Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; maßgebender Mietspiegel; Stichtag; Abweichungen vom Mittelwert; Substantiierungslast

1. Der Berliner Mietspiegel 1994 ist auf alle Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG anzuwenden, die nach dem 1. Oktober 1993 gelten sollen.

2. Abweichungen vom Mittelwert sind näher darzulegen; die bloße Wiederholung des Wortlautes der Orientierungshilfe reicht nicht.

Gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG, § 2 Abs. 1 Satz 1 GVW kann die Kl. von der Bekl. eine Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 576,22 DM um 5 %, nämlich 28,81 DM auf 605,03 DM verlangen. Dieser Betrag entspricht bei einer Wohnungsgröße von 81,05 m2 einer Bruttokaltmiete von 7,46 DM/m2 und übersteigt damit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Die Kl. hat sich zur Rechtfertigung ihres Mietzinserhöhungsverlangens auf den Mietspiegel 1992 berufen, der für das maßgebliche Feld I 4 eine Spanne von 5,92 bis 8,78 DM und einen Mittelwert von 7,01 DM ausweist. Die Kammer wendet grundsätzlich den Berliner Mietspiegel als gemeinkundige Quelle zur Prüfung der Frage an, ob die verlangte Erhöhung des Mietzinses die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Denn die Kammer ist der Auffassung, daß der Mietspiegel aufgrund des erhobenen Datenmaterials im Prinzip eine zuverlässige Auskunft über die üblichen Entgelte gewährt, die in den letzten drei Jahren in Berlin für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder entsprechend geändert worden sind. Dies schließt nicht aus, daß in Einzelfällen zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich ist, dann nämlich, wenn die betreffende Wohnung Besonderheiten aufweist, die dazu führen, daß sie nicht mehr ohne weiteres mit denjenigen Wohnungen vergleichbar ist, deren Daten Eingang in das Material des Mietspiegels gefunden haben. Die hier in Rede stehende Wohnung weist keinerlei Besonderheiten auf, so daß eine Anwendung des Mietspiegels geboten erscheint.

Die Kammer ist weiterhin der Auffassung, daß ein Vermieter, der eine Heraufsetzung des Mietzinses auf einen Betrag verlangt, der über dem Mittelwert des betreffenden Mietspiegelfeldes liegt, jedenfalls im Rechtsstreit gehalten ist, dies durch eine nähere Beschreibung der Wohnung näher zu begründen. Bei Altbauwohnungen kann er sich hierbei der im Mietspiegel vorgeschlagenen Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bedienen.

Im Klagevortrag finden sich keine näheren Angaben, die, gestützt auf den Mietspiegel 1992, eine Erhöhung des Mietzinses über den Mittelwert von 7,01 DM/m2 rechtfertigen würden. Jedoch ist das Erhöhungsverlangen der Kl. auf der Basis des soeben veröffentlichten Mietspiegels 1994 begründet. Das Datenmaterial dieses Mietspiegels beruht auf einer Erhebung zum 1. Oktober 1993, einem Zeitpunkt, der noch vor demjenigen Zeitpunkt liegt, von dem an eine Erhöhung des Mietzinses begehrt wird. Die Woh-nung in der M. Straße in Steglitz liegt in einem Gebiet, das als überwiegend gute Wohnlage qualifiziert wird. Für diese Wohnung ist demgemäß das Feld I 3 des neuen Mietspiegels maßgeblich. Das betreffende Feld weist eine Mietzinsspanne von 6,92 bis 9,95 DM/m2 und einen Mittelwert von 8,14 DM/m2 aus. Ob die nunmehr eingeführte Differenzierung zwischen "guter Wohnlage" und "überwiegend guter Wohnlage" dazu führt, daß gewisse Abstriche bei den Werten des Mietspiegels vorgenommen werden müssen, kann dahinstehen. Jedenfalls liegt der der Kl. zugebilligte Mietzins von 7,46 DM/m2 unter dem Mittelwert von 8,14 DM/m2.

Von diesem Mittelwert sind keine Abstriche zu machen. Zwar hat die Bekl. vorgetragen, daß die Wohnung, weil sie im 1. Geschoß liege, überwiegend schlecht belichtet und ohne Besonnung sei. Weiterhin hat sie geltend gemacht, daß das Treppenhaus stark renovierungsbedürftig sei. Ob beide Merkmale vorliegen, ist zweifelhaft, da der Vortrag der Bekl. unzureichend ist. Es genügt nicht, den Wortlaut der einzelnen Merkmale in der Orientierungshilfe zu wiederholen. Beide müssen durch entsprechenden Tatsachenvortrag ausgefüllt werden. Selbst wenn beide Umstände gegeben sein sollten, würde sich jedoch immer noch eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,65 DM/m2 ergeben. Die Spanne zwischen dem unteren Wert (6,92 DM) und dem Mittelwert (8,14 DM) beträgt 1,22 DM. 40 % hiervon sind 0,49 DM. Damit ergibt sich folgende Berechnung: 8,14 - 0,49 DM = 7,56 DM.

Der Berliner Mietspiegel 1994 ist erst vor wenigen Wochen veröffentlicht worden; er enthält allerdings die Mieten zum Stichtag 1.10.1993.

In seinem Urteil vom 7.7.1994 hatte sich das LG Berlin mit der Frage zu beschäftigen, wie ein Mieterhöhungsverlangen zu beurteilen ist, das schon vor Veröffentlichung des Mietspiegels dem Mieter zugegangen ist.

Das LG meinte, da der Stichtag der 1.10.1993 ist, könne auch ein solches Erhöhungsverlangen nach dem neuen Mietspiegel beurteilt werden, sofern der Wirksamkeitszeitpunkt, also der Tag, an dem die erhöhte Miete zu zahlen ist, nach dem 1.10.1993 liegt. Grundsätzlich wendet das Landgericht auch die Orientierungshilfe des Mietspiegels an und meint, Zu- oder Abschläge vom Mittelwert seien gesondert darzulegen. Dazu reiche nicht die bloße Wiederholung des Wortlautes in der Orientierungshilfe. Was der Vermieter oder Mieter in solchen Fällen vortragen muß, bleibt freilich offen.