Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Überschreitung der Kappungsgrenze

Will der Vermieter mit einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die Kappungsgrenze von 20 % überschreiten, dann sind bereits im Erhöhungsverlangen die Gründe für die Berechtigung der Überschreitung dieser Kappungsgrenze darzulegen. Ein ohne Beachtung dieser Darlegung geäußertes Erhöhungsverlangen ist jedoch bis zur Kappungsgrenze von 20 % wirksam.

Der klagende Vermieter forderte die beklagten Mieter schriftlich auf, einer Erhöhung des sich bereits auf einen über 8 DM/m2 bruttokalt belaufenden Mietzinses um 30 % zuzustimmen. Das Erhöhungsverlangen enthielt weder Angaben über das Baualter der Wohnung noch über die Höhe des im Mietzins enthaltenen Betriebskostenanteils. Die Mieter stimmten zunächst nicht zu. Der Kl. erhob Zustimmungsklage nur hinsichtlich einer Mietzinssteigerung um 20 %. Nunmehr erteilten die Mieter ihre Zustimmung. Sie erachteten das ursprüngliche Verlangen als zur Gänze unwirksam. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung erlegte das Amtsgericht den Bekl. die Kosten des Rechtsstreits auf. Deren sofortige Beschwerde blieb ohne Erfolg.

Das Erhöhungsverlangen ist jedenfalls in dem Umfang wirksam, in dem die Klage verfolgt worden ist. Den Bekl. ist zwar zuzugeben, daß die bisherige Rechtsprechung und Auffassung zu einer Verpflichtung, die Kappungsgrenze bereits im Erhöhungsverlangen darlegen zu müssen, nur eingeschränkt verwertbar ist, da seit der letzten Neufassung des § 2 MHG zwei unterschiedliche Kappungsgrenzen bestehen, aber dies ändert vorliegend an der Rechtslage nichts. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung begehrt, die über die Kappungsgrenze von 20 % hinausgeht, wird von ihm verlangt werden müssen, bereits im Erhöhungsverlangen die Tatsachen darzustellen, die das Überschreiten dieser Kappungsgrenze rechtfertigen. Denn - anders als der Umfang vorangegangener Mieterhöhungen (vgl. BayObLG, ZMR 88, 228 ff.; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 58; Sternel, Zur Mieterhöhung nach neuem Recht, ZMR 83, 73, 76) - ist dem Mieter nicht notwendig bekannt, wann seine Wohnung errichtet wurde und auf welchen Betrag der sich in seiner Bruttokaltmiete enthaltene Betriebskostenanteil beläuft. Diese Information ist aber unverzichtbar, um feststellen zu können, welche der beiden Kappungsgrenzen des § 2 MHG gilt, so daß ein Erhöhungsverlangen, in dem diese Information nicht enthalten ist, nicht geeignet ist, eine Entscheidungsfindung des Mieters herbeizuführen, ob er einer Mieterhöhung zustimmen soll, soweit sie über die Kappungsgrenze von 20 % hinausgeht. Es würde die dem Mieter kraft Gesetzes eingeräumten Überlegungsfristen unzulässig verkürzen, wenn der Vermieter diese Information erst im Prozeß nachzuliefern bräuchte. Die vorstehenden Erwägungen zeigen aber gleichzeitig auf, daß ein diesbezüglich unvollständiges Erhöhungsverlangen nicht im Ganzen unwirksam ist. Wenn mit einem solch unvollständigen Erhöhungsverlangen ein die Kappungsgrenze von 20 % überschreitender Betrag verfolgt wird, beschränkt sich die Wirksamkeit dieses Erhöhungsverlangens auf den bis zur Erschöpfung dieser Kappungsgrenze entfallenden Betrag (vgl. BayOb-LG, a. a. O.). Entsprechendes gilt für die Anforderungen an die Schlüssigkeit der Klagebegründung. Daß der mit der Klage nur noch verlangte Betrag die Kappungsgrenze von 20 % nicht übersteigt, hat der Kl. dargelegt. Er braucht nicht darzulegen, daß er diese Kappungsgrenze einhalten muß.

Nach bisher herrschender Auffassung mußte der Vermieter nicht schon im Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die Einhaltung der Kappungsgrenze darlegen, sondern hatte dies bei einer späteren Klage nachzuholen.

Mit Beschluß vom 30. März 1995 meinte das Landgericht Berlin, wegen der jetzt gesetzlich eingeführten Differenzierung zwischen 20 % und 30 % sei es dem Mieter nicht mehr selber möglich, die Berechtigung des Vermieters zu überprüfen. Ohne jede Begründung zur Kappungsgrenze sei damit das Mieterhöhungsverlangen nur hinsichtlich der geringeren Kappungsgrenze von 20 % wirksam. In Zweifelsfällen wird man sich dem wohl anschließen können; wenn allerdings die bisherige Miete ohne Betriebskosten offensichtlich weniger als 8 DM/qm monatlich beträgt, dürften sich Angaben zur Kappungsgrenze schon im Mieterhöhungsverlangen erübrigen.