Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Wartefrist; Ausgangsmiete

Mit der in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG n. F. enthaltenen Formulierung "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" ist nicht der zuletzt geschuldete Mietzins gemeint, sondern der Mietzins, der drei Jahre vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung galt.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. für eine 187,67 m2 große Wohnung die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf DM 1.720,93 (= 9,17 DM/m2) mit Wirkung ab 1.3.1994. Der Bekl. hatte vorgerichtlich eine Teilzustimmung auf DM 1.594,59 (= 8,49 DM/m2) erteilt.

Die Netto-Kaltmiete hatte am 1.3.1991 DM 1.272,40 (= 6,78 DM/m2) betragen. Der Bekl. hatte zuletzt und seit mehr als einem Jahr unverändert eine Netto-Kaltmiete von DM 1.520,12 (= 8,09 DM/m2) zuzüglich eines Wertverbesserungszuschlags in Höhe von DM 66,96 gezahlt.

Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es vertritt die Auffassung, daß nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 und 3 MHG n. F. im vorliegenden Fall die 20 %-Kappungsgrenze anzuwenden sei, weil mit der im Gesetz enthaltenen Formulierung "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" der zuletzt geltende, seit mindestens einem Jahr unveränderte Mietzins gemeint sei.

Die dagegen eingelegte Berufung hat vollen Umfangs Erfolg.

Die Berufung ist zulässig.

Die in § 511a Abs. 1 S. 1 ZPO genannte Berufungssumme von über DM 1.500 ist entgegen der Auffassung des Bekl. erreicht. Ausgehend von der streitigen Differenz von DM 126,34 pro Monat ergibt sich als Wert des Beschwerdegegenstandes unter Zugrundelegung des nach ständiger Rechtsprechung der Kammer anzusetzenden 36fachen dieser Differenz ein Wert von DM 4.548,24.II. Die Berufung hat auch in der Sache vollen Umfangs Erfolg.

Die Kl. hat gemäß § 2 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses für die streitgegenständliche Wohnung auf DM 1.720,93 mit Wirkung ab 1.3.1994 gegen den Bekl.

Anders als das Amtsgericht ist die Kammer der Auffassung, daß hier kein Fall des § 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 MHG vorliegt, sondern der (Regel-)Fall des § 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 MHG, mit der Folge, daß die sogenannte Kappungsgrenze nicht bei 20 %, sondern bei 30 % liegt.

Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht ist der Wortsinn der in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG gewählten Formulierung "der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" nicht eindeutig in dem Sinne, daß damit immer der zuletzt geltende Mietzins gemeint ist. Vielmehr ist insbesondere unter Berücksichtigung der Gesetzessystematik und der Gesetzesmaterialien nach Ansicht der Kammer (auch) im Rahmen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG auf den Mietzins Bezug zu nehmen, der drei Jahre vor dem Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung galt.1. Dies folgt bereits aus der Art und Weise der Verwendung des Begriffs "Mietzins" innerhalb der Vorschrift des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG. Der Mietzins-Begriff wird nämlich in Satz 2 im gleichen Sinne wie in Satz 3 Halbsatz 1 und wie in Satz 1 der genannten Vorschrift verwendet.

Hinsichtlich des Satzes 3 Halbsatz 1 ("Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; ...") folgt dies daraus, daß sich die darin enthaltene Formulierung "Ist der Mietzins geringer..." auf die in Satz 2 enthaltene Höhe "mehr als 8,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche" bezieht.

In Satz 3 Halbsatz 1 des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG wiederum wird das Wort "Mietzins" im selben Sinne verwendet wie in Satz 1 zu Beginn des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG, was sich wiederum aus dem Umstand ergibt, daß Satz 1 eine 30 %-Kappungsgrenze statuiert und Satz 3 Halbsatz 1 insofern auf Satz 1 Bezug nimmt, als es darin heißt "so verbleibt es bei 30 vom Hundert".

Legt man dies zugrunde, so ergibt sich bereits aus der Gesetzessystematik, daß der Begriff des Mietzinses in dem hier relevanten Satz 2 des § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG nur in dem oben aufgeführten Sinne zu verstehen sein kann.

Sieht man zudem die fragliche - nach Auffassung der Kammer nicht gerade glückliche - Formulierung "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG im Zusammenhang mit dem gesamten Absatz 1 des § 2 MHG, so deutet aus gesetzessystematischer Sicht auch alles darauf hin, daß der Gesetzgeber damit (lediglich) eine Abgrenzung zu dem in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG enthaltenen Begriff des "verlangten Mietzinses" vornehmen wollte (ohne sich dabei über die mit der gewählten Formulierung verbundenen Auslegungsprobleme bewußt gewesen zu sein).2. Für die von der Kammer vorgenommene Auslegung sprechen aber auch die Gesetzgebungsmaterialien, namentlich der "Entwurf eines Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften" (Bundestags-Drucksache 12/3254). Danach sollte eine Senkung der 30 %-Kappungsgrenze auf 20 % für die Fälle vorgesehen werden, in denen die Ausgangsmiete bereits eine bestimmte Höhe, nämlich DM 8 je Quadratmeter Wohnfläche, erreicht hat (Bundestags-Drucksache 12/3254, S. 8, 13).

Mit dem Begriff "Ausgangsmiete" meint der Gesetzgeber die Miete, die vor drei Jahren (zurückgerechnet vom Wirksamkeitszeitpunkt der angestrebten Erhöhung) mietvertraglich geschuldet war und nicht etwa diejenige, die aktuell geschuldet wird. Dies folgt aus dem Umstand, daß in dem Entwurf ausdrücklich von der "Erhöhung der Ausgangsmiete" die Rede ist und die "Ausgangsmiete" ausschließlich in Bezug gesetzt wird zu der drei Jahre zuvor vereinbarten Miete. Wörtlich heißt es in der Begründung des Gesetzesentwurfs:"Unterhalb der Grenze von 8,00 DM soll es für Wohnraum, auch wenn er vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden ist, bei einer Kappungsgrenze von 30 % innerhalb von drei Jahren verbleiben. Dies wird in dem neu in § 2 Abs. 1 Nr. 3 eingefügten Satz 3, erster Halbsatz klargestellt. Als Folge davon könnte jedoch die Erhöhung einer - knapp unter der Grenze liegenden - Ausgangsmiete um 30 % zu einem höheren Mietzins führen als eine - auf 20 % begrenzte - Erhöhung einer knapp über dieser Grenze liegenden Ausgangsmiete. Halbsatz 2 bestimmt daher, daß eine Erhöhung um 30 % in keinem Fall zu einer Mieterhöhung auf mehr als 20 % über der festgelegten Grenze, also auf mehr als 9,60 DM, führen darf." (Bundestags-Drucksache 12/3254, S. 13)Aus der weiteren Begründung des Gesetzesentwurfs ergeben sich keinerlei Hinweise darauf, daß über die eigentliche Herabsenkung der Kappungsgrenze in bestimmten Fällen von 30 % auf 20 % hinaus auch eine Veränderung des für die Berechnung der Kappungsgrenze maßgeblichen zeitlichen Bezugspunktes erfolgen sollte. Konkret ist also nichts dafür ersichtlich, daß sich die Bemessung der Kappungsgrenze im Normalfall weiterhin an dem Mietzins vor drei Jahren, bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen von § 2 Abs. 1 S. 2 MHG jedoch an dem aktuell geschuldeten Mietzins orientieren soll (nämlich insoweit, als dessen Höhe maßgeblich für die Frage sein soll, ob die Kappung bei 20 % oder bei 30 % vorzunehmen ist).3. Der Wortsinn der in Rede stehenden Vorschrift steht der hier vorgenommenen Auslegung nicht entgegen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist der Wortsinn der in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG gewählten Formulierung "der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" nicht eindeutig, insbesondere auch nicht dahingehend, daß damit immer der zuletzt geltende Mietzins gemeint sei.

Die Vorinstanz geht zwar im Ansatz zu Recht davon aus, daß sich die Auslegung einer Rechtsnorm an den Grenzen des möglichen Wortsinns zu orientieren hat (vgl. dazu etwa Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 1983, S. 307 ff.). Eindeutig ist der Wortsinn einer Vorschrift aber nur dann, wenn es keine einzige weitere Deutungsvariante gibt. So liegt der Fall hier jedoch nicht.

Daß die vom Amtsgericht lediglich isoliert betrachtete Formulierung "der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" ausschließlich in dem Sinne zu verstehen sein muß, den das Amtsgericht ihm beimißt, vermag die Kammer nicht nachzuvollziehen.

Zwar ist es richtig, daß das Wort "dessen" den Bezug zu dem Wort "Mietzins" herstellt. Damit hat der Gesetzgeber allerdings in keiner Weise eine Aussage darüber getroffen, was eigentlich mit dem Wort "Mietzins" gemeint sein soll. Neben der Annahme des Amtsgerichts, daß damit der Mietzins gemeint ist, der zuletzt vereinbart gewesen ist, läßt die alleinige Betrachtung ausschließlich des Wortsinns auch die nicht gerade fernliegende Möglichkeit zu, daß damit die Ausgangsmiete im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG - nämlich der Mietzins, dessen Erhöhung um den nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG maßgeblichen Vomhundertsatz verlangt wird - gemeint sein könnte.4. Nach allem ergibt sich für den vorliegenden Fall, daß eine 30 %-Kappungsgrenze zugrunde zu legen ist mit der Folge, daß sich - ausgehend von dem am Stichtag 1.3.1991 geltenden Netto-Kaltmietzins von DM 1.272,40 (= 6,78 DM/m2) - ein Betrag von DM 1.654,12 (= 8,81 DM/m2) errechnet. Dazu ist sodann der Wertverbesserungszuschlag in Höhe von DM 66,96 zu addieren (zur Berechnung der Kappungsgrenze bei zwischenzeitlichen Erhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG vgl. etwa Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, Rdnr. III. A 348 [Schultz]; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdnr. III 629 und 631).

Hieraus ergibt sich ein Betrag von DM 1.721,08, der sogar noch etwas über den klägerseits beanspruchten DM 1.720,93 pro Monat liegt. Der damit korrespondierende Quadratmetermietzins von 9,17 DM/m2 liegt noch deutlich unter dem Mittelwert von 9,92 DM/m2 des Rasterfeldes C 9 des Hamburger Mietenspiegels 1993. Daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitbefangene Wohnung jedenfalls 9,17 DM/m2 erreicht, ist zwischen den Parteien unstreitig.

III. Die Kammer greift die Anregung des Bekl. nicht auf, die hier erörterte Rechtsfrage über die Auslegung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG - Höhe der Kappungsgrenze - dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg gemäß § 541 ZPO zum Rechtsentscheid vorzulegen. Zwar ist dem Bekl. zuzugeben, daß die Rechtsfrage möglicherweise für eine Vielzahl von Mieterhöhungsbegehren von Bedeutung sein wird.

Für die Kammer ergeben sich indes insbesondere vor dem Hintergrund der kaum Anlaß zu Zweifeln gebenden Systematik des Gesetzes sowie dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck kommenden Willen des Gesetzgebers keine Anhaltspunkte dafür, daß die Rechtsfrage zukünftig unterschiedlich beantwortet werden wird (vgl. zu dieser Voraussetzung BayObLG, NJW-RR 1987, 1302). Allein aus dem Umstand, daß die Vorinstanz insoweit eine andere Rechtsauffassung vertreten hat, läßt sich eine derartige Prognose nicht herleiten.

Nach der Neufassung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG gilt für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters eine Kappungsgrenze von 20 %, wenn die Nettokaltmiete mehr als 8,00 DM/m2 beträgt. Fraglich ist, welcher Zeitpunkt und welche Ausgangsmiete bei der Ermittlung dieser "Kappungsgrenzen-Wegscheide" zugrunde zu legen ist. Im Gesetz wird abgestellt auf den "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird". Das könnte also der (aktuelle) Mietzins sein, der bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung verlangt wird.

Mit seinem Urteil vom 3. Februar 1995 stellt sich das Landgericht Hamburg auf einen für den Vermieter wesentlich günstigeren Standpunkt. Da bei der Ermittlung der Kappungsgrenze ein Dreijahreszeitraum zugrunde zu legen sei, komme es auch bei der Entscheidung, ob nun die 20 %ige oder die 30 %ige Kappungsgrenze gemeint sei, auf die Nettomiete an, die drei Jahre vor dem neuen Wirkungszeitpunkt geschuldet sei. Die ist in der Regel immer niedriger als die aktuell geschuldete Miete, so daß in vielen Fällen die 30 %ige, nicht die 20 %ige Kappungsgrenze gilt.