Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Erhöhung der Nettokaltmiete mit Bruttokaltmietspiegel

Auch bei Vereinbarung einer Nettokaltmiete und abzurechnenden Nebenkostenvorschüssen ist nicht die Nettokaltmiete mit den sich aus dem Mietspiegel ergebenden um den durchschnittlichen Betriebskostenanteil verminderten Werten, sondern die vom Mieter tatsächlich geschuldete Bruttokaltmiete mit den unverminderten Werten zu vergleichen.

Die klagende Vermieterin verlangte von den beklagten Mietern Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG. Die Klage blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Die Kl. kann von den Bekl. nicht gemäß § 2 MHG Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen, weil bereits der bisher gezahlte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Die Kl. hat selber nicht ernstlich in Zweifel gezogen, daß für die Streitwohnung die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zu ermitteln ist. Die Wohnung ist nach dem unbestrittenen Vorbringen der Kl. überwiegend gut belichtet und besonnt und verfügt über eine Gemeinschaftsantenne. Da dies in der Baualtersklasse der Wohnung keineswegs selbstverständliche Merkmale sind, bestehen keine Bedenken, wegen dieser wohnwerterhöhenden Merkmale 50 % der Spannendifferenz auf den Mittelwert des Feldes G 12 aufzuschlagen. Unter weiterer Berücksichtigung des Zuschlags von 0,95 DM für den Fahrstuhl ergibt sich eine ortsübliche Bruttokaltvergleichsmiete in Höhe von 12,77 DM/m2. Die Bekl. müssen jedoch jetzt schon 13,93 DM/m2 bruttokalt zahlen. Denn sie zahlen für ihre 67,98 m2 große Wohnung eine Nettokaltmiete in Höhe von 675,12 DM, einen Aufzugskostenvorschuß in Höhe von 64,81 DM, einen allgemeinen Betriebskostenvorschuß in Höhe von 203,94 DM und einen Antennenzuschlag in Höhe von 3,40 DM. Entgegen der Auffassung der Kl. ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht als Nettokaltmiete durch den Abzug des im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswertes von 2,03 DM von der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Bruttokaltmiete ermittelbar. Dies wäre nur dann zulässig, wenn die Höhe der Betriebskosten über das gesamte Spektrum der in diesem Mietspiegelfeld erfaßten Wohnungen gleichmäßig verteilt wäre. Das ist aber offensichtlich nicht der Fall. Die Kammer weiß aus ihrer umfangreichen Erfahrung mit Mietprozessen, daß bei besser ausgestatteten Wohnungen, die an der oberen Schwelle eines Mietspiegelfeldes zu messen wären, die Betriebskosten oft deutlich höher sind als für Wohnungen, deren Vergleichsmiete an der unteren Schwelle eines Mietspiegelfeldes zu finden wäre. D. h., der obere Schwellenwert der ortsüblichen Nettokaltmiete für Wohnungen, die dem Feld G 12 unterfallen, dürfte um deutlich mehr als nur um 2,03 DM unter 13,90 DM liegen. Da die Kammer jedoch keine hinreichend statistisch abgesicherten Erkenntnisse hat, in welchem Maße der ortsübliche Betriebskostenanteil schwankt, verbieten sich Interpolationsversuche. Wenn durch den Mietspiegel in aussagefähiger Weise nur die Bruttokaltmieten erfaßt sind, kann unter Heranziehung des Mietspiegels auch nur die vereinbarte Bruttokaltmiete auf deren Ortsüblichkeit untersucht werden. Daß die von den Bekl. geschuldeten Vorschüsse in relevanter Weise von den nach Abrechnung tatsächlich zu erbringenden Leistungen abweichen würden, haben trotz Erörterung dieser Problematik beide Seiten nicht behauptet. Daß der Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen nicht geeignet wäre, für die eine Nettokaltmiete und Umlagenvorschüsse vereinbart worden sind, ist nicht ersichtlich. Denn der Mietspiegel wurde unter (anteiliger) Auswertung des gesamten Wohnungsbestandes, und damit eben auch einschließlich der Wohnungen ermittelt, deren Nebenkosten als abzurechnende Vorschüsse geschuldet werden.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG kann der Berliner Mietspiegel herangezogen werden, der freilich nur Bruttokaltmieten enthält. Wenn im Mietvertrag dagegen eine Nettokaltmiete vereinbart ist, also Betriebskostenvorschüsse, über die abzurechnen ist, kann die Umrechnung zweifelhaft sein.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 2. Dezember 1993, zu vergleichen seien die Werte des Mietspiegels mit der vom Mieter gezahlten Nettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskostenvorschüsse. Der im Mietspiegel angegebene Durchschnittswert sei nicht maßgeblich.

Diese Auffassung ist allerdings umstritten.