Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Grundmietenverordnung; Neubauwohnungen

Die Grundmietenverordnung ist auf nach dem 2. Oktober 1990 bezugsfertige Neubauwohnungen anzuwenden, soweit sie mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten fertiggestellt worden sind.

Die Kl. (Gebäude- und Wohnungsbaugesellschaft mbH) ist ein kommunaler Eigenbetrieb. Sie vermietete den Bekl. am 10. April 1991 in der 1991 fertiggestellten Wohnanlage, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, eine Wohnung. Vereinbart waren eine Grundmiete von 170,73 DM und eine Pauschale für Betriebskosten i. S. d. § 27 der II. BV in Höhe von 85,37 DM. Die Grundmiete entspricht bei einer Wohnfläche von 56,91 m2 einer Miete von 3,00 DM pro m2.

Mit Schreiben vom 25. November 1991 erhöhte die Kl. diesen Mietzins auf 3,60 DM pro m2, mithin um 34,15 DM, wobei sie auf eine Festlegung des Mietzinses durch den Aufsichtsrat der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH i. G. verwies. Sie erklärte, die Mieterhöhung basiere auf der Neubaumietenverordnung, §§ 4 bis 6 NMV 1970, dem Wohnungsbindungsgesetz, § 10 WoBindG und der 2. Berechnungsverordnung, § 11 II. BV. Die Betriebskosten wurden auf 3,00 DM pro m2, insgesamt 160,32 DM, angehoben.

Mit Schreiben vom 19. November 1992 erhöhte die Kl. diesen Grundmietzins um weitere 2,10 DM pro m2 auf insgesamt 324,39 DM. Die Kosten für Heizung und Warmwasser von monatlich 160,32 DM wurden um 0,30 DM pro m2 auf 144,29 DM herabgesetzt sowie die Betriebskosten von 70,79 DM um 0,01 DM pro m2 auf 70,41 DM.

Die Kl. wies wiederum auf die eben genannten Vorschriften hin und auf die Anlehnung an die 2. Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992.

Sie begehrt mit der Klage die Mieterhöhung für die Monate Januar 1992 bis April 1993 einschließlich.

Das AG Wernigerode hat die Klage abgewiesen. Die Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. November 1991 und 19. November 1992 seien unwirksam und deshalb nicht geeignet, die Vertragsabrede der Parteien über den Wohnungsmietzins zu ändern. Die von der Kl. angeführten Anlehnungen an die 1. und 2. Grundmietenverordnung setzten Wohnraum voraus, der am 2. Oktober 1990 bestand und den Preisbindungsvorschriften der ehemaligen DDR unterlag. Dies treffe für die Wohnung der Bekl. nicht zu. Für eine analoge Anwendung der Grundmietenverordnungen sei kein Raum. Eine durch Analogie zu schließende Gesetzeslücke sei nicht vorhanden. Der Kl. stünden zur Erhöhung der Grundmiete Rechtsgrundlagen zur Verfügung, um zu einer, gegebenenfalls einseitigen, Mieterhöhung zu gelangen. Zwar seien auch die §§ 2 ff. MHG unanwendbar, weil es sich bei der Wohnung der Bekl. um, wenn auch nur teilweise, öffentlich geförderten und damit preisgebundenen Wohnraum handele (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG). Für diesen gelte aber das Wohnungsbindungsgesetz vom 22. Juli 1992 (BGBl. I S. 973 ff.) und Einigungsvertrag (Anlage I, Kapitel XIV, Abschnitt II, Nummer 6), das in § 10 die einseitige Erhöhung der Miete durch den Vermieter regele. Danach sei die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert werde, wobei der Berechnung der Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen ließe, beizufügen sei. Anstelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung könne auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, die Genehmigung beigefügt werden.

Dieses Verhalten habe die Kl. nicht eingehalten, sondern den weniger arbeitsaufwendigen, aber unzulässigen Weg über die Grundmietenverordnung mit ihren festgelegten Erhöhungsbeträgen beschritten. Zwar führe sie in dem Erhöhungsschreiben vom 25. November 1991 aus, daß für das Gebäude Kredite in Höhe von 5,55 Millionen DM mit einem Zinssatz von 9,55 % aufgenommen worden seien und die monatlich anfallenden Zinsen pro Quadratmeter Nettowohnfläche und Monat 15,23 DM betrügen. Die gleichen Angaben seien in dem Schreiben vom 19. November 1992 enthalten. Nicht enthalten sei allerdings die Angabe der Gesamt-Nettowohnfläche, auf die die monatlich anfallenden Zinsen umgelegt würden. Die Angaben der Kl. in den Mieterhöhungsschreiben seien somit noch nicht einmal rechnerisch nachvollziehbar. Insofern seien die gesetzlichen Anforderungen an eine einseitige Mieterhöhung nach § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes nicht erfüllt. Aufgrund der teilweisen Finanzierung der Wohnung mit öffentlichen Fördermitteln handele es sich um preisgebundenen Wohnraum. Die Vereinbarung einer Abgeltung der Betriebskosten i. S. des § 27 der II. BV mit einer Pauschale sei unwirksam. Nach der NMV hätte lediglich die Umlage der Betriebsnebenkosten i. S. des § 27 der II. BV vereinbart werden dürfen.

Abgesehen davon sei in den Schreiben der Kl. vom 25. November 1991 und 19. November 1992 den Anforderungen an die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nicht Genüge getan.

Die Berufung hat weder mit dem Haupt- noch mit dem Hilfsantrag Erfolg.

Mit ihrem Hauptantrag verfolgt die Kl. ihren in erster Instanz geltend gemachten Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskosten. Dieser wäre nur dann begründet, wenn die Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. November 1991 und vom 19. November 1992 wirksam wären. Dies ist nicht der Fall.

Die Kl. hat die Erhöhungsverlangen - so jedenfalls ihr Wortlaut - auf die NMV, das WoBindG und die II. BV gestützt. Hiermit hat sie in erster Instanz auch ihre Klage begründet. Diese Vorschriften sind zwar - wie noch auszuführen sein wird - nicht einschlägig. Dies ist aber ohne Belang. Denn die Erhöhungsverlangen entsprechen jedenfalls nicht den formellen Anforderungen des § 10 WoBindG. Hierzu kann auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden, die insoweit von der Berufung auch nicht angegriffen werden.

In zweiter Instanz stützt sich die Kl. nunmehr auf die 1. und 2. Grundmietenverordnung.

Dies ist an sich auch richtig.

Beide Verordnungen betreffen Wohnraum im Beitrittsgebiet, für den sich die Miete aus den am 2. Oktober 1990 gültigen Rechtsvorschriften ergab (vgl. § 11 Abs. 2 S. 1 MHG sowie § 1 Abs. 1 Satz 1 1. und 2. GrundMV). Die Miete für Neubauwohnungen war in der DDR in der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19. November 1981 geregelt (GBl. 1981, 389). Diese Verordnung galt nach dem Einigungsvertrag über den 2. Oktober hinaus fort, und zwar bis zum 31. Dezember 1991. In Anhang II, Kapitel V, Sachgebiet A, Abschnitt III, Nr. 1 des Einigungsvertrages wird die Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet des Preisrechts (GBl. 1990, 472) aufrecht erhalten. Diese Verordnung zählt in ihrer Anlage auch die Verordnung von 1981 auf (zur Anwendbarkeit der GrundMV auf nach dem 2. Oktober 1990 bezugsfertige Neubauwohnungen, soweit sie mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten fertiggestellt worden sind, vgl. auch BR-Drs. 174/91, S. 7 und 8; Seitz, DtZ 1992, 172, 173; ferner KrsG Cottbus, WM 1993, 113). Zwar betraf die NeubaumietenVO der DDR ihrem Wortlaut nach nur volkseigene Wohnungen und Genossenschaftswohnungen. Gleichwohl galt diese Mietpreisbindung auch für die Wohnungen der Kl., denn sie ist aus einer gemeinnützigen Genossenschaft hervorgegangen. Die Umwandlung in eine GmbH konnte sie daher nicht von der Preisbindung befreien.

Trotz der Anwendbarkeit der 1. und 2. GrundMV hat die Kl. aber keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete.

Denn ihre Mieterhöhungsverlangen werden nicht auf diese Rechtsvorschrift gestützt. Dies macht sie unwirksam.

Die inhaltlichen Anforderungen an das Erhöhungsverlangen ergeben sich aus § 11 Abs. 4 MHG. Es muß unter Berücksichtigung der sich aus den beiden Grundmietenverordnungen ergebenden Vorgaben begründet werden. Fehlt es hieran, ist es unwirksam (zur Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens vgl. Sternel, Mietrecht, III 654). Hieraus folgt, daß die Bezugnahme auf die Grundmietenverordnung wesentliches und unabdingbares Element des Erhöhungsverlangens ist. Denn wenn der Vermieter bereits von sich aus erklärt, daß die GrundMV nicht anwendbar ist und dies sogar im Prozeß wiederholt, kann der Mieter davon ausgehen, daß er die Berechtigung des Erhöhungsverlangens unter diesem Gesichtspunkt jedenfalls nicht zu prüfen hat. Auf die Frage, ob die Erhöhungsverlangen den übrigen Anforderungen entsprechen, die an eine Mieterhöhung nach der GrundMV zu stellen sind, kommt es daher nicht an.

Dieser auf den ersten Blick formal erscheinende Standpunkt ist deswegen zwingend, weil ein wirksames Erhöhungsverlangen bereits aufgrund der einseitigen Erklärung des Vermieters zur Vertragsänderung führt. Der Vermieter kann in diesem Fall sogleich auf Zahlung klagen. Diese Begünstigung der Vermieterseite erfordert es, daß das Erhöhungsverlangen so klar und unmißverständlich formuliert wird, daß der Mieter seine Berechtigung anhand der herangezogenen Vorschriften prüfen kann. Dagegen ist er nicht verpflichtet, Mutmaßungen darüber anzustellen, aufgrund welcher Vorschriften eventuell auch eine Erhöhung in Betracht kommen könnte. Hierfür sind die verschiedenen Regelungen zu kompliziert und unübersichtlich. Hier Klarheit zu schaffen, ist zunächst Sache des Vermieters, der sich des Anspruchs berühmt und - jedenfalls im hier in Rede stehenden Fall - über die bessere Sachkunde verfügt.

Die Tatsache, daß in den beiden Erhöhungsschreiben die GrundMV "analog" bzw. "in Anlehnung" herangezogen wird, führt nicht zu einer Wirksamkeit. Beide Schreiben und auch der nachfolgende Prozeßvortrag der Kl. lassen keinen Zweifel, daß sie eine direkte Anwendbarkeit verneinte. Zum Grund ihres Anspruchs wollte sich die Kl. auf andere Regelungen stützen. Die GrundMV sollte nur als Berechnungsgrundlage für die Höhe der neuen Miete gelten. Dies war zudem widersprüchlich, weil es sich jeweils um Regelungen handelt, die nicht miteinander zu vereinbaren waren. Denn das WoBindG erfordert eine Berechnung anhand der Betriebskosten, die GrundMV läßt dagegen eine pauschale Erhöhung zu.