Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung der Mieterhöhung; Mieterhöhungszeitpunkt; Zuschlag für mitvermietete Garage; Punktbewertungssystem; Sachverständigengutachten; Wohnlagebewertung; Härte

1. Keine Angabe des Mieterhöhungszeitpunktes erforderlich.

2. Ist in einem Mietvertrag einheitlich eine Wohnung samt Garage vermietet, ohne daß für die Garage ein gesonderter Mietzins vereinbart ist, so ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete ein Zuschlag vorzunehmen (hier: 5 %).

3. Zulässigkeit des Punktbewertungssystems des Münchener Mietspiegels bei Sachverständigengutachten für eine Wohnung in Berlin.

4. Von der Wohnlagebewertung des Berliner Mietspiegels abweichende Lage Feinbewertung zulässig.

5. Zur Interessenabwägung im Rahmen des § 556 a BGB (hier: Die Schwierigkeiten der Wohnungssuche des Familienangehörigen treffen in gleicher Weise den mit der Kündigung überzogenen Mieter).

1. (...) Zwar ist im Zustimmungsverlangen der Zeitpunkt, von dem an der erhöhte Mietzins zu zahlen sei, nicht ausdrücklich benannt. Der Wirksamkeitszeitpunkt ergibt sich jedoch aus § 2 Abs. 3 MHG selbst, weshalb diese Angabe im Zustimmungsverlangen entbehrlich ist. (...)

Dem so ermittelten Mietzins für die Wohnräume kann jedoch nicht eine ortsübliche Miete für die Garage von 60,00 DM monatlich hinzugerechnet werden, weil die Parteien im Mietvertrag gerade keine gesonderte Garagenmiete festlegten. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete muß der vertraglich vereinbarten Mietstruktur Rechnung getragen werden. Umfaßt der vereinbarte Mietzins ohne Differenzierung auch die Nutzungsmöglichkeit für eine Garage, muß dieses gegenüber den Vergleichsobjekten wert-erhöhende Merkmal durch einen entsprechenden Zuschlag berücksichtigt werden, den die Kammer in Höhe von 5 % für angemessen hält, so daß sich folgende Berechnung ergibt: (...).

Der Sachverständige lehnte sich entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht an Mietpreise aus München an, sondern legte ausschließlich in Berlin befindliche Vergleichsobjekte zugrunde. Lediglich das von ihm benutzte Punktbewertungssystem erfolgte in Anlehnung an den Mietpreisspiegel von München, was jedoch nicht zu beanstanden ist.

Die örtliche Wohnlage der streitbefangenen Wohnung ist nur noch als "gut" zu bewerten, weil der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung vor dem Amtsgericht im Termin vom 15. Mai 1990 die streitbefangene Wohnung nur noch mit 22 Punkten bewertet hat. Daß sie nach dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen nur als einfache Wohnlage ausgewiesen ist, steht dem nicht entgegen, weil der Mietspiegel insoweit nur eine grobe Einteilung enthält und im Einzelfall eine Wohnung auch durchaus anders beurteilt werden kann.

Der Anspruch des Kl. aus § 556 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung besteht derzeit nicht, obwohl seine Kündigung vom 15. Dezember 1988 gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführte, hat der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien, weil sei-ne Tochter unstreitig in die Wohnung einziehen soll und will. Zur Begründung des Eigenbedarfs reicht es aus, wenn der Vermieter vernünftige Gründe dafür hat, einen Familienangehörigen in der Mietsache wohnen lassen zu wollen (BGH, NJW 1988, 904 ff.; BVerfG, NJW 1989, 970 ff.). Auf eine unzureichende Unterbringung des Vermieters bzw. seines Familien-angehörigen kommt es nicht an (BGH a.a.O.). Der Wunsch des Kl., seine zum Zeitpunkt des Kündigungsanspruches 21jährige Tochter möge einen eigenen Hausstand begründen, stellt einen vernünftigen Grund für den Eigenbedarf dar. Jungen Erwachsenen kann nicht verwehrt werden, sich vom Elternhaus zu lösen und einen eigenen Hausstand zu gründen. Uner-heblich ist auch, daß die Tochter des Kl. sehr gut in der elterlichen Villa un-tergebracht ist, und daß sie gegebenenfalls in eines der Nebenhäuser auf dem elterlichen Parkgrundstück ziehen könnte, denn eine echte Verselbständigung setzt eine räumliche Entfernung vom Elternhaus voraus, daß die Eltern eben nicht das Kommen und Gehen ihres erwachsenen Kindes wahrnehmen können.

Der Kl. muß seine Tochter auch nicht in Souterrainräumen im Haus seiner Schwiegereltern unterbringen, sondern darf auch den Wohnkomfort, den er für angemessen hält, für seine Tochter selbst bestimmen.

Es liegt auch kein überhöhter Wohnbedarf für die Tochter des Kl. vor. Zwar sind 2 1/2 Zimmer für eine alleinstehende Person recht großzügig bemessen, jedoch muß der Kl. seiner Tochter nicht einen Lebensstandard zumu-ten, der unter ihrem bisherigen lag. Mithin kommt es nicht darauf an, ob die Tochter des Kl. Pflegetätigkeiten für ihre Großeltern ausüben soll, entscheidend ist nur, daß sie als junge Erwachsene eine eigene Wohnung be-ziehen will.

Der Kündigungsgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt somit vor, der Ei-genbedarf ist nicht vorgetäuscht.

Das Mietverhältnis der Parteien ist jedoch nicht beendet, weil dies auch un-ter Würdigung der berechtigten Interessen des Kl. für die Bekl. und ihre Fa-milie eine Härte bedeutet. Ihr Widerspruch und Fortsetzungsverlangen im Schreiben vom 28. Dezember 1988 sind gemäß § 556 a Abs. 1 BGB be-gründet.

Zwar hat die Bekl. keine besonderen individuellen Gesichtspunkte gegen die Beendigung des Mietverhältnisses vorgetragen, jedoch ist eine Härte nach dem Gesetzeswortlaut des § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann ge-geben, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dieser Umstand liegt hier unstreitig vor. Der Kl. trägt selbst vor, daß seine Tochter vergleichbaren und ihrem Ein kommen angemessenen Wohnraum in dem Bezirk nicht habe finden kön-nen. Dasselbe gilt dann auch ohne weiteres für die Bekl. Ihre finanzielle La-ge als Grundschullehrerin stellt sich nicht besser als die Einkommenssituation der als Friseurmeisterin tätigen Tochter des Kl. dar, zumal die Bekl. ge-genüber ihrem in der Ausbildung befindlichen Sohn und Ehemann unterhaltspflichtig ist. Eine der streitbefangenen Wohnung mit 75,50 qm Größe in guter Stadtlage befindliche vergleichbare Wohnung läßt sich bei der der zeitigen Wohnungsknappheit in Berlin zu angemessenen Bedingungen, das ist zu einem Mietzins, der den Betrag von 664,40 DM nicht wesentlich übersteigt, nur schwer finden.

Der Bekl. oblag eine weitere Darlegung hinsichtlich etwaiger Bemühungen um angemessenen Ersatzwohnraum nicht, denn vor der abschließenden Klärung der Streitfrage, ob der Räumungsanspruch des Kl. durchgreift, muß sie sich wegen der Erfolgsaussicht ihres Einwandes aus § 556 a Abs. 1 BGB gegen die Kündigung nicht zu ihrem eigenen Prozeßverhalten in Widerspruch setzen (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV, 205). Auch hat ihr der Kl. nicht etwa angeboten, daß sie im Falle des Freiwerdens der Wohnung seiner Schwiegereltern in dieses, ihm ebenfalls gehörende Haus ziehen könnte (vgl. zum Gebot vertragstreuen Verhaltens BVerfG NJW 89, 972).

Die vorzunehmende Interessenabwägung im Einzelfall wirkt sich hier zu-gunsten der Bekl. aus. Das Interesse einer Familie, in der von ihr seit über 15 Jahren innegehaltenen Wohnung weiterhin wohnen zu bleiben, ist ge-wichtiger als das Interesse des Vermieters, seiner alleinstehenden 23jährigen Tochter den Auszug aus dem Elternhaus zu ermöglichen. In-nerhalb dieser Interessenabwägung war ferner zu berücksichtigen, daß die Tochter des Kl. im Elternhaus gut und komfortabel untergebracht ist und keine Eile besteht, daß sie etwa umgehend ausziehen müßte.

Auch der Umstand, daß der Kl. die Pflegesituation für seine Schwiegereltern verbessern will, verschiebt die Interessenwürdigung nicht wesentlich. Wie die Bekl. unbestritten vorgetragen hat, besteht die Möglichkeit, daß ei-ne ständige Pflegeperson in dem Souterrainraum im Haus der Schwieger-eltern des Kl. untergebracht werden kann. Da die Tochter des Kl. unstreitig ganztägig berufstätig ist, ist ihr Anteil an der Pflege der Großeltern nicht so intensiv, als daß er das Leben unter einem Dach erfordern würde.

Dem Interessenausgleich der Parteien wird daher eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer von 1 1/4 Jahr gerecht, auf die die Kammer gemäß § 308 a Abs. 1 ZPO erkannte.