Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Stichtag für Anwendung des Mietspiegels; Mietspiegel 2007; Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag”; Laminatboden; Mietbegrenzung durch Modernisierungsvereinbarung

1. Eine anlässlich einer Modernisierung geschlossene Vereinbarung, dass der jeweilige Mietpreis sich an einer „mit Teilstandard ausgerüsteten Wohnung" orientiert, umfasst keinen Verzicht auf wohnwerterhöhende Sondermerkmale bei späteren Mieterhöhungen.

2. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter.

3. Für das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag" des Mietspiegels 2007 kommt es nicht auf die Qualität des verlegten Laminatbodens an.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Bekl. ist aufgrund eines Mietvertrages vom 19.9.1990 Mieter der im Tenor zu Ziff. 1 genannten Wohnung. Anlässlich von Modernisierungsmaßnahmen schloss der Bekl. mit der damaligen Vermieterin am 11.10.1999 eine Vereinbarung, deren Ziff. 5 wie folgt lautet:

„Hinsichtlich der Miete vereinbaren die Parteien, dass der jeweilige Mietpreis pro Quadratmeter sich am jeweils gültigen Mietspiegel für eine mit Teilstandard ausgerüstete Wohnung orientiert. Im derzeit gültigen Mietspiegel 1999 ist die Wohnung daher dem Feld J 2 bei einem Quadratmetermietzins nettokalt von 5,28 DM einzugruppieren."

Der Bekl. ist der Auffassung, dass mit dieser Vereinbarung bei Mieterhöhungsverlangen nach § 554 BGB eine Begrenzung auf den Mittelwert des jeweils einschlägigen Mietspiegelfeldes verbunden sei. [...]

II. Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 23. September 2008 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 265,30 € um 53,06 € auf monatlich 318,36 € ab dem 1. Dezember 2008 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist allerdings entgegen der Ansicht des Amtsgerichts anhand des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln, da das Mieterhöhungsverlangen vor dem 1.10.2008 - dem Stichtag des Mietspiegels 2009 - zugegangen ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 4.12.2009 - 63 S 97/09, GE 2010, 61).

Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 87,57 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld G1, das eine Spanne von 2,50 €/m2 bis 3,16 €/m2 und einen Mittelwert von 2,90 €/m2 ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Die Spanneneinordnung ergibt unstreitig eine Überschreitung des Mittelwertes um 20 %. Ferner liegen die Sondermerkmale „moderne Einbauküche", „modernes Bad", „Hochwertiger Bodenbelag" und „Bad mit WC ohne Fenster" vor. Hinsichtlich des hochwertigen Bodenbelags kommt es auf die Hochwertigkeit des verlegten Laminatbodens nicht an, da Laminatboden ausweislich der Definition der Sondermerkmale im Mietspiegel 2007 stets - also unabhängig von seiner Wertigkeit - als hochwertiger Bodenbelag eingestuft wird. Anhaltspunkte, dass sich der Boden nicht mehr in einem guten Zustand befinden könnte, sind angesichts des Alters des Bodens weder ersichtlich noch vom Bekl. vorgetragen worden.

Die Vereinbarung des Bekl. mit der vormaligen Vermieterin vom 11.10.1999 steht weder der Überschreitung des Mittelwertes noch der Berücksichtigung von Sondermerkmalen entgegen. Dem Wortlaut der Vereinbarung lässt sich eine Festlegung nur auf den Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes nicht entnehmen; eine Ausstattung nur mit „Teilstandard", also nur Bad oder Sammelheizung ist mit dem Feld G1 bereits berücksichtigt. Ein Verzicht auf wohnwerterhöhende Sondermerkmale ist davon sprachlich nicht umfasst und auch nicht in die Bezifferung des damals geltenden Mittelwertes von 5,28 DM/m2 hinein zu deuten. Die Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht hat die Behauptung des Bekl. nicht bestätigt, dass eine entsprechende Begrenzung vereinbart wurde.

Die ortsübliche Nettomiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB berechnet sich danach wie folgt: [...]

Die von der Kl. begehrte Miete von 318,36 € bleibt hinter dieser ortsüblichen Vergleichsmiete zurück.

Eine anlässlich einer Modernisierung geschlossene Vereinbarung, wonach der jeweilige Mietpreis sich an einer „mit Teilstandard ausgerüsteten Wohnung" orientiert, beinhaltet weder eine Mietbegrenzung auf den jeweiligen Mittelwert des Mietspiegels noch umfasst sie einen Verzicht auf die Geltendmachung wohnwerterhöhender Sondermerkmale.

Anlässlich von Modernisierungsmaßnahmen schlossen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung, „dass der jeweilige Mietpreis pro Quadratmeter sich am jeweils gültigen Mietspiegel für eine mit Teilstandard ausgerüstete Wohnung orientiert".

In dem dem Mieter vor dem 1. Oktober 2008 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen berief sich die Vermieterin auch auf das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag". Der Mieter hielt dem entgegen, die Mieterhöhung sei insoweit durch die vorangegangene Vereinbarung auf den Mittelwert des Mietspiegels begrenzt und monierte, dass der verlegte Laminatboden nicht hochwertig sei. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zustimmung, der legte gegen das Urteil Berufung ein.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des LG Berlin (ZK 63) stand die anlässlich von Modernisierungsmaßnahmen geschlossene Vereinbarung weder der Überschreitung des Mittelwertes noch der Berücksichtigung von Sondermerkmalen entgegen. Eine Begrenzung der Mieterhöhung sei dem Wortlaut der Vereinbarung nicht zu entnehmen und sei auch durch die Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht nicht bestätigt worden. Da das Mieterhöhungsverlangen jedoch vor dem Stichtag des Mietspiegels 2009 zugegangen sei, sei der Berliner Mietspiegel 2007 maßgebend. Für das darin aufgeführte Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag" komme es auf die Qualität des verlegten Laminatbodens nicht an.

Die Auslegung, dass die Vereinbarung weder der Überschreitung des Mittelwertes noch der Berücksichtigung von Sondermerkmalen entgegenstehe, ist zumindest vertretbar. Eine Begrenzung der Miethöhe und ein Verzicht auf Mieterhöhungen über den Mittelwert hinaus muss eindeutig sein, daran fehlt es hier.

Zu Recht geht die ZK 63 auch davon aus, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter ist (KG, Urteil v. 12. November 2009, 8 U 106/09, GE 2010, 60; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 26. Januar 2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625). Liegt der Erhebungsstichtag des Mietspiegels also nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, ist der frühere Mietspiegel anzuwenden (vgl. dazu auch Schach GE 2010, 27).

Zu Recht geht die ZK 63 auch davon aus, dass ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität in den Wohnräumen die Voraussetzungen des Sondermerkmals „Hochwertiger Bodenbelag" des Berliner Mietspiegels 2007 erfüllt, da nach dessen Wortlaut (nur) entscheidend ist, ob sich der Bodenbelag in einem guten Zustand befindet und in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden ist, also nicht auf die Qualität des Laminatbodens abzustellen ist (so auch LG Berlin, Urteil vom 24. Februar 2006 - 65 S 335/05 - GE 2006, 849 zum Berliner Mietspiegel 2005; a. A. aber AG Schöneberg, Urteil v. 31. Juli 2006, 20 C 180/06, MM 2007, 39 [Ls.] und AG Mitte, Urteil v. 21. März 2005, 20 C 526/04, MM 2005, 335 zu früheren Mietspiegeln).