Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Stichtag; Wirksamkeitszeitpunkt; Interpolation; Einrichtungsgegenstände; Orientierungshilfe

1. Hat sich ein Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel bezogen, der kurze Zeit danach durch einen anderen Mietspiegel abgelöst worden ist, kann zur Prüfung der Berechtigung des Zustimmungsverlangens das Datenmaterial des neuen Mietspiegels verwendet werden, wenn der Zeitpunkt, zu dem das Mietzinserhöhungsverlangen wirksam werden sollte, nach dem Stichtag für die Erhebung der Daten des neuen Mietspiegels liegt. Dies gilt auch, wenn der Wirksamkeitszeitpunkt des Zustimmungsverlangens nur einen relativ kurzen Zeitraum vor dem Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels liegt.

2. Zur Frage, wie die Interpolation der Mietspiegelwerte zwischen altem und neuem Mietspiegel vorzunehmen ist.

3. Entfernt ein Mieter bestimmte Einrichtungsgegenstände und ersetzt sie durch eigene, kann er sich nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete auf das Fehlen von vermieterseits gestellten Einrichtungsgegenständen berufen. Das gilt auch für den Folgemieter, der diese Einrichtungsgegenstände erworben hat.

4. Einzelfragen zur Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels.

Die Kl. kann von dem Bekl. zu Recht aufgrund des seit dem Jahr 1978 bestehenden Mietverhältnisses über die von den Bekl. innegehaltene Wohnung in Verbindung mit § 2 Abs. 1 MHG die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von derzeit 487,85 DM um 87,14 DM auf 574,99 DM mit Wirkung ab 1. Juni 1995 verlangen. Das Amtsgericht ist zu der Auffassung gelangt, daß die mit 6,42 DM/m2 verlangte Bruttokaltmiete nach Maßgabe des Feldes G 2 des Berliner Mietspiegels 1994, das eine Spanne von 5,04 bis 6,95 DM/m2 bei einem Mittelwert von 5,93 DM aufweist, gerechtfertigt sei, weil ein Zuschlag von 0,20 DM/m2 wegen wohnwerterhöhender Merkmale nach Maßgabe der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe sowie ein weiterer Zuschlag von 0,48 DM/m2 wegen der Lage der Wohnung in einem mit Einzelhandelsgeschäften und Kleingewerbetreibenden gut versorgten Gebiet liege.

Die hiergegen von der Berufungsbegründung vorgetragenen Gesichtspunkte sind nicht geeignet, die Entscheidung des Amtsgerichts im Ergebnis in Frage zu stellen. Denn es ist zu berücksichtigen, daß nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils der Berliner Mietspiegel 1996 erschienen ist, dessen Feld G 2 eine Spanne von 5,91 bis 7,80 DM/m2 und einen Mittelwert von 6,90 DM/m2 aufweist. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer dient der Mietspiegel nicht nur allein als ein formelles Begründungsmittel für ein Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, sondern auch als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle über die ortsübliche Vergleichsmiete. Hat sich ein Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel bezogen, der kurze Zeit danach durch einen anderen Mietspiegel abgelöst worden ist, dann kann zur Prüfung der Berechtigung des Zustimmungsverlangens das Datenmaterial des neuen Mietspiegels verwendet werden, wenn der Zeitpunkt, zu dem das Mieterhöhungsverlangen wirksam werden sollte, nach dem Stichtag für die Erhebung der Daten des neuen Mietspiegels liegt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdn. 746). Liegt - wie hier - der Wirksamkeitszeitpunkt des Zustimmungsverlangens nur einen relativ kurzen Zeitraum vor dem Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels, dann erscheint es gerechtfertigt, zur Prüfung der Berechtigung der verlangten Mietzinserhöhung auch das Datenmaterial des neuen Mietspiegels heranzuziehen. Dies hat in der Weise zu geschehen, daß ein Zuschlag zu dem maßgeblichen Betrag des bisherigen Mietspiegels hinzugefügt wird, der aus der Steigerung der Werte der betreffenden Felder des neuen und des alten Mietspiegels errechnet wird (vgl. Sternel aaO.). Aus Gründen der Vereinfachung geht die Kammer von der These aus, daß sich die aus den beiden identischen Mietspiegelfeldern ersichtliche ortsübliche Vergleichsmiete zwischen den beiden Erhebungsstichtagen kontinuierlich verändert. Die Differenz der Felder G 2 der beiden Mietspiegel errechnet sich wie folgt:

6,90 DM - 5,93 = 0,94 DM. Der Zuschlag bezogen auf den 1. Juni 1995 berechnet sich wie folgt: 0,94 DM : 23 Monate x 20 Monate = 0,82 DM. Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes G 2 beläuft sich damit bezogen auf den 1. Juni 1995 auf 5,93 DM + 0,82 DM = 6,75 DM.

Dieser Wert liegt über dem von der Kl. verlangten Mietzins von 6,43 DM. Unter diesen Umständen kommt es nicht darauf an, ob der Zuschlag von 0,48 DM für das Vorhandensein von Einzelhandelsgeschäften und Kleingewerbebetrieben bereits zum Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens gerechtfertigt war, was von der Berufungsbegründung bestritten worden ist. Auch das Vorliegen von wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen führt nicht zur Unterschreitung des oben errechneten Mittelwertes. Soweit der Bekl. in der Berufungsbegründung geltend gemacht hat, daß die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) negativ zu bewerten sei, weil die Wohnung nicht mit einer vermieterseits gestellten Beheizungsmöglichkeit und einer Warmwasserversorgung ausgestattet gewesen sei, weil er von dem Vormieter die von diesem installierte Koksetagenheizung zu einem Preis von 10.000 DM erworben habe, kommt es hierauf nicht an, weil die Wohnung nach unwidersprochener Darlegung der Kl. ursprünglich mit einem Badeofen versehen war. Entfernt ein Mieter bestimmte Einrichtungsgegenstände und ersetzt er sie durch eigene, dann kann er sich nicht auf das Fehlen von vermieterseits gestellten Einrichtungsgegenständen berufen. Erwirbt ein Nachfolgemieter von dem betreffenden Mieter die Einrichtungsgegenstände, dann kann er sich ebenfalls nicht auf das Fehlen vermieterseits gestellter Einrichtungsgegenstände berufen. Wäre nämlich der Vermieter mit der Übernahme dieser Einrichtungsgegenstände nicht einverstanden und würde er deren Beseitigung verlangen, so könnte er gleichermaßen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes von dem Nachfolgemieter gemäß § 258 BGB verlangen. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 2 (Küche) ist hingegen von dem negativen Merkmal einer fehlenden vermieterseits gestellten Warmwasserbereitung auszugehen. Die Kl. hat lediglich behauptet, daß die Küche ursprünglich mit einer vermieterseits gestellten Beheizungsmöglichkeit ausgestattet war. Die Merkmalgruppe 3 (Wohn- und Schlafräume) kann als neutral bewertet werden. Ob die vollverglaste Loggia als positiv zu bewerten ist, hängt von ihrer Größe ab. Dazu ist nichts vorgetragen. Ebensowenig läßt sich allein aufgrund der Tatsache, daß sich die Wohnung im ersten Stock befindet, die Feststellung treffen, daß die Räume überwiegend schlecht belichtet und besonnt sind. Dies hängt nicht nur allein von der Himmelsrichtung der betreffenden Räume, sondern auch vom Vorhandensein der eine Abschattung bewirkenden umgebenden Bebauung sowie vom Vorhandensein in der Nähe befindlicher hoher Bäume ab. Die Merkmalgruppe 4 (Wohnanlage) kann als positiv bewertet werden, weil die Wohnung mit einer Klingel- und Gegensprechanlage, einem Kabelanschluß und einer verstärkten Steigeleitung ausgestattet ist. Das Vorhandensein einer mit Geräuschentwicklungen verbundenen Mülltonnenanlage in der Nähe der Wohnung vermag kaum einen mindernden Einfluß auszuüben. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist wiederum neutral zu bewerten, weil nicht ersichtlich ist, daß die Kattegatstraße, die parallel zur Nordbahnstraße verläuft und auf die Wollankstraße zuführt, als besonders ruhige Straße zu qualifizieren ist. Andererseits führt die Tatsache, daß die Wohnung sich in der Nähe des Flughafens Tegel befindet, nicht zu einem Abzug, da die Qualifizierung als einfache Wohnlage bereits das Vorhandensein von erheblichen Geräuschbelästigungen einschließt. Insgesamt gesehen erscheint daher die Anwendung des oben errechneten Mittelwertes als Maßstab für die ortsübliche

rerseits führt die Tatsache, daß die Wohnung sich in der Nähe des Flughafens Tegel befindet, nicht zu einem Abzug, da die Qualifizierung als einfache Wohnlage bereits das Vorhandensein von erheblichen Geräuschbelästigungen einschließt. Insgesamt gesehen erscheint daher die Anwendung des oben errechneten Mittelwertes als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete als angemessen.

Die Kl. kann von dem Bekl. auch die Zahlung von 21 Mietzinserhöhungsbeträgen von 1,49 DM wegen gestiegener Kosten für den Kabelanschluß, insgesamt also 31,29 DM gemäß § 535 Satz 23 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 MHG verlangen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, konnte bei dem von der Kl. am 26. Juli 1993 erhobenen Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG auf 486,36 DM mit Wirkung ab 1. Oktober 1993 die danach mit Rechnung der Telekom vom 27. Oktober 1993 geltend gemachte Erhöhung der Gebühren für einen Kabelanschluß nicht berücksichtigt werden. Das Bestreiten des Bekl., daß die Kl. rückwirkend nach dem 1. Oktober 1993 mit Kosten nicht belastet werde, ist unerheblich, da die Kl. nach Maßgabe ihrer Erhöhungserklärung vom 8. Dezember 1993 den Mietzins erst mit Wirkung ab 1. Januar 1994 erhöht hat. Die geltend gemachte Forderung bezieht sich ausschließlich auf den Zeitraum der 21 Monate von Januar 1994 bis September 1995.

In einer Entscheidung vom 30. Mai 1996 hat sich die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin mit der Frage beschäftigt, wie bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete an den Schnittstellen zwischen alten und neuen Mietspiegeln zu verfahren ist. Es kam dabei zu einem Ergebnis, das - je nach Interessenlage - mit einem weinenden oder einem lachenden Auge gesehen werden kann. Je nachdem, ob im konkreten Fall der alte oder der neue Mietspiegel höhere Werte aufweist.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter eine Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Juni 1995 verlangt. Das Mieterhöhungsverlangen war also im März 1995 zugegangen und hatte sich auf den Berliner Mietspiegel 1994 gestützt. Das betreffende Feld wies eine Spanne von 5,04 bis 6,25 DM auf, der Mittelwert war mit 5,93 DM/m2 ausgewiesen, verlangt hatte der Vermieter eine neue Miete von 6,52 DM/m2.

Das Amtsgericht hatte den Mieter antragsgemäß verurteilt, weil es anhand der Orientierungshilfe Zuschläge von insgesamt 0,68 DM ermittelte. Die Berufung des Mieters beim Landgericht hatte keinen Erfolg. Nach der Verkündung des erstinstanzlichen Urteils war der Berliner Mietspiegel 1996 erschienen, dessen Erhebungsstichtag der 1. September 1995 war.

Die zeitliche Nähe zwischen dem Wirksamkeitszeitpunkt für die Mieterhöhung (1. Juni 1995) und dem Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels (1. September 1995) war für das Landgericht Anlaß, zwischen dem alten und dem neuen Mietspiegel zu interpolieren.

Der neue Berliner Mietspiegel (1996) wies in dem entsprechenden Feld eine Spanne von 5,91 bis 7,80 DM und einen Mittelwert von 6,90 DM/m2 auf.

Wie bei kurzen Zeitspannen (hier drei Monaten zwischen Wirksamkeitszeitpunkt der neuen Miete und Stichtag des neuen Mietspiegels) zwischen dem alten und dem neuen Mietspiegel zu interpolieren ist, legte das Landgericht auch dar. Aus Vereinfachungsgründen sei von der These auszugehen, daß sich die ortsübliche Miete jeweils zwischen den Erhebungsstichtagen kontinuierlich verändere.

Daraus leitete das Landgericht folgende Berechnungsweise ab:

Schritt 1: Differenz zwischen altem und neuem Mittelwert (6,90 DM ./. 5,93 DM = 0,94 DM)

2. Schritt: Division des unter 1 ermittelten Betrages durch die Monate zwischen den Mietspiegel-Erhebungsterminen (Mietspiegel '94: 1. Oktober 1993/Mietspiegel '96: 1. September 1995 = 23 Monate. Mithin 0,94 DM durch 23 = 0,04086 ...)

3. Zeitliche Differenz zwischen Erhebungsstichtag des alten Mietspiegels und Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens, multipliziert mit dem unter Schritt 2 errechneten Wert (= 1. Oktober 1993 bis 1. Juni 1995 = 20 Monate). Daraus errechnet sich ein Interpolationswert (bezogen auf den Mittelwert) von 0,82 DM. Der Mittelwert des betreffenden Mietspiegelfeldes belief sich damit bezogen auf den 1. Juni 1995 auf 5,93 DM + 0,82 DM = 6,75 DM.

Damit war das Zustimmungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt.

Das Landgericht äußerte sich in seiner Entscheidung - obwohl es darauf eigentlich nicht mehr ankam - auch zu einem Problem der Orientierungshilfe. So u. a. auch zur Frage, wie verfahren werden muß, wenn ein vom Vermieter gestelltes Einrichtungsmerkmal von einem Mieter entfernt und durch ein eigenes ersetzt wird, das dieser Mieter seinerseits an den Nachfolgemieter verkauft. Auch in einem solchen Fall kann sich der Mieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht darauf berufen, daß vermieterseits dieses Merkmal nicht zur Verfügung gestellt worden sei.