Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Überschreitung der Kappungsgrenze

Unbegründetes Mieterhöhungsverlangen wegen Überschreitung der Kappungsgrenze.

Die Parteien streiten um die Zustimmung zur Mieterhöhung um 28,17 DM auf 591,60 DM, die der Kl. unter Berufung auf drei Vergleichswohnungen mit Schreiben vom 8. März 1988 vom Bekl. verlangte. Die klagende Partei meint, die von ihr verlangte Miete entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete, auch wenn nach dem Mietspiegel die Spanne des hier einschlägigen Feldes von 4,24 DM bis 6,18 DM reiche und hier 6,51 DM verlangt würden. Der Bekl. meint, der Kl. habe keinerlei Kriterien vorgetragen, warum die streitbefangene Wohnung eine Einordnung über dem jeweiligen Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen könnte. Statt der Durchschnittsmiete von 5,09 DM zahle er derzeit ohnehin schon 5,58 DM. Das Mieterhöhungsverlangen sei daher bereits unschlüssig.

Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung gegen den Bekl. zu seinem Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1988 gegen den Bekl. gemäß § 2 MHG in Verbindung mit §§ 1, 2 GVW nicht zu.

Denn das Mieterhöhungsverlangen ist bereits unschlüssig.

Gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 GVW kommt eine Erhöhung um mehr als 5 % nicht in Betracht. 28,25 DM auf 563,35 DM sind aber mehr als 5 %. Zwar ist die Überschreitung nur geringfügig. Sie führt aber dazu, daß der Bekl. diesem insoweit bereits aus mathematischen Gründen überhöhten Mieterhöhungsverlangen nicht zuzustimmen brauchte.

Ein Mieterhöhungsverlangen mit unzutreffender Begründung löst eine Zustimmungspflicht des Mieters nicht aus.

Es ist auch nicht geeignet, die Verpflichtung des Mieters zur Zustimmung in einem reduzierten Umfang auszulösen. Die insoweit von Maciejewski/Sprenger, MM 88, 85; Rdnr. 23 vertretene Auffassung, der Mieter habe eine Gegenrechnung aufzumachen und insoweit zuzustimmen, hält das erkennende Gericht für unzutreffend. Dem Mieter ist nicht zuzumuten, seinerseits durch eigene Berechnungen ein unschlüssiges und nicht mit dem Gesetzeswortlaut übereinstimmendes Mieterhöhungsverlangen erst schlüssig zu machen und dem Mieterhöhungsbegehren - wenigstens teilweise - dadurch erst zum Erfolg zu verhelfen. Der Vermieter trägt nach Auffassung vielmehr das volle Risiko dafür, kein überhöhtes Mieterhöhungsverlangen zu stellen. Dies könnte er aber, ohne irgendwelche Nachteile befürchten zu müssen, wenn der Mieter auf jeden Fall dem tatsächlich zulässigen Teilbetrag des Erhöhungsverlangens zustimmen und ggf. das Gericht von Amts wegen eine Herabsetzung vornehmen müßte. Dies entspricht nicht der widerstreitenden Interessenlage im Mietverhältnis. Das Gericht hält bei der Prüfung der Schlüssigkeit eines Mieterhöhungsverlangens am Gesetzeswortlaut einen strengen Maßstab für angebracht, um die Vermieter von vornherein zu veranlassen, nicht "irgendwelche" Begründungen und Zahlen in ein solches Mieterhöhungsverlangen hineinzuschreiben, sondern die jeweils zutreffenden.

Anmerkung: Der Einsender hat uns mitgeteilt, daß das Landgericht Berlin (ZK 62) dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt hat mit dem einzigen Satz, daß die zulässige Klage von Anfang an unbegründet gewesen sei. Soweit das Amtsgericht vorliegend meint - und das Landgericht möglicherweise meinen sollte -, daß die Einhaltung der Kappungsgrenze bei einem Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, steht dem ein Rechtsentscheid des OLG Koblenz (GE 84, 439) entgegen. Soweit das Landgericht möglicherweise meinen sollte, die Klage sei deshalb unbegründet gewesen, weil der Vermieter keinerlei Kriterien vorgetragen hatte, warum die streitbefangene Wohnung eine Einordnung über dem jeweiligen Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen könne, würde dem die eigene Rechtsprechung der Kammer entgegenstehen (GE 89, 145), denn es ist nicht ersichtlich, warum bei der Verwendung von Vergleichsmieten als Begründungsmittel andere Maßstäbe angewendet werden sollen, als bei der Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel.