Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete: Mietspiegel; Wohnumfeld; bevorzugte Lage; Hobbyraum; Verbundfenster; Sachverständigengutachten

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist mit dem Mietspiegel zu ermitteln unter Abweichung von den Feststellungen eines gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens, wenn der Sachverständige sich mit den Mietspiegelwerten nicht auseinandergesetzt hat und seine Ausführungen über Zuschläge (Wohnumfeld, Hobbyraum, Verbundfenster) nicht überzeugend sind.

Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 2 Abs. 1 MHG nur die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 975,64 DM auf 1.085,51 DM zum 1. August 1995 verlangen. Dieser Betrag ergibt sich unter Anwendung der Angaben in dem Feld I 9 des Mietspiegels 1996, dessen Datenmaterial auf einer Erhebung zum 1. September 1995 beruht.

Die Kammer vermag sich nicht der Auffassung des Amtsgerichts anzuschließen, wonach den Feststellungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 14. März 1996 zu folgen ist, demzufolge die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Bekl. im Haus S.weg innegehaltene Wohnung nach Maßgabe des Feldes I 9 des Mietspiegels 1994 17,02 DM x 66,19 m2 = 1.126,55 DM betragen soll. Zwar konnte der Sachverständige bei Erstellung seines Gutachtens am 14. März 1996 das Datenmaterial des erst einige Wochen später veröffentlichten Mietspiegels 1996 noch nicht kennen. In der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens am 15. Oktober 1996 vor dem Amtsgericht hat er jedoch keinen Anlaß gesehen, sich mit dem Datenmaterial des Mietspiegels 1996 auseinanderzusetzen, das auf einer Erhebung zum 1. September 1996 beruht, und aus dem zu ersehen war, daß der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld von bisher 15,20 DM bei einer Spanne von 11,91 DM bis 17,80 DM auf 14,39 DM bei einer Spanne von 10,66 DM bis 20,62 DM gesunken war. Eine Heranziehung dieser Werte war deshalb geboten, weil der Erhöhungszeitpunkt einen Monat vor dem Stichtag des neuen Mietspiegels lag.

Auch soweit der Sachverständige den Mittelwert des Feldes I 9 des Mietspiegels 1994 von 15,20 DM um Zuschläge von 5 % für bevorzugte Lage, 6 % als Hobbyraum nutzbaren Kellerraum und 1 % für isolierverglaste Fenster erhöht hat, lassen sich seine Überlegungen nicht auf den Wert des entsprechenden Feldes des Mietspiegels 1996 übertragen. Die von ihm angegebenen Prozentsätze lassen sich jedenfalls nicht aus der Heranziehung von Vergleichswohnungen ableiten. Seinen Angaben zufolge fehlt ihm die Kenntnis identischer Vergleichswohnungen. Zudem erscheint die Begründung für die Zuschläge nicht überzeugend. Wenn er darauf hinweist, daß sich die Wohnung in einer Anlage befindet, die in einem weiträumigen Bereich errichtet worden sei, so läßt diese Auffassung außer acht, daß als "gute Wohnlage" im Sinne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes auch ein Gebiet mit offener Bauweise (höchstens drei Geschosse) mit stark durchgrüntem gepflegten Wohnumfeld definiert ist. Auch die Einstufung des Kellerraums als Hobbyraum erscheint nicht gerechtfertigt. Unter einem Hobbyraum ist ein Raum zu verstehen, der sich nicht nur zur Lagerung nicht aktuell benötigter Gegenstände eignet, sondern der zu einem längeren Verweilen zur Vornahme bestimmter Freizeitaktivitäten einlädt. Dazu gehört aber, daß dieser Raum von außen her nicht einsehbar ist. Dies trifft indessen auf den Kellerraum nicht zu. Wie die Bekl. im Termin vor der Kammer durch Vorlage einer Fotografie dargelegt hat, ist der Kellerraum zu dem benachbarten Kellerraum nur durch ein Drahtgitter abgetrennt. Daß die Bekl. die Einsehbarkeit von seiten des Nachbarkellers durch die Aufstellung einer Schrankwand teilweise verringert hat, kann den Kl. nicht zugerechnet werden. Weiterhin ist keine feste Holztür, sondern unstreitig eine Lattentür vorhanden, die die Einsicht in den Kellerraum gestattet. Ebensowenig ist ein Zuschlag wegen Isolierfenstern gerechtfertigt, weil es sich nach den Ausführungen der Bekl. um Verbundfenster handelt. Verbundfenster sind aber bei Wohnungen aus den Jahren 1965 1972 durchaus typisch.

Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist daher von dem Mietspiegel 1996 auszugehen. Allerdings erscheint der Kammer unter Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung entsprechend der Merkmalgruppe 4 ein Zuschlag von 25 % zum Mittelwert des Feldes I 9 wegen der besonders ruhigen Lage der Wohnung gerechtfertigt. Die ruhige Wohnlage ergibt sich aus den Feststellungen des Sachverständigen. Der Mittelwert beträgt 14,99 DM/m2. Der Zuschlag von 25 % errechnet sich wie folgt: 20,62 DM ./. 14,99 = 5,63 DM, davon 25 % = 1,41 DM. Die maßgebliche Miete errechnet sich wie folgt: 14,99 DM + 1,41 DM = 16,40 x 66,19 m2 = 1.085,51 DM.

Das Amtsgericht hatte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Verfahren nach § 2 MHG ein Sachverständigengutachten eingeholt und den Mieter entsprechend verurteilt.

Die Berufung war teilweise erfolgreich, denn das Landgericht Berlin hielt mit Urteil vom 14. April 1997 das Gutachten nicht für überzeugend. Es meinte, der Sachverständige habe sich in seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens mit den inzwischen vorliegenden Mietspiegelwerten auseinandersetzen müssen; auch seien seine vorgenommenen Zuschläge nicht überzeugend. Das Gericht wandte deshalb den Mietspiegel an und kam zu einem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag. Auf den Gedanken, einen weiteren Sachverständigen zu bestellen, kam das Landgericht offenbar nicht. Eigentlich hat dies nach allgemeinen Grundsätzen zu erfolgen, wenn ein Gericht - aus welchen Gründen auch immer - ein Sachverständigengutachten nicht für überzeugend hält (sog. Obergutachter).