objektiviert werden. Dies hat der Sachverständige getan. Die Bewertung des Wohn-Images geht als Nachfragewert mit dem sehr hohen Bewertungsfaktor 5 in sein Gutachten ein. Zwar mag es Mieter geben, die eine einfach ausgestattete Wohnung in Charlottenburg einer schönen Wohnung im Wedding vorziehen würden, aber auf subjektiv übersteigerte, objektiv nicht mehr gerechtfertigte Bewertungskriterien kann und darf bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rücksicht genommen werden. Die Einschätzung der vier Kriterien bei der Bestimmung des Wohnnachfragewertes (S. 11 des Gutachtens) als jeweils "mittelmäßig" ist nicht zu beanstanden. Und letztendlich ist auch - trotz der eingangs erwähnten, eher auf einem subjektiven Unbehagen fußenden, Bedenken - die Auswahl der Vergleichswohnungen nicht zu beanstanden, da sich ihr Nutzwert im Durchschnitt kaum von dem der Streitwohnung unterscheidet. Grundsätzlich sind alle Wohnungen im gesamten West-Berliner Stadtgebiet, die sich in Größe und Baualter ähneln, auch miteinander vergleichbar. Die Auffassung des Bekl., daß dies nicht der Fall sei, liefe darauf hinaus, daß es innerhalb des West-Berliner Stadtgebiets verschiedene Wohnungsteilmärkte gebe. Dies ist - wie sich schon aus der Aufstellung eines einheitlichen Mietspiegels für das gesamte West-Berliner Stadtgebiet zeigt - nicht der Fall und wird vom Bekl. auch nicht ernstlich vertreten. Insbesondere im Hinblick darauf, daß sich die Streitwohnung nicht in einem durch enge Bebauung charakterisierten Stadtviertel befindet, sondern ausweislich des Lageplans in aufgelockerter Randbebauung an einer Nebenstraße mit geringem Verkehrsaufkommen liegt, erscheinen die Ausführungen des Sachverständigen überzeugend, daß die Wohnlage des Streitobjektes insgesamt bereits als gut zu bezeichnen ist. Dafür spricht auch der in unmittelbarer Nähe der Streitwohnung liegende begrünte Straßenzug Stralsunder Straße/Vinetaplatz/Swinemünder Straße und der in Fußwegentfernung liegende Humboldthain, der bei einer Größe von ca. 250.000 m2 etwa 100

chverständigen überzeugend, daß die Wohnlage des Streitobjektes insgesamt bereits als gut zu bezeichnen ist. Dafür spricht auch der in unmittelbarer Nähe der Streitwohnung liegende begrünte Straßenzug Stralsunder Straße/Vinetaplatz/Swinemünder Straße und der in Fußwegentfernung liegende Humboldthain, der bei einer Größe von ca. 250.000 m2 etwa 100 mal größer ist als vom Amtsgericht angenommen wurde und ein durchaus taugliches Naherholungsgebiet ist. Dagegen fällt die Nähe des Nordbahnhofs und des AEG-Geländes nicht so sehr ins Gewicht, zumal der Bekl. konkrete Belästigungen nicht vorgetragen hat und sich darauf beschränkt hat, allgemein zu behaupten, daß die Schadstoffbelastung der Luft im Wedding am größten sei. Das Argument der Belastung durch Braunkohlehausbrand und Zweitakterabgase hat der Sachverständige mit dem nicht angegriffenen Hinweis auf die vorherrschende Westwindwetterlage hinreichend entkräftet. Im Hinblick darauf, daß in der Skala des Sachverständigen das Prädikat "gut" von 2,5 bis 3,5 Punkten vergeben wird und die Streitwohnung mit 2,6 Punkten dieses Prädikat nur gerade so eben erlangt, liegt die Einschätzung des Amtsgerichtes als - bezogen auf den Mietspiegel - mittlere Wohnlage, nicht weit ab von der des Sachverständigen. Dies gilt um so mehr, als der Sachverständige anders als der Mietspiegel die Wohnungen nicht nur in drei, sondern in fünf Lagewerte einteilt und "gut" nur das zweitbeste von ihm vergebene Prädikat ist. Aber auch wenn die Wohnung dem Feld E 4 des Mietspiegels zuzuordnen sein sollte, folgt daraus nicht, daß sich die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung auf den in diesem Feld angegebenen Mittelwert von 8,52 DM pro m2 beläuft. Der Mietspiegel ist lediglich ein Hilfsmittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Er kann weiter dem Mieter zur Orientierung dienen, ob er einem Mieterhöhungsverlangen zustimmen oder sich dagegen wehren soll. Hingegen ist der Mietspiegel kein Beweismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein in bestimmten Stufen feststehender Betrag, sondern eine für jede einzelne Wohnung individuell verschiedene Größe, die sich durch einen Sachverständigen konkret ermitteln läßt. Ein Sachverständigengutachten ist dem Grobraster und der Grobaussage des Mietspiegels in allen Belangen überlegen. Allerdings ist das Gericht nicht gehindert, seine Überzeugungsbildung auch auf den Mietspiegel zu stützen und sogar mit den daraus gewonnenen Erkenntnissen das Sachverständigengutachten zu relativieren. Dazu besteht vorliegend jedoch keine Veranlassung. Der verlangte Mietzins von 9,75 DM pro m2 liegt zwar etwas über dem Mietspiegelmittelwert für mittlere Wohnlagen, aber noch deutlich unter dem oberen Schwellenwert von 10,63 DM pro m2 in dieser Wohnlage. Der Mittelwert für gute Wohnlagen von 9,58 DM pro m2 wird sogar nur in geringem Umfang überschritten, während der obere Schwellenwert des Mietspiegels für diese Wohnlagen sogar noch die vom Sachverständigen ermittelte Vergleichsmiete übersteigt. Auch unter Berücksichtigung der eigenen subjektiven Einschätzung steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die Streitwohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt mindestens 9,75 DM pro m2 betrug.

"Ein Sachverständigengutachten ist dem Grobraster und der Grobaussage des Mietspiegels in allen Belangen überlegen." So steht es in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 30. September 1991 (Zivilkammer 67).

Der Mietspiegel sei kein Beweismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete, meinten die Richter. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei auch kein in bestimmten Stufen feststehender Betrag, sondern eine für jede einzelne Wohnung individuell verschiedene Größe, die sich durch einen Sachverständigen konkret ermitteln lasse. Das bedeute allerdings nicht, daß das Gericht seine Einschätzung nicht auch auf den Mietspiegel stützen und mit den daraus gewonnenen Erkenntnissen das Sachverständigengutachten relativieren dürfe.