Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; Kappungsgrenze für Berliner Altbau

Für ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Mieter vor dem 1.1.1995 zuging, aber erst danach wirksam werden sollte, galt nicht die Kappungsgrenze von 5 % des GVW, sondern die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 MHG.

Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO statthaft, und die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO sind gewahrt worden.

Der Kl. ist gemäß § 2 MHG verpflichtet, seine Zustimmung zu der von der Bekl. geforderten Erhöhung der Nettokaltmiete zu erteilen. Das entsprechende Mieterhöhungsverlangen vom 27. Dezember 1994 ist wirksam.

Die Bekl. war entgegen der Rechtsauffassung des Kl. bei ihrem Erhöhungsverlangen ungeachtet seines Zugangs vor dem 1. Januar 1995 nicht mehr an die 5 %ige Kappungsgrenze des zum 31. Dezember 1994 außer Kraft getretenen Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) gebunden, da die Mieterhöhung vorliegend erst zum 1. März 1995, d. h. nach Außerkrafttreten des GVW, fällig werden sollte.

Die Kammer ist der Auffassung, daß die 30 %ige Kappungsgrenze des § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 MHG auch dann Anwendung findet, wenn das Verlangen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bei einer bis zum 31. Dezember 1987 preisgebundenen Altbauwohnung vor dem Außerkrafttreten des GVW dem Mieter zugegangen ist, der Wirkungszeitpunkt der verlangten Mieterhöhung aber nach dem Außerkrafttreten des GVW liegt. Denn seit der Aufhebung der Preisbindung für Altbauten in Berlin zum 1. Januar 1988 gilt auch in Berlin bereits das MHG, lediglich gemäß § 1 GVW für einen Übergangszeitraum bis zum 31. Dezember 1994 mit den sich aus §§ 2, 3, 5 - 7 GVW ergebenden Maßgaben. Über diese Einschränkungen hinaus fand das MHG seit dem 1. Januar 1988 in Berlin volle Anwendung.

Folglich stellt die 5 %ige Kappungsgrenze nach § 2 GVW lediglich eine Modifikation des MHG dar, die mit dem Außerkrafttreten des GVW weggefallen ist. Die Regelungen des GVW hatten nicht den Charakter einer Preisbindung, die etwa dazu führen würde, daß ein vor Auslaufen des GVW gestelltes Verlangen auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze von 30 % unzulässig wäre.

Etwas anderes läßt sich auch nicht aus dem Urteil der Kammer vom 27. September 1993 - 67 S 190/93 -, GE 1995, 111, herleiten. Der dort entschiedene Fall betraf ein vor Ablauf der Preisbindung einer ehemaligen Sozialwohnung erhobenes Mietzinserhöhungsverlangen nach § 2 MHG, das mangels Rechtsgrundlage für unwirksam erachtet worden ist, weil das MHG zur Zeit des Zustimmungsverlangens für diese Wohnung noch gar keine Gültigkeit besessen hat.

Die dieser Entscheidung zugrunde liegende Problematik der sog. Vorauswirkung (dazu Beuermann, GE 1994, 1074) kann für den vorliegenden Fall mangels Übertragbarkeit allerdings dahinstehen, weil das GVW gerade kein Preisbindungsgesetz ist, sondern lediglich das bereits seit dem 1. Januar 1988 in Berlin geltende MHG für einen Übergangszeitraum modifiziert hat.

Dem steht schließlich auch der vom Kl. zitierte Rechtsentscheid des BGH vom 16. Juni 1993, WM 1993, 388, nicht entgegen. Denn dort nimmt der BGH ausschließlich zur Berechnung der Wartefrist i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG Stellung, nicht jedoch zu der Frage, ob bei Auslaufen der Übergangsregelung des GVW eine Mieterhöhung bereits zu einem Zeitpunkt zugehen darf, zu dem das MGH noch unter der Maßgabe des GVW anwendbar ist. Daß der BGH den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vor Ablauf der Wartefrist des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG für unwirksam erachtet, d. h. für die Frage der Wirksamkeit auf den Zugang und nicht auf die Fälligkeit der Mieterhöhung abstellt, hat mangels Vergleichbarkeit der Rechtsfragen keine Bedeutung für den vorliegenden Fall.

Vielmehr war die Bekl. - wie das Amtsgericht vollkommen zutreffend ausgeführt hat - berechtigt, nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung dem Umfang nach bis zur Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG zu verlangen, obgleich das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu einem Zeitpunkt zugegangen ist, zu dem die Anwendbarkeit dieser Kappungsgrenze durch § 2 GVW noch modifiziert gewesen ist.

Ob ein Mieterhöhungsverlangen noch zur Zeit der Preisbindung mit Wirkung für die Zeit der Preisfreiheit abgegeben werden darf, ist nach wie vor streitig. Vergleichbar, wenn auch nicht identisch war die Frage, ob zur Zeit der Geltung des GVW (bis zum 31.12.1994) der Vermieter an die Kappungsgrenze von 5 % gebunden war, auch wenn die Mieterhöhung erst danach wirksam werden sollte.

Mit Urteil vom 30. Oktober 1995 hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin sich der wohl herrschenden Auffassung angeschlossen, wonach maßgeblich die Kappungsgrenze zum sogenannten Wirksamkeitszeitpunkt ist. Der Vermieter konnte daher eine Mieterhöhung von mehr als 5 % verlangen, wenn diese erst nach dem 31. Dezember 1994 wirksam werden sollte. Diese Rechtsprechung hat neben den Altfällen auch Bedeutung für die ehemals gemeinnützigen Wohnungen. Bis zum 31. Dezember 1995 galt auch hierfür eine besondere Kappungsgrenze von 5 % nach der Mietbegrenzungsverordnung vom 1. August 1989.