Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmale; Berliner Mietspiegel 2009; Küche; Müllstandsfläche; verglaster Balkon; Kochmöglichkeit; Wintergarten; Loggia; hohe Lärmbelastung; bevorzugte Citylage

1. Von den negativen Merkmalen „keine Kochmöglichkeit" und „keine Spüle" in der Küche ist nicht auszugehen, wenn der Mieter einen mietvertraglichen Anspruch auf Bereitstellung dieser Einrichtung hat.

2. Eine Müllstandsfläche in einem abschließbaren Hof der Wohnanlage ist i. S. d. Mietspiegels 2009 „nur den Mietern zugänglich".

3. Ein Wintergarten in der Form eines „verglasten Balkons" ist erst dann wohnwerterhöhend, wenn er mindestens 4 m2 groß ist.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. Die Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

Die Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 3. März 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 245,48 € um 16,16 € auf monatlich 261,64 € ab dem 1. Juni 2009 zuzustimmen.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. [...]

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Diese Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig negativ zu bewerten.

Gruppe 2 (Küche)

Diese Merkmalgruppe ist neutral. Zwar wurden ausweislich der Übergabeverhandlung vom 7.3.1994 Spüle und Herd entfernt, und es mag auch sein, dass sich die Bekl. später auf eigene Kosten eine Küche angeschafft hat; entscheidend ist jedoch, dass die Parteien in der Übergabeverhandlung vereinbart haben, dass der Vermieter die entfernten Gegenstände „kostenlos ersetzt" (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.11.2001 - 65 S 56/01, MM 2002, 98). Allerdings ist der Bekl. zuzugestehen, dass die Übergabevereinbarung im Wortlaut missverständlich formuliert ist, soweit dort von einem Ersatz von Spüle und Herd „bei evtl. Neuvermietung" die Rede ist, obwohl der Mietvertrag mit der Bekl. zum Zeitpunkt der Übergabeverhandlung bereits abgeschlossen war. Gleichwohl kann die Vereinbarung nur dahin gehend verstanden werden, dass auch die Bekl. einen Anspruch gegen die Vermieterin auf Bereitstellung von Herd und Spüle hat, da die Parteien gewöhnlich in einer Übergabeverhandlung keine Regelungen treffen, die erst für einen eventuellen Nachmieter - und damit eine an der Übergabevereinbarung nicht beteiligte Partei - relevant werden.

Für die Spanneneinordnung ist daher nicht von den beiden negativen Merkmalen „Keine Kochmöglichkeit" und „Keine Spüle" auszugehen, da die Bekl. jedenfalls einen mietvertraglichen Anspruch auf Bereitstellung dieser Gegenstände hat. Wie sich der Wohnungsbeschreibung entnehmen lässt, verfügte der Gasherd auch über einen Backofen; andernfalls wären nicht ein Backblech und ein Grillrost übergeben worden. Daher liegen keine negativen Merkmale vor.

Hinsichtlich des positiven Merkmals „Wandfliesen im Arbeitsbereich" hat die Kl. keinen Beweis angeboten, obwohl die Bekl. dieses Merkmal substantiiert dahin gehend bestritten hat, dass ihr verstorbener Ehemann die Fliesen an den Küchenwänden angebracht hat. Entgegen der Ansicht der Kl. ergibt sich das Vorliegen dieses Merkmals auch nicht aus der Wohnungsbeschreibung.

Gruppe 3 (Wohnung)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. In der Gruppe liegen unstreitig mindestens zwei negative Merkmale vor. Soweit sich die Berufung dagegen wendet, dass das Amtsgericht das positive Merkmal des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses nicht zugesprochen hat, kommt es hierauf im Ergebnis nicht an, da das vom Amtsgericht zuerkannte positive Merkmal eines großen und geräumigen Wintergartens nicht gegeben ist.

Der Wintergarten in Form eines „verglasten Balkons" ist 3,1 m2 groß. Dies ist nicht groß und geräumig. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin kann hiervon erst ab einer Größe von 4 m2 ausgegangen werden (LG Berlin, Urt. v. 3.12.2009 - 67 S 411/08, GE 2010, 204). Das Erfordernis der Größe und Geräumigkeit bezieht sich nicht nur auf den Balkon, sondern auch auf (Dach-)Terrasse, Loggia und Wintergarten, da diesen nicht per se ein höherer Wohnwert zukommt als einem Balkon.

Gruppe 4 (Gebäude)

Diese Merkmalgruppe ist positiv zu bewerten, wobei insofern auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden kann.

Gruppe 5 (Wohnumfeld)

Diese Merkmalgruppe ist neutral. Unstreitig ist das negative Merkmal der hohen Lärmbelastung gegeben, dem nicht das positive Merkmal „bevorzugte Citylage" entgegengehalten werden kann. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Jedoch wird die hohe Lärmbelastung durch das positive Merkmal „Sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche; nur den Mietern zugänglich" ausgeglichen. Die Müllstandsfläche ist sichtbegrenzend im rückwärtigen Hofbereich gelegen. Die Fläche als solche ist nicht abschließbar. Lediglich der Zugang zum Innenhof ist mit einem abschließbaren Tor versehen, welches jedoch im Regelfall offen steht. Gleichwohl ist nach Auffassung der Kammer davon auszugehen, dass die Müllstandsfläche nur den Mietern zugänglich ist im Sinne des einschlägigen Spannenmerkmals.

Nach dem Mietspiegel 2007 war für das positive Merkmal u. a. Voraussetzung, dass die Müllstandsfläche abschließbar war. Der Zweck dieser Regelung bestand darin, dass von einer Wohnwerterhöhung im Hinblick auf die Müllstandsfläche nur dann ausgegangen werden sollte, wenn sichergestellt war, dass keine Fremden ihren Müll in die vom Vermieter bereitgestellten Behälter werfen und somit letztlich auf Kosten der Mieter entsorgen konnten. Nach dem Wortlaut des Mietspiegels war jedoch erforderlich, dass die Müllstandsfläche als solche abschließbar war, weshalb die Kammer das positive Merkmal verneint hat, wenn die (als solche nicht verschließbare) Müllstandsfläche sich lediglich in einem verschließbaren Hof der Wohnanlage befand (LG Berlin, Urt. v. 5.6.2009 - 63 S 355/08, GE 2009, 1046). Diese Konstellation muss nunmehr nach dem aktuellen Mietspiegel 2009 anders beurteilt werden, da die an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten nicht länger auf die Abschließbarkeit der Müllstandsfläche abstellen, sondern es als ausreichend erachten, wenn die Fläche nur den Mietern zugänglich ist. Hierfür reicht es jedoch aus, wenn sich die Müllstandsfläche in einem Hof oder sonstigen Bereich der Wohnanlage befindet, der seinerseits abschließbar ist. Auch in diesem Fall ist weitgehend sichergestellt, dass keine unbefugten Dritten ihren Müll auf Kosten der Mieter entsorgen.

Auf den Umstand, dass das (abschließbare) Hoftor stets offen steht, kommt es nicht an. Wie bei sämtlichen positiven Merkmalen des Mietspiegels ist die wohnwerterhöhende Wirkung unabhängig davon anzunehmen, ob der Mieter das Merkmal tatsächlich nutzt oder nicht. Maßgeblich ist allein der vom Vermieter vertraglich geschuldete bzw. bereitgestellte Zustand. Hier hat die Kl. durch das Schloss am Hoftor die Voraussetzung geschaffen, die es den Mietern ermöglicht, die Müllstandsfläche für Dritte unzugänglich zu machen. Wenn die Mieter von dieser Möglichkeit, das Hoftor zu verschließen, keinen Gebrauch machen, führt dies ebenso wenig zum Fortfall des positiven Merkmals, wie es unter der Geltung des Mietspiegels 2007 zum Fortfall des Merkmals geführt hätte, wenn von den Mietern eine abschließbare Müllstandsfläche stets unverschlossen gelassen worden wäre.

Danach liegen zwei negative, zwei neutrale und eine positive Merkmalgruppe vor, so dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert um 20 % der Spanne zum Unterwert zu vermindern ist.

Hat der Mieter Anspruch auf eine bestimmte Kücheneinrichtung und fehlt sie, darf das nicht als Negativmerkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel berücksichtigt werden. Eine Müllstandsfläche im abschließbaren Hof gilt als nur den Mietern zugänglich. Ein Wintergarten („verglaster Balkon") ist erst ab 4 m2 wohnwerterhöhend.

Der Vermieter verlangte von der Mieterin Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2009, obwohl in der Küche Spüle und Herd fehlten und die Mieterin sich später auf eigene Kosten eine Küche angeschafft hatte. In der Übergabeverhandlung hatten die Parteien vereinbart, dass der Vermieter die entfernten Gegenstände „bei evtl. Neuvermietung kostenlos ersetzt". Ferner stritten die Parteien darüber, ob für das Merkmal „Müllstandsfläche nur den Mietern zugänglich" der abschließbare Hof der Wohnanlage ausreicht, und ob der nur 3,1 m2 große Wintergarten wohnwerterhöhend ist. Gegen das die Zustimmungsklage abweisende AG-Urteil richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 gab der Berufung teilweise statt. Da in der Übergabeverhandlung vereinbart worden sei, dass der Vermieter die entfernte Kücheneinrichtung kostenlos ersetzt, sei das Fehlen einer Kochmöglichkeit und einer Spüle nicht negativ zu berücksichtigen. Soweit in der Vereinbarung von einem Ersatz bei eventueller Neuvermietung die Rede sei, könne dies nicht dahin verstanden werden, dass erst ein evtl. Nachmieter diesen Anspruch habe. Für das Merkmal „nur den Mietern zugänglich" reiche es aus, dass die Müllstandsfläche sich in dem abschließbaren Hof der Wohnanlage befinde, weil sie nicht mehr – wie noch nach dem Mietspiegel 2007 – selbst abschließbar sein müsse. Der Wintergarten in Form eines „verglasten Balkons" sei entgegen der Ansicht des Amtsgerichts jedoch nicht wohnwerterhöhend zu bewerten, da er mit einer Fläche von 3,1 m2 nicht groß und geräumig sei; dieses positive Merkmal sei erst ab einer Größe von 4 m2 gegeben.

Zutreffend geht die ZK 63 davon aus, dass das Fehlen von Herd und Spüle nicht wohnwertmindernd ist, wenn der Mieter vom Vermieter diese Einrichtung verlangen kann. Maßgebend für die Mieterhöhung ist immer der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache, so dass auch behebbare Mängel bei der Erhöhung der Miete nicht zu berücksichtigen sind (vgl. u. a. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 4. März 2010 - 18 C 326/09 -, GE 2010,1423 m. Anm. GE 2010, 1384). Die ZK 63 weist auch zu Recht darauf hin, dass nach dem Mietspiegel 2009 für die Berücksichtigung der Müllstandsfläche als wohnwerterhöhend ausreichend ist, dass sie „nur den Mietern zugänglich" ist; das Merkmal „abschließbar" des früheren Mietspiegels ist durch jenes Merkmal ersetzt worden. Zuzustimmen ist auch der Auffassung, dass für das neue Merkmal die Verschließbarkeit des Hofes ausreicht, in dem sich die Müllstandsfläche befindet, ohne dass es darauf ankommt, ob alle Mieter den Hof nach der Entleerung des Mülls wieder abschließen. Hinsichtlich der Mindestfläche des geräumigen Balkons entspricht das Urteil der h. M. (vgl. folgende Rechtsprechungsübersicht).

• Rechtsprechungsübersicht

– LG Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010, 63 S 256/09, GE 2010, 981: Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m2 sind wohnwerterhöhend.

– LG Berlin, Urteil vom 3. November 2009, 63 S 184/09, GE 2010, 767: Ein 4 m2 großer Balkon ist jedenfalls bei einer Breite von 1,20 m geräumig.

– LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 2009, 67 S 411/08, GE 2010, 204: Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m2 als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen.

– AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6. Juni 2008, 4 C 100/08, GE 2008, 1628: Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann „geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist.

– AG Neukölln, Urteil vom 4. April 2007, 9 C 34/06, MM 2007, 262 (Ls.): 1. Ein Balkon mit einer Breite von 1,40 m ist nicht „groß und geräumig" im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005.

– AG Tiergarten, Urteil vom 3. Januar 2007, 4 C 397/06 - GE 2007, 296: Ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann.