Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel für München 1990/1991; Regressionsanalyse: Interaktionsmodell; Prüfstichprobe; Erkenntniswert; Beweismittel

Die Mietspiegel für München 1990/1991 können nicht zum Beweis der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Das AG München hat mit Urteil vom 15.10.1992 der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung von 607,75 DM auf 787,15 DM ab 1.9.1991, in Höhe von 639 DM teilweise stattgegeben. Das Gericht wandte dabei zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Mietspiegel für München '91 - Stand April 1991 - an und folgte der Berechnung der Miet-spiegelmiete in einem von ihm erholten Gutachten des Sachverständigen vom 7.7.1992. Von dem durch diesen ermittelten Wert sei ein Betrag in Hö-he von 0,20 DM für die Treppenreinigung abzuziehen, weil diese gemäß § 15 des Mietvertrages von dem Bekl. durchzuführen sei. Außerdem sei ein Zuschlag in Höhe von 0,40 DM nicht zu berücksichtigen, weil die Kl. nicht bewiesen hätten, daß die Boiler von Vermieterseite gestellt worden seien. Ein Beweisangebot fehle auch zur Frage, wer die Elektroinstallation unter Putz verlegt habe. Als ortsübliche Miete ergebe sich pro Quadratmeter ein Betrag von 8,52 DM. Ein Preissteigerungszuschlag werde nicht gewährt. Gegen die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit nur 8,52 DM/m2 wendet sich die Berufung der Kl. Sie greifen insbesondere an, daß das Gericht die Höhe des ortsüblichen Mietzinses ausschließlich anhand des Mietspiegels für München '91 und nicht auf der Basis der eigenen Erfahrungswerte des Sachverständigen ermittelt habe. Das Erstgericht habe im übrigen den wesentlichen Sachvortrag der Kl. hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung (Boiler, Elektroleitungen unter Putz) und der Treppenreinigung nicht gewürdigt und angebotene Beweise nicht erhoben.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. Das erstinstanzliche Urteil ist - wie im Tenor geschehen - teilweise abzuändern. Die Kl. haben einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 741,36 DM ab 1.9.1991 (§ 2 Abs. 1 MHG).

Die Kammer stützt sich bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf das in erster Instanz erholte Gutachten des Sachverständigen vom 7.7.1992 und die ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen vom 30.7.1992.

I. Der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nur die eige-nen Erfahrungswerte des Sachverständigen und nicht seine Berechnung anhand des Mietspiegels für München '91 - Stand April 1991 - zugrunde gelegt.

Die Kammer ist nach umfassender und sorgfältiger Prüfung der fachstatistischen Einwände gegen den Mietspiegel zu der Auffassung gelangt, daß den Mietspiegeln für München '90 - Stand Februar 1989 - und '91 - Stand April 1991 - ein erheblicher beweiskräftiger Erkenntniswert nicht mehr bei-gemessen werden kann, weil bei der Anwendung der Regressionsanalyse zur Mietspiegelerstellung anerkannte Standards des Vorgehens bei einer statistischen Analyse mit der Folge mißachtet wurden, daß eine hinreichende Aussagerichtigkeit der Mietspiegel für München '90 und '91 in je dem beliebigen Anwendungsfall nicht gewährleistet ist.

1. Die Kammer hat zwar u. a. mit Urteilen vom 11.9.1991 (Az.: 14 S 2337/91) und vom 25.9.1991 (WM 92, 25) ausgesprochen, daß ein Mietspiegel als amtliche Behördenauskunft, die im wesentlichen ein generalisierendes Sachverständigengutachten mit Anwendungsanweisungen für den zu be urteilenden Einzelfall enthalte, zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedenfalls im Normalfall ausreiche und, weil er auf gesichertem statistischem Datenmaterial beruhe, in der Regel einem Sachverständigengutachten vorzuziehen sei. Die Kammer hat insofern wiederholt her vorgehoben, daß - wie stets bei der prozeßrechtlich zulässigen Heranziehung amtlicher Auskünfte von Behörden als Beweismittel im Prozeß - zu prüfen und zu würdigen bleibe, welcher Beweiswert einem konkreten Miet-spiegel zukomme, der als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle im Rechtsstreit verwertet werden soll.

In den genannten Urteilen hat die Kammer ferner ausgesprochen, daß dem Mietspiegel für München '90 - Stand Februar 1989 - ein erheblicher beweiskräftiger Erkenntniswert zukomme und daß nach Prüfung der erhobenen Bedenken gegen den Mietspiegel keine Veranlassung bestehe, diesem Mietspiegel mit generellem Mißtrauen zu begegnen. Die Kammer hat sich seinerzeit umfangreich mit den damals bekannten Bedenken auseinandergesetzt.

Sie hat dabei insbesondere ausgeführt, die Kritik an der der Ausarbeitung des Mietspiegels zugrunde gelegten Methode, der sogenannten Regressionsmethode, greife nicht. Bei ihr handle es sich um eine wissenschaftlich anerkannte Methode. Diese sei als statistische Methode zur Erfassung von Wirtschaftsdaten hinzunehmen, solange sie nicht gesetzlichen Vorgaben oder den eigenen Vorgaben der Methode widerspreche.

An dieser Kernaussage wird festgehalten.

2. Gerade deshalb haben zwischenzeitlich - zunächst durch ein Gutachten von Prof. Dr. K. zur statistischen Methode des Mietspiegels für München '91 - erhobene weitergehende methodenkritische Vorbehalte gegen die Mietspiegel für München '90 und '91 zu neuerlichen Überprüfungen Anlaß gegeben.

Die Kammer ist dabei zu dem Schluß gekommen, daß den Mietspiegeln für München '90 und '91 ein erheblicher beweiskräftiger Erkenntniswert nicht mehr beigemessen werden kann. Bei der Mietspiegelerstellung wurden nämlich anerkannte Standards des Vorgehens bei einer statistischen Ana-lyse mit der Folge mißachtet, daß eine hinreichende Aussagerichtigkeit der beiden Mietspiegel in jedem beliebigen Fall nicht mehr vorausgesetzt wer-den kann. Hiernach kann zwar die Anwendung der Mietspiegel für München '90 und '91 in einzelnen Fällen nach wie vor zu richtigen Ergebnissen führen. Im vorhinein kann jedoch nicht gesagt werden, in welchen Fällen dies so ist. Generell ist damit nicht mehr sichergestellt, daß - auch nur in Teilbereichen - die Anwendung des Mietspiegels im einzelnen Anwendungsfall zu richtigen Ergebnissen führt.

Die Kammer stützt sich bei der Beurteilung der Frage der methodengerechten Anwendung der Regressionsanlayse zur Mietspiegelerstellung und bei der Prüfung der Aussagerichtigkeit der Mietspiegel auf das in meh-reren vor der Kammer anhängigen Verfahren erholte Sachverständigengutachten von Prof. Dr. R. vom 20. Februar 1993 und das Ergänzungsgutachten desselben Sachverständigen vom 28. Mai 1993.

Das erholte Sachverständigengutachten und seine Ergänzung sind in sich widerspruchsfrei, schlüssig und nachvollziehbar. Die Kammer schließt sich den von Umsicht und Sachkunde getragenen, überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen in allen wesentlichen Punkten an.

3. Nach dem Gutachten des Sachverständigen bestehen aus fachwissenschaftlicher Sicht insbesondere folgende gewichtige Vorbehalte gegen die Anwendung der Regressionsanlayse bei der Erstellung der Mietspiegel für München '90 und '91, die eine nachhaltige Beeinträchtigung von deren Prognosequalität zur Folge haben:

a) Die Möglichkeit von Interaktionen ist nicht systematisch und mit angemessenen Testverfahren überprüft worden, obwohl solche Interaktionswirkungen im Bereich des Wohnungswesens äußerst wahrscheinlich sind.

aa) Die Überprüfung möglicher Interaktionen gehört zu den unverzichtbaren Voraussetzungen der methodengerechten Erstellung einer Regressionsanalyse. Die Unterlassung einer solchen Überprüfung stellt eine er-hebliche Verletzung der anerkannten Standards des Vorgehens bei einer statistischen Analyse dar.

Nach dem Sachverständigengutachten vom 20.2.1993 ist eine Überprüfung und Schätzung von Interaktionen nur möglich, wenn eine hinreichende Anzahl von Beobachtungen für die jeweiligen Merkmalskombinationen vorhanden ist. Das bedeutet, daß so viele Beobachtungen vorliegen müs-sen, daß auch die jeweiligen Interaktions-Konstellationen zureichend re präsentiert sind. Der Umfang der Stichprobe für den Mietspiegel für Mün-chen '90, d. h. die Anzahl der mit der Fragebogenerhebung erfaßten Woh-nungen, war zur Überprüfung von Interaktionen zu gering, weil die auftretenden "Zellenhäufigkeiten" nicht ausreichten. Diese Erkenntnis wird nach dem Ergänzungsgutachten vom 28.5.1993 auch durch eine Stellungnahme von Prof. Dr. G. vom 19.4.1993 zum Gutachten von Prof. Dr. R., die von Verfahrensbeteiligten in anderen vor der Kammer anhängigen Verfahren vorgelegt und auch im hiesigen Verfahren eingeführt wurde, indirekt be-stätigt.

Aus der Stellungnahme von Prof. Dr. G. vom 19.4.1993 geht hervor, daß die in der Stichprobe auftretenden Zellenhäufgkeiten nur insgesamt sechs Interaktionen erlauben, was weit unter der Zahl theoretisch möglicher (zweifacher) Interaktionen liegt, selbst wenn man mögliche strukturell nicht schätzbare Interaktionen abzieht. Aus dieser Stellungnahme ergibt sich im übrigen, daß eine Überprüfung der Interaktionsproblematik offenbar überhaupt erst nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens vom 20.2.1993, also im nachhinein und gerade nicht vor und bei der Erstellung der beiden Mietspiegel, erfolgte.

bb) Soweit Prof. Dr. G. in seiner Stellungnahme ausführt, ein Modell, das Interaktionen berücksichtige, sei den Mietspiegeln für München '90 und '91 unterlegen, kann dies letztlich nicht überzeugen. Der Vergleich der beiden Mietspiegel '90 und '91 mit einem sogenannten Interaktionsmodell erfolgt in dieser Stellungnahme im wesentlichen anhand einer Überprüfung der sogenannten Anpassungsgüte, d. h. einem Maß für die Abweichung zwi-schen der durch Fragebogen erhobenen Nettomiete einer konkreten Woh nung und der für dieselbe Wohnung fiktiv nach dem Mietspiegel berechneten Vergleichsmiete. Prof. Dr. G. weist jedoch andererseits selbst darauf hin, daß sich die "Anpassungsgüte an die Lernstichprobe", auf die er sich bezieht, nur in begrenztem Maße zur Beurteilung der Aussagerichtigkeit eines Mietspiegels eignet, entkräftet also damit gerade seine gesamten auf diese "Anpassungsgüte" abstellenden Aussagen zur Aussagerichtigkeit.

Eine Überprüfung der Aussagekraft und Aussagerichtigkeit der Mietspiegel für München '90 und '91 durch Ziehung und Auswertung einer unabhängigen "Prüfstichprobe" . wie von Prof. Dr. G. in seiner Stellungnahme verlangt - wurde von ihm hingegen gerade nicht durchgeführt.

cc) Nach dem Ergänzungsgutachten des Sachverständigen Prof. Dr. R. vom 28.5.1993 sind die Ausführungen von Prof. Dr. G. zum Interaktionsmodell darüber hinaus in höchstem Maße unübersichtlich und teilweise un-vollständig. Selbst wenn man aber die Richtigkeit der Ausführungen von Prof. Dr. G. zum Interaktionsmodell unterstellt, so bestätigen gerade seine Darlegungen, daß das Interaktionsmodell zumindest im Vergleich zum Mietspiegel für München '90 zu deutlich besseren Ergebnissen kommt als dieser. Wenn man allein die Anpassungsgüte als Kriterium für die Aussagerichtigkeit von Mietspiegeln heranzieht, hätte auch nach Prof. Dr. G. eine Berücksichtigung von Interaktionen ein höheres Maß an Aussagerichtigkeit als das des Mietspiegels für München '90 bewirken können. Dies stützt letztlich die Argumentation des Sachverständigen Prof. Dr. R. in seinem Gutachten vom 20.2.1993.

dd) Die Anpassungsgüte an die Lernstichprobe kann jedoch nicht das letzt-lich entscheidende Kriterium sein. Denn aus rechtlicher Sicht kommt es darauf an, daß ein Mietspiegel - wenn er über seine gesetzlich (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHG) normierte Funktion hinaus als Beweis- oder Erkenntnismittel im Prozeß dienen soll - für jede beliebige Wohnung in seinem definierten Anwendungsbereich zutreffende Aussagen über die ortsüblichen Vergleichsmieten erlaubt. Dies ist eine Frage der Prognosequalität des Miet-spiegels, die letztlich für seine Aussagerichtigkeit entscheidend ist.

b) Bei der Erstellung des Mietspiegels für München '90 wurde nicht syste-matisch untersucht, ob eine nicht-lineare Beziehung zwischen durchschnittlicher Gesamtmiete und Wohnfläche in Quadratmetern vorliegen könnte. Dieser Vorbehalt wird durch die Ausführungen von Prof. Dr. G. in seiner Stellungnahme vom 19.4.1993 nicht entkräftet. Prof. Dr. G. führt nur lapidar ohne nähere Darlegung aus, daß die Einwände gegen die durchge-hende Linearität des Zusammenhangs zwischen Wohnfläche und Vergleichsmiete durch die Verwendung von Zellen hinsichtlich der Wohnfläche in dem zum Vergleich verwendeten Tabellenmietspiegel aufgefangen werde und daß die seinerzeit untersuchte Verwendung geknickter Streckenzüge statt gerader Linien kein Indiz gegen die Linearität gebracht habe.

Prof. Dr. R. legt in seinem Ergänzungsgutachten vom 28.5.1993 überzeugend dar, daß damit der Einwand gegen die durchgehende Linearität ge-rade nicht "aufgefangen" wird.

Die "Verwendung von Zellen", verstanden als Berücksichtigung von qualitativen Einflußgrößen neben der Einflußgröße Wohnfläche, bewirkt nach den Ausführungen von Prof. Dr. R. nur eine additive Verschiebung des Zu-sammenhangs. Erst bei Berücksichtigung der Interaktion solcher Einflußgrößen mit der Wohnfläche ergäben sich unterschiedliche Steigungen.

c) Die dem Mietspiegel für München '90 zugrunde liegende Regressionsanalyse verwendet in der endgültigen Schätzgleichung nur Schätzwerte der signifikanten Einflußvariablen und läßt andere Faktoren unberücksichtigt.

Dadurch wird die möglichst korrekte Schätzung der Durchschnittsmiete für bestimmte Konstellationen der Einflußvariablen beeinträchtigt. Die korrekte Schätzung der Miete ist aber entscheidend für die Aussagerichtigkeit ei-nes Mietspiegels. Für die prozessuale Verwertbarkeit eines Mietspiegels als Beweis- und Erkenntnismittel kommt es gerade wesentlich darauf an, daß die Berechnung der Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel in jedem beliebigen Anwendungsfall zu einem zutreffenden Ergebnis führt.

d) Im Mietspiegel für München '90 werden künstliche Einflußvariablen, sog. komplexe Mietpreisdeterminanten, konstruiert, die auf teilweise nicht haltbaren Annahmen über das Einflußgewicht und die Interaktion beruhen. Ein aufschlußreiches Beispiel stellt das Ausstattungsmerkmal "komfortable Sanitärausstattung" dar, das unterschiedliche Werte annimmt, je nach-dem, ob nur ein zweites Waschbecken im Bad, ein Bidet im Bad oder eine Badewanne und separate Duschwanne im Bad zu finden sind oder ob mehrere dieser Merkmale zusammentreffen.

Bei der Konstruktion dieser komplexen Mietpreisdeterminanten, die dann auch noch statistisch unzulässigen Umformungen unterzogen wurden, wird zu Unrecht unterstellt, daß innerhalb einer Gruppe alle Ausstattungsmerkmale identisches Gewicht besitzen und keine Interaktion besteht.

Einleuchtend ist es deshalb, wenn Prof. Dr. R. darauf hinweist, daß aus der Sicht der angewandten Statistik und Ökonometrie die Konstruktion der komplexen Mietpreisdeterminanten abzulehnen ist, da die Aspekte der statistischen Analyse gegenüber anderen Aspekten, vor allem der Forderung nach Einfachheit des Mietspiegels, in den Hintergrund treten.

Ebenso wie aus statistischer Sicht ist auch bei der Beurteilung der Beweis-mitteleignung eines Mietspiegels in rechtlicher Sicht die Frage seiner Ein-fachheit und Anwenderfreundlichkeit sowie die Anwenderakzeptanz dann irrelevant, wenn gleichsam als Preis für das Erreichen dieser begrüßenswerten Ziele erhebliche Richtigkeitsdefizite des Mietspiegels hinzunehmen sind.

e) In der Regressionsanalyse wurden außerdem ein einzelner Regressionskoeffizient und die Koeffizienten für die Baualtersklassen willkürlich und damit unzulässig verändert.

f) Gegen die Fortschreibung des Mietspiegels für München '90 als Mietspiegel für München '91 bestehen ebenfalls schwerwiegende Einwände.

Insbesondere wurden nach Ansicht des Sachverständigen Prof. Dr. R. un-zulässige Umformungen der Regressionsgleichung vorgenommen. Einzelne Einflußvariable, die nicht mehr signifikant waren, wurden ausgesondert. Andererseits wurde nicht die Möglichkeit des Einschlusses anderer, bisher noch nicht signifikanter und deshalb unberücksichtigt gebliebener Variablen erwogen. Dies ist inkonsistent mit der Annahme der Strukturkonstanz.

Darüber hinaus werden auch in der Fortschreibung Veränderungen von Koeffizienten vorgenommen, die keinen Bezug zum ursprünglichen Regressionsmodell haben. Wie sich aus dem Ergänzungsgutachten vom 28.5.1993 ergibt, können diese Strukturänderungen nicht damit gerechtfertigt werden, daß dadurch der Mietspiegel vereinfacht wird. Wie bereits ausgeführt, darf auch aus statistischer Sicht die einfachere Darstellbarkeit eines Analyseergebnisses nicht die Aussagerichtigkeit beeinträchtigen.

4. Wegen der dargestellten erheblichen Vorbehalte ist die Aussagerichtigkeit der Mietspiegel für München '90 und '91 generell nicht hinreichend ge-währleistet. Wie Prof. Dr. R. in seinem Ergänzungsgutachten vom 28.5.1993 ausdrücklich klargestellt hat, ist wegen der Fehlspezifikation und der dar-aus resultierenden fehlerhaften Schätzung des den Mietspiegeln zugrunde liegenden Regressionsmodells die Aussagerichtigkeit für alle Wohnungstypen beeinträchtigt.

Die Kammer hält deshalb nicht weiter an ihrer früheren Auffassung fest, daß dem Mietspiegel für München '90 (Stand Februar 1989) und dessen Fortschreibung, dem Mietspiegel für München '91 (Stand April 1991), ein so erheblicher beweiskräftiger Erkenntniswert zukomme, daß er zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozeß jedenfalls im Normalfall ausreiche und in der Regel sogar einem Sachverständigengutachten vorzuziehen sei.

Dies bedeutet nicht, daß die Mietspiegel für München '90 und '91 als Er-kenntnisquelle zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozeß jeg-liche Bedeutung verlören. Sie bleiben neben der in den Vordergrund tre tenden Erkenntnisfindung durch Sachverständigengutachten eine gewisse Orientierungshilfe, insbesondere auch bei der Grobprüfung des Beweiswertes der Einzelfallbegutachtung durch den Mietwertsachverständigen.

Sachverständigengutachten zur Vergleichsmiete für eine einzelne Wohnung sind einer generellen, vom Begutachtungsfall losgelösten Überprüfung ihrer Aussagerichtigkeit, die der fachstatistischen Überprüfung von Mietspiegeln vergleichbar wäre, von vornherein nicht zugänglich. Das er-kennende Gericht wird daher stets das konkrete Sachverständigengutachten im Einzelfall auf seine Qualität und Aussagerichtigkeit zu überprüfen haben. Als ein Kriterium für diese Beurteilung kann dabei sicherlich ins-besondere die ausreichende Datenbasis eines Sachverständigen dienen, d. h. die Anzahl der dem Sachverständigen bekannten Vergleichswohnungen. Es kann sich bei Erholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete weiterhin eine parallele getrennte Berechnung der Vergleichsmiete, einmal auf Basis des Mietspiegels, einmal auf Basis eigener Erfahrungswerte des Sachverständigen, empfehlen.

Die Kammer weist im übrigen darauf hin, daß die dargestellten Vorbehalte gegen die Mietspiegel nur ihre Verwendung als Erkenntnismittel im Prozeß beeinträchtigen, nicht jedoch die Möglichkeit, sich des Mietspiegels zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens im Sinne von § 2 MHG zu bedienen, was weiterhin ohne Bedenken grundsätzlich möglich sein wird.

II. Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete im vorliegenden Fall folgt die Kammer den widerspruchsfreien und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen, dessen Zuverlässigkeit der Kammer seit langen Jahren bekannt ist. Der Sachverständige verfügt auch über eine zu reichend große Datenbasis von eigenen Erfahrungswerten.

III. Im einzelnen ergibt sich die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wie folgt:

Auszugehen ist von dem im Gutachten vom 7.7.1992 ermittelten Wert von 9,30 DM/m2. Zu diesem Betrag sind jedoch noch weitere Zuschläge zu ma-chen:

1. Unstreitig sind die Zuschläge für die Türsprechanlage in Höhe von 0,10 DM/m2 und für die Nutzung des Trockenraumes in Höhe von 0,05 DM/m2.

2. Weiter sind zu berücksichtigen Zuschläge für das Waschbecken mit Elektrodurchlauferhitzer und Mischbatterie im Bad, den Ausguß mit 5-l-Elektroboiler und die unter Putz gelegte Elektroinstallation in Höhe von ins-gesamt 0,50 DM/m2.

Insoweit ist zwar streitig, wer diese Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Die Zuschläge sind jedoch auch dann zu berücksichtigen, wenn man zugunsten der Bekl. deren Vortrag als richtig unterstellt. Danach sind die Modernisierungsmaßnahmen von den Mietern zum Teil in den 50er Jahren, zum Teil 1968 bzw. 1970 durchgeführt worden. Der streitgegenständliche Mietvertrag wurde jedoch erst zum 15. Oktober 1980, also danach vereinbart. Vermieter dieses Mietverhältnisses war ein Rechtsnachfolger der früheren Vermieter.

Zwar sind grundsätzlich gemäß Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24.6.1981 (RES § 2 MHG Nr. 11) Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Er-mittlung des üblichen Entgelts gemäß § 2 MHG nicht zu berücksichtigen. Eine Ausnahme gilt jedoch für den Fall, daß Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbart haben. Hier ergibt sich die anderweitige Vereinbarung schon daraus, daß der neue Mietvertrag nach den Mietermodernisierungen mit einem anderen Vermieter geschlossen wurde, so daß eine Zu rechnung der Mietermodernisierungen zu Lasten des neuen Vermieters grundsätzlich nicht möglich ist.

3. Ein Zuschlag für die Treppenreinigung ist hingegen nicht vorzunehmen. Nach dem streitgegenständlichen Mietvertrag ist die Treppenreinigung von den Mietern im Turnus durchzuführen. Daß der Vermieter zwischenzeitlich diese Aufgabe übernommen hat, beruht nicht auf einer einvernehmlichen Abänderung des Mietvertrages, sondern erfolgte einseitig durch den Vermieter. Das Recht zur einseitigen Abänderung der Treppenreinigungsregelung steht dem Vermieter aber nach der zwischen den Par teien vereinbarten Hausordnung nur dann zu, wenn hinsichtlich der Trep-penreinigung keine besondere Vereinbarung getroffen ist. Im vorliegenden Fall enthält § 15 des Mietvertrages eine solche vorrangige Regelung. Die Kosten der Treppenreinigung können daher der Mieterin nicht auferlegt werden, solange sie einer derartigen Abänderung der Mietstruktur nicht zugestimmt hat.

4. Ein Zuschlag für die Nutzung des Speicherabteils kommt ebenfalls nicht in Betracht. Nach den Ausführungen des Sachverständigen im Ergänzungsgutachten vom 30.7.1992 wirkt sich das Vorhandensein oder Fehlen eines Speicherabteils weder positiv noch negativ aus.

5. Der Grundbetrag von 9,30 DM/m2 zuzüglich der berechtigten Zuschläge ergibt eine Quadratmetermiete von 9,95 DM. Bei einer Wohnfläche von 75 m2 ergibt sich daraus ein Mietzins von 746,25 DM. Dieser Betrag muß jedoch noch in geringerem Umfang nach unten korrigiert werden. Der Sachverständige ist bei seinem Gutachten von einem Wertermittlungsstichtag 1.9.1991 ausgegangen, das ist der Tag des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist jedoch für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich (ZMR 1993, 11). Dies wäre im vorliegenden Fall der 28.6.1991. Der vom Sachverständigen ermittelte Wert ist daher um die Mietpreissteigerung für den Zeitraum von zwei Monaten zu bereinigen. Die Kammer ermittelt insoweit die Mietpreissteigerung anhand der Ausführungen des Sachverständigen im Gutachten vom 7.7.1992. Danach ist eine Preissteigerung in Höhe von 0,66 % aus der ermittelten Miete herauszurechnen. Daher ergibt sich eine Vergleichsmiete von 741,36 DM, die die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete darstellt.

Wie die ortsübliche Vergleichsmiete im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG ermittelt werden kann, ist nach wie vor streitig. Einige Gerichte wenden den Mietspiegel an, andere ziehen grundsätzlich einen Sachverständigen zu Rate.

In das Lager der Mietspiegel-Gegner ist nunmehr auch das Landgericht München I in seiner Entscheidung vom 14. Juli 1993 übergewechselt. In seinem ausführlich begründeten Urteil legt es näher dar, warum es, sachverständig beraten, entgegen seiner früheren Auffassung den Mietspiegel nicht mehr als ausschließliches Beweismittel ansieht, sondern lediglich als Orientierungshilfe und als Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen.

Ob die Argumentation auch für den Berliner Mietspiegel zutrifft, bleibt zu prüfen; die Dinge sind im Fluß.