Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe: modernes Bad

Ein Bad, dessen Wände mindestens bis zur Höhe von 1,80 m gefliest sind, und das mit einer Einbaudusche ausgestattet ist, ist auch dann als „modernes Bad" einzustufen, wenn die Sanitäreinrichtungen aus den 90er Jahren stammen und ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin. Die Bekl. sind aufgrund des Mietvertrages vom 31. Juli 2003 deren Mieter. Das Haus ist erbaut zwischen 1991 und 2007. Die Wohnung hat eine Größe von 100,63 m2. In der Küche befindet sich eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken. Wandfliesen befinden sich im Arbeitsbereich. Auch ist ein separater Anschluss für Geschirrspüler oder eine Waschmaschine vorhanden. Sämtliche Räume der Wohnung verfügen über eine moderne Isolierverglasung. Weiter befindet sich in der Wohnung ein Einbauschrank am Ende des Flures mit einer eigenen Tür. In der Wohnung befindet sich weiter ein zweites WC und ein hochwertiger Bodenbelag. Die Wände sind türhoch gefliest. Es sind Bodenfliesen vorhanden und eine Einbauwanne.

Der Nettokaltmietzins beläuft sich seit 1. Oktober 2008 auf 807,11 €. Mit Mieterhöhungsverlangen vom 9.4.2010 verlangt die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete auf 912,93 €. Zur Begründung hat die Kl. auf den Berliner Mietspiegel 2009 Bezug genommen und auf das dortige Mietspiegelfeld L 11. Sie behauptet, die Wohnung verfüge über ein modernes Bad (Sondermerkmal). Die Sanitärausstattung sei durchaus als zeitgemäß anzusehen, auch wenn sie nicht in den letzten 5 Jahren eingebaut worden sei. Darüber hinaus behauptet die Kl., die Küche sei als Wohnküche anzusehen, weil sie eine Grundfläche von 14 m2 habe. Auch seien Loggia und Balkon groß und geräumig mit Grundflächen von 4 bzw. 4,42 m2. Das Bundesratufer sei als ruhige Straße anzusehen, weil kein Durchgangsverkehr vorhanden ist. Die Müllgefäße würden sich in einem separaten Raum befinden, der nur vom Hof her von Mietern zugänglich sei.

Die Klage ist begründet. [...] Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Teilzustimmung der Bekl. im Rechtsstreit ist unbeachtlich, da insoweit ein Teilurteil nicht ergehen konnte.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch begründet, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beläuft sich nach Auffassung des Gerichts auf 9,07 €/m2, also im Hinblick auf die Größe der Wohnung auf eine solche von insgesamt 912,93 €.

Zur Ermittlung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel herangezogen. Hiernach war festzustellen, dass aufgrund der Orientierungshilfe eine Einordnung der Wohnung dergestalt zu erfolgen hat, dass ein Überschreiten des Mittelwertes um 60 % zum Oberwert hin im vorliegenden Fall gerechtfertigt ist. In drei Merkmalsgruppen ergeben sich nämlich überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale, ohne dass wohnwertmindernde Merkmale anzurechnen sind.

Die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) ist als ausgeglichen zu bewerten, denn die Parteien haben weder wohnwertmindernde noch wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen.

Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist überwiegend positiv zu bewerten, denn es liegen zumindest Wandfliesen im Arbeitsbereich und ein separater Anschluss für Geschirrspüler oder Waschmaschine vor, ohne dass es auf die Größe der Wohnküche ankommt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist ebenfalls positiv zu bewerten, denn es befindet sich in allen Räumen eine moderne Isolierverglasung, und in der Wohnung ist ein Einbauschrank vorhanden. Damit kommt es nicht darauf an, inwieweit der Balkon und die Loggia groß und geräumig sind und inwieweit Heizungsrohre überwiegend unter Putz liegen. Wohnwertmindernde Merkmale sind insoweit nicht vorgetragen.

Auch die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist deshalb als positiv zu bewerten, weil ein abschließbarer Fahrradabstellraum im Erdgeschoss des Hauses vorhanden ist, der vom Treppenhaus aus zu begehen ist. Hierzu sind wohnwertmindernde Merkmale ebenfalls nicht vorgetragen.

Schließlich ist die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) als ausgeglichen anzusehen, denn die Wohnung befindet sich weder an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung noch an einer besonders ruhigen Straße. Eine Verkehrslärmbelastung kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil dies im Straßenverzeichnis im Hinblick auf das genannte Grundstück nicht vermerkt ist. Zwar mag das neben liegende Grundstück Bundesratufer ... eine hohe Verkehrslärmbelastung aufweisen, aber dies nur deshalb, weil das nebenan liegende Grundstück näher an die Levetzowstraße heranreicht, die durchaus stark befahren ist. Aufgrund der Gestaltung des Bundesratufers mit einer kleinen Parkanlage zur Spree hin ist allerdings hier die Verkehrslärmbelastung vor dem streitwertgegenständlichen Grundstück nicht so hoch. Wegen des dennoch herrschenden Verkehrs kann aber auch von einer Lage an einer besonders ruhigen Straße im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Da nicht ersichtlich ist, dass die Müllstandsfläche nur den Mietern zugänglich ist, kommt ein weiteres wohnwerterhöhendes Merkmal nicht in Betracht, so dass insgesamt von einer ausgeglichenen Merkmalsgruppe 5 auszugehen war.

Ergibt sich somit ein Zuschlag von 60 % über dem Mittelwert, so beläuft sich die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung auf 8,38 € pro Quadratmeter. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete waren jedoch noch die Sondermerkmale hinzuzurechnen, die im Hinblick auf den hochwertigen Bodenbelag einen Zuschlag von 0,17 €, für das zweite WC in der Wohnung einen Zuschlag von 0,28 € und für das moderne Bad einen solchen Zuschlag von 0,24 € und damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,07 € ergeben.

Während der hochwertige Bodenbelag und das zweite WC in der Wohnung zwischen den Parteien unstreitig sind, ist das Gericht auch zur Auffassung gelangt, dass im vorliegenden Fall vom Sondermerkmal modernes Bad auszugehen ist, obwohl Sanitäreinrichtungen aus den 90er Jahren vorhanden sind. Das Merkmal modernes Bad ist nämlich schon erfüllt, wenn die Wände des Bades türhoch mit Fliesen versehen sind, auf dem Boden Fliesen vorhanden sind und das Bad mit einer Einbauwanne oder Einbaudusche ausgestattet ist. Zudem müssen die Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen. Im vorliegenden Fall ist unstreitig, dass das Bad in der Wohnung der Bekl. in den 90er Jahren mit dieser Ausstattung versehen wurde. Insoweit sind auch die türhohe Fliesung, die Bodenverfliesung und das Vorhandensein einer Einbaubadewanne unstreitig. Auch wenn insoweit der Einbau erst in den 90er Jahren erfolgt ist, kann von einem neuzeitlichen Standard ausgegangen werden, denn dieser liegt nicht nur vor, wenn in den letzten 5 bis 10 Jahren ein neuer Badeinbau vorgenommen wurde. Unter neuzeitlichem Standard ist nämlich ein solcher Standard zu verstehen, der den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen einer Mietwohnung entspricht. Nicht erforderlich ist hierfür, dass die Ausstattungsmerkmale einer bestimmten Qualitätsausgestaltung oberhalb der mittleren Art im Sinne von § 243 Abs. 1 BGB entsprechen müssen. Wenn nämlich noch besondere Qualitätsmerkmale vorliegen würden, so kämen über das Sondermerkmal modernes Bad die im Einzelnen aufgeführten wohnwerterhöhenden Merkmale der Merkmalsgruppe 1 in Betracht. Im vorliegenden Fall aber reicht es, wenn die normalen Voraussetzungen eines modernen Bades vorliegen, die auch dadurch gegeben sind, dass z. B. ein Stand-WC eingebaut ist, und dass eine normale nicht nur hochwertige Sanitärausstattung gegeben ist.

Ein mindestens bis zur Höhe von 1,80 m gefliestes Bad mit einer Einbaudusche ist auch dann als „modernes Bad" einzustufen, wenn die Sanitäreinrichtungen aus den 90er Jahren stammen und ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens u. a. über das Sondermerkmal „modernes Bad" des Berliner Mietspiegels. Während der Vermieter dieses Merkmal mit Rücksicht auf die Verfliesung der Wände bis mindestens 1,80 m und das Vorhandensein einer Einbaudusche für erfüllt hielt, beanstandete der Mieter, dass die Sanitäreinrichtungen aus den 90er Jahren stammten und ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden sei.

Der Richter der Abteilung 4 des AG Tiergarten gab dem Vermieter recht. Das mindestens bis zur Höhe von 1,80 m geflieste Bad mit einer Einbaudusche sei auch dann als „modernes Bad" einzustufen, wenn die Sanitäreinrichtungen aus den 90er Jahren stammten und ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden sei. Neuzeitlich sei auch ein Standard, der den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen einer Mietwohnung entspreche, was bei einer Ausstattung aus den 90er Jahren zutreffe.

vgl. auch AG Mitte, Urteil vom 21. September 2010 - 5 C 559/09 - GE 2011, 208