Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe: modernes Bad

Ein Bad, dessen Wände mindestens bis zur Höhe von 1,80 m gefliest sind, und das mit einer Einbaudusche ausgestattet ist, ist auch dann als „modernes Bad" einzustufen, wenn die Dusche keine geschlossene Kabine aufweist sowie ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 16.7.2009 forderte die Kl. (Vermieterin) die Bekl. auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 398,52 € ab 1.10.2009 zuzustimmen. Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass angesichts der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2009 die Merkmalgruppe 1 „Bad/WC" neutral zu bewerten ist und die Merkmalgruppen 2 „Küche" und 3 „Wohnung" aufgrund vorhandener Wandfliesen im Arbeitsbereich, eines separaten Geschirrspüleranschlusses, einer modernen Isolierverglasung, eines großen Balkons, eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses und eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers jeweils als wohnwerterhöhend einzustufen sind. Die Kl. behauptet, die Müllstandsfläche sei abschließbar; es sei eine moderne im Jahre 1999 eingebaute neue Heizstation vorhanden. Das Gebäude sei an die Fernwärme auf Basis der Kraft-Wärme-Kopplung angeschlossen worden. Zudem sei der Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m2a) und ein modernes Bad vorhanden.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu, da die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mieterhöhungsverlangen nicht überschritten wird.

Für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist vorliegend der Berliner Mietspiegel 2009 heranzuziehen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2009 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB, so dass gemäß Abs. 3 der Vorschrift vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Im Anschluss an BGH, GE 2005, 663 ff.; LG Berlin, ZK 65, GE 2003, 1022; AG Charlottenburg GE 2003, 813 wird die Auffassung vertreten, dass die Orientierungshilfe zum Mietspiegel, obwohl sie nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist, zur Bestimmung des Wertes der ortsüblichen Miete im Rahmen der Mietzinsspanne herangezogen werden kann.

Die geltend gemachte erhöhte monatliche Nettokaltmiete beträgt 5,73 €/m2. Nach dem vorliegend maßgeblichen Mietspiegelfeldes G 4 des Berliner Mietspiegels 2009 ergibt sich eine Spanne von 4,19 €/m2 bis 5,62 €/m2, bei einem Mittelwert von 4,95 €/m2. Da in den Merkmalgruppen 2 - 5 die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, die Merkmalgruppe 1 als neutral anzusehen ist und zusätzlich das Sondermerkmal „modernes Bad" mit einem Zuschlag von 0,24 €/m2 in Ansatz zu bringen ist, ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete von 5,73 €/m2, die vorliegend nicht überschritten wird (80 % der Differenz zwischen Oberwert und Mittelwert, zzgl. Mittelwert und zzgl. 0,24 €/m2 für das moderne Bad, ergibt aufgerundet 5,73 €/m2).

Auch die Merkmalgruppe 4 „Gebäude" ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da vom Vorliegen einer nach dem 1.9.1994 eingebauten modernen Heizungsanlage auszugehen ist. Das Bestreiten der beklagten Partei hierzu ist trotz des Hinweises des Gerichts vom 21.9.2010 unsubstantiiert und deshalb unbeachtlich mit der sich aus § 138 Abs. 3 ZPO ergebenden Rechtsfolge, dass der Gegenvortrag der klagenden Partei als unstreitig gilt. Ebenso ist die Merkmalgruppe 5 ,,Wohnumfeld" als wohnwerterhöhend einzustufen, da das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche; nur den Mietern zugänglich" vorhanden ist. Auch insoweit ist der Vortrag der beklagten Partei, diese sei nicht abgeschlossen, trotz des gerichtlichen Hinweises vom 21.9.2010 nicht hinreichend substantiiert, zumal entscheidend ist, ob die Müllstandsfläche nur den Mietern zugänglich ist, was bereits dann der Fall ist, wenn die Müllstandsfläche abschließbar ist, wovon vorliegend auszugehen ist.

Auch das Bad der Wohnung erfüllt die Kriterien eines „modernen Bades" im Sinne des im Mietspiegel genannten Sondermerkmals, wobei dem nicht entgegensteht, dass ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist. Das Bad ist unstreitig entsprechend der Kriterien für ein „modernes Bad" gefliest und verfügt über eine Einbaudusche, welche nach Auffassung des Gerichts nicht notwendigerweise auch eine geschlossene Kabine aufweisen muss. Zu Recht weist die klagende Partei darauf hin, dass der Vortrag der beklagten Partei, die Sanitärausstattung sei nicht zeitgemäß, „ins Blaue" hinein erfolgt ist. Dieser Vortrag wird auch nicht durch das überreichte Foto des Bades gestützt.

Die sog. Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels sind Bestandteil des „qualifizierten" Mietspiegels. Das mindestens bis zur Höhe von 1,80 m geflieste Bad mit einer Einbaudusche ist auch dann als „modernes Bad" einzustufen, wenn die Dusche keine geschlossene Kabine aufweist sowie ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens u. a. über das Sondermerkmal „modernes Bad" des Berliner Mietspiegels. Während der Vermieter dieses Merkmal mit Rücksicht auf die Verfliesung der Wände bis mindestens 1,80 m und das Vorhandensein einer Einbaudusche für erfüllt hielt, beanstandete der Mieter, dass die Einbaudusche keine geschlossene Kabine aufweise und ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden sei.

Der Richter der Abteilung 5 des AG Mitte gab dem Vermieter recht. Das mindestens bis zur Höhe von 1,80 m geflieste Bad mit einer Einbaudusche sei auch dann als „modernes Bad" einzustufen, wenn die Dusche keine geschlossene Kabine aufweise (a. A. zu früheren Mietspiegeln LG Berlin - ZK 65 - MM 2007, 111; Ausstattung mit Duschvorhang nicht mehr zeitgemäß) sowie ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden sei. Der Vortrag des Mieters, die Sanitärausstattung sei nicht mehr zeitgemäß, sei „ins Blaue" hinein erfolgt (vgl. auch AG Tiergarten, GE 2011, 208).

Ob allein die Verfliesung mindestens bis 1,80 m sowie die Ausstattung mit Bodenfliesen und einer Einbauwanne oder Einbaudusche für ein „modernes Bad" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 ausreicht, ist – zu Unrecht – umstritten, denn mehr fordert der Berliner Mietspiegel nicht. Das Sondermerkmal liegt nur dann nicht mehr vor, wenn dieses Ausstattungsmerkmal und die Sanitärausstattung als „nicht (mehr) zeitgemäß anzusehen sind". Aus der Formulierung „es sei denn" dürfte allerdings abzuleiten sein, dass der Vermieter sich zunächst auf das Vorhandensein der Ausstattungsmerkmale berufen kann und der Mieter dann im Einzelnen vortragen muss, warum diese Ausstattung nicht mehr als zeitgemäß anzusehen ist.

Im Mietspiegel 2007 war dieses Merkmal noch mit „Wände türhoch gefliest" umschrieben, die Ausstattungsmerkmale sollten „neuzeitlichem Standard" entsprechen. Die AG Mietspiegel hat diese Beschreibung sehr bewusst im Mietspiegel 2009 stärker konkretisiert (1,80 m statt „türhoch"), das unbestimmte „neuzeitlich" (Preisfrage: Wann begann die Neuzeit? Mit dem Westfälischen Frieden?) wurde durch „zeitgemäß" ersetzt. Damit ist zweifellos auch eine Wertung verbunden, was der AG Mietspiegel auch klar war, aber – weil die Modernität eines Bades ein maßgebliches Kriterium sein sollte – als notwendig hingenommen wurde. „Zeitgemäß" ist in diesem Zusammenhang nur ein anderer Begriff für „modern", ein Begriff, der sich allein durch formale Kriterien nicht bestimmen lässt. Deshalb hat die AG Mietspiegel auch bewusst davon abgesehen, als Bedingung für die Erfüllung des Begriffs „modern" harte Kriterien wie etwa eine Erneuerung der Wand- und Bodenfliesen im 10-Jahres-Rhythmus vorzusehen, weil das Alter der Ausstattung als Kriterium für Modernität ungeeignet ist. Die mit einer wertenden Betrachtung immer verbundenen Unsicherheiten lassen sich letztlich nicht beseitigen. Weitere Rechtsprechung dazu:

1. Ein modernes Bad i.S.d. Berliner Mietspiegels 2005 setzt kein wandhängendes WC mit unter Putz verlegtem Spülkasten voraus; Verfliesung des Bodens und der Wände sowie der Badewanne reicht (LG Berlin (GE 2008, 266).

2. Modernes Bad braucht freihängende Toilette und jeweils unter Putz verlegten Spülkasten, Wasser- und Heizungsrohre. Fliesen an Boden und Wänden und Einbauwanne allein sind lediglich Standardausführung (AG Mitte GE 2006, 1485).

3. Neuzeitlicher Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals „modernes Bad" i. S. d. Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich (AG Lichtenberg GE 2007, 299).