Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze

Die "Kappungsgrenze" des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG i. d. F. des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 ist auch auf ein dem Mieter nach dem 1.1.1983 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird.

I. Der Kl. ist Eigentümer einer an den Bekl. vermieteten Wohnung, deren Preisbindung ab 1.1.1983 entfallen ist. Nachdem die monatliche Nettomiete letztmals ab 1.8.1981 auf DM 186,90 erhöht worden war, verlangte der Kl. mit einem dem Bekl. am 15.2.1983 zugegangenen Schreiben eine Erhöhung auf DM 448 (was einem Preis von DM 14,50 m2 entspricht) und begründete dieses Verlangen mit der Angabe von vier Vergleichswohnungen. Da der Bekl. einer Erhöhung auf lediglich DM 243 zustimmte, beantragt der Kl. mit seiner am 24.5.1983 erhobenen Klage, den Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung der Miete auf DM 448 monatlich ab 1.5.1983 zuzustimmen.

Das Amtsgericht München hat die Klage durch Urteil vom 10.6.1983 abgewiesen, weil die vom Kl. verlangte Erhöhung der Miete mehr als 30 % betrage und deshalb nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 des MHG in der seit 1.1.1983 geltenden Fassung unzulässig sei.

Das Landgericht München I hat am 28.9.1983 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

Ist die 30-%-Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG auch dann anzuwenden, wenn das Mieterhöhungsschreiben nach dem 1.1.1983 zugegangen ist, die Wohnung aber innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren vorher einmal der Preisbindung unterlag?

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung, zuletzt BayObLGZ 1983 Nr. 56), ist zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG).

b) Sie kann auch entscheidungserheblich (vgl. zur Prüfung der Entscheidungserheblichkeit BayObLGZ 1982, 173/174 m. Nachw.; BayObLGZ 1983 Nr. 561 m. w. Nachw.) sein.

aa) Durch Art. 2 Nr. 1 Buchst. a des am 1.1.1983 in Kraft getretenen Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912) wurde § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG u. a. dahin geändert, daß der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung des Mietzinses nur unter der weiteren Voraussetzung verlangen kann, daß sich dieser innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren - von Erhöhungen wegen gebrauchswerterhöhender baulicher Maßnahmen und solchen wegen Erhöhung von Kapitalkosten abgesehen - "nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht" (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG). Weil das Mieterhöhungsverlangen in dem der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreit dem Mieter nach dem 1.1.1983 zugegangen ist, stellt sich die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage der zeitlichen Geltung der allgemein als "Kappungsgrenze" (vgl. dazu Heublein/Kuda WM 1983, 95) bezeichneten Vorschrift hier nicht (vgl. dazu aber den Rechtsentscheid des OLG Frankfurt vom 8.12.1983 - 20 RE-Miet 1/83 - BAnz. 1984 Nr. 1 S. 11 und Beschluß des OLG Koblenz vom 6.1.1984 - 4 W -RE- 608/83).

Da das Landgericht ersichtlich davon ausgeht, daß die Berufung zurückzuweisen ist, wenn die "Kappungsgrenze" anwendbar ist (weil dann dem Kl. kein höherer Mietzins zusteht als der, den der Bekl. zu zahlen bereit ist, nämlich eine Erhöhung der seit 1.8.1981 bezahlten Miete um 30 %), ist auch die Frage der Berechnung der Dreijahresfrist und der "Ausgangsmiete" (vgl. dazu statt vieler Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 3. Aufl. § 2 MHG RdNrn. 55 und 56) vom Senat nicht zu entscheiden.

bb) Entscheidungserheblich ist mithin allein die Frage, ob die "Kappungsgrenze" auch beim erstmaligen Übergang von bisher preisgebundenem Wohnraum zur Preisfreiheit (und damit zur Anwendbarkeit des MHG) Anwendung findet. Das Landgericht ist der Rechtsgrundlage der Preisbindung für die streitgegenständige Wohnung nicht nachgegangen, sondern hat eine solche und deren Ablauf am 31.12.1982 - dem Sachvortrag beider Parteien folgend - als unstreitig behandelt. Auch hieran ist der Senat gebunden.

c) Die - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht beantwortete Rechtsfrage (vgl. aber Vorlagebeschluß des LG Hannover WM 1983, 302) ist auch von grundsätzlicher Bedeutung (Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Es ist zu erwarten, daß sie wiederholt auftreten und - wie bisher - unterschiedlich beantwortet wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.).

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet, wobei sie - ohne Änderung des rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1980, 360/365; 1981, 232/235; 1982, 173/176) - anders formuliert werden mußte.

a) Die Frage, ob die "Kappungsgrenze" des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG n. F. auch dann gilt, wenn die Preisbindung für eine Wohnung (vgl. zu den gesetzlichen Grundlagen für eine solche: Barthelmess Einf. vor § 1 MHG RdNr. 16-28; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. RdNrn. C 445-447; Sternel Mietrecht 2. Aufl. III 345; Emmerich/Sonnenschein Miete Art. 3 WKSchG, § 10 MHRG RdNr. 25; dieselben Mietrecht Art. 3 WKSchG, § 10 MHRG RdNr. 31) weggefallen oder abgelaufen ist und die Miete erstmals auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben worden soll (Übergang von der Kostenmiete zur Vergleichsmiete), ist im Schrifttum umstritten (für eine Anwendung: Emmerich/Sonnenschein Miete Art. 3 WKSchG, § 2 MHRG RdNr. 19; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Beilage 9/83 zum BAnz. S. 41; Heitgreß WM 1983, 44/45; Klas WM 1983, 98; Merkl WM 1983, 99/101; Köhler ZMR 1983, 217; Hemming WM 1983, 183; Scholz NJW 1983, 1822/1824; Derleder WM 1983, 221/225; Lessing DRiZ 1983, 461/468; a. A.: Barthelmess a. a. O. § 2 MHG RdNr. 52; Gelhaar DWW 1983, 58/60; Blümmel, Das Grundeigentum 1983, 143/145; Deggau BlGBW 1983, 81/82; Vogel/Welter NJW 1983, 432/433). Die Amtsgerichte haben sich - soweit überschaubar - überwiegend für eine Anwendung der Vorschrift ausgesprochen (vgl. AG Hannover WM 1983, 298 und 323; AG Freiburg WM 1983, 298; AG Hamburg-Altona WM 1983, 324; AG Augsburg WM 1983, 324; AG Köln NJW 1983, 2947 f. sowie das AG München im vorliegenden Rechtsstreit). Gegenteiliger Ansicht ist das AG Neuss (WM 1983, 114; NJW 1983, 2327 = WM 1983, 296).

b) Der Senat schließt sich der jeweils erstgenannten Meinung an, wobei folgende Erwägungen maßgeblich sind:

aa) Der Wortlaut des § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG n. F., der die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung (kumulativ) festlegt, läßt - wie allgemein anerkannt wird (AG Neuss NJW 1983, 2327/2328; AG Hannover WM 1983, 323; AG Hamburg-Altona a. a. O.; AG Köln a. a. O. S. 2948; Heitgreß a. a. O.; Köhler a. a. O. S. 218; Barthelmess a. a. O.) - keinen Anhaltspunkt dafür erkennen, daß sein materieller Geltungsbereich und damit auch derjenige der "Kappungsgrenze" beschränkt sein sollte. Gewiß ist das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur auf nicht preisgebundenen Wohnraum anwendbar (vgl. § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG), so daß vor Ablauf der Preisbindung Mieterhöhungen nach § 2 MHG nicht möglich sind und der Vermieter nur die Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG verlangen kann, deren Erhöhung sich ausschließlich nach § 10 WoBindG richtet (vgl. Deggau a. a. O. S. 81). Ist aber die Preisbindung abgelaufen (vgl. insbesondere §§ 16, 16 a WoBindG), so kann der Vermieter den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Heitgreß und Gelhaar a. a. O.) und er muß - falls er sich mit dem Mieter nicht einigt - das in § 2 MHG vorgesehene Verfahren einschlagen (AG Neuss, Gelhaar, Landfermann, jeweils a. a. O.). Mit Ablauf der Preisbindung tritt ehemals preisgebundener Wohnraum aus dem Geltungsbereich des Preisbindungsrechts heraus und in denjenigen des MHG hinein (vgl. Herpers WM 1980, 262/263). Es handelt sich eben dann nicht mehr um ein Mietverhältnis über preisgebundenen Wohnraum (vgl. OLG Hamm NJW 1981, 234/235 = WM 1980, 262; KG NJW 1982, 2077 = WM 982, 102/103). Daß dann die Vorschriften des MHG und für ein Erhöhungsverlangen dessen § 2 Abs. 1 anzuwenden sind, wird auch von denjenigen, die hier die Anwendung der "Kappungsgrenze" verneinen, nicht in Frage gestellt. Es ist daher - vom Wortlaut der Vorschrift her gesehen - kein Grund ersichtlich, warum beim Übergang von preisgebundenem zu preisfreiem Wohnraum nicht auch § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG anwendbar sein sollte. Ordnet aber der - ebenfalls neu gefaßte - § 10 Abs. 3 MHG durch eine negative Abgrenzung des Geltungsbereichs des MHG die Anwendung von § 2 an, so gilt dies auch für die "Kappungsgrenze" (Derleder a. a. O.). Eine Ausnahmeregelung enthält die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - von der Nichtberücksichtigung von Erhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG abgesehen - nicht.

bb) Angesichts des eindeutigen Gesetzeswortlauts ist für eine (einschränkende) Auslegung der Vorschrift, wie sie insbesondere Vogel/Welter (a. a. O.) aus verfassungsrechtlichen Gründen und das AG Neuss (a. a. O.) verlangen, oder für die Annahme einer Regelungslücke (so Blümmel a. a. O.) kein Raum. Es kann insbesondere nicht angenommen werden, daß der Gesetzgeber - wie das AG Neuss (a. a. O.) unter Bezugnahme auf Pressemeldungen meint - das hier angesprochene Problem nicht gesehen hätte. Schon der Umstand, daß in der Neufassung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG von "nicht preisgebundenem Wohnraum" die Rede ist und daß im Gesetz vom 20.12.1982 auch das die Preisbindung enthaltende Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) geändert worden ist, spricht gegen eine solche Annahme. Zudem war schon im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Wohnungsbauänderungsgesetzes 1981 (BT-Drucks. 9/743) davon die Rede, daß der Übergang vom Kostenmietenniveau auf das der Vergleichsmiete zu Mietsteigerungen führen wird (vgl. die Begründung des Entwurfs a. a. O. S. 8; vgl., ferner Merkl a. a. O.). Bei dieser Sachlage würde eine einschränkende Auslegung der Vorschrift über die "Kappungsgrenze" zur Schließung einer (vermeintlichen) Gesetzeslücke die Grenze, die der Grundsatz der Rechts- und Gesetzesbindung des Art. 20 Abs. 3 GG einer an sich zulässigen Rechtsfortbildung (vgl. BVerfGE 34, 269/287 f.; 49, 304/318, jew. m. Nachw.) setzt, überschritten werden (vgl. BVerfG Beschluß vom 19.10.1983 - 2 BvR 845, 486/80 S. 10).

cc) Auch aus den Gesetzesmaterialien und der Zielsetzung der Vorschrift läßt sich für eine Beschränkung des Anwendungsbereichs der "Kappungsgrenze" nichts entnehmen. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes vom 20.12.1982 war es nach der zu § 2 Abs. 1 MHG ganz überwiegend vertretenen Auffassung zulässig, den Mietzins ohne jede quotenmäßige Begrenzung an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen (vgl. Klas a. a. O. m. Nachw. in Fn. 4; Landfermann a. a. O.). Dies führte in einer ganzen Reihe von Fällen dazu, daß Mietanhebungen in einem Schritt um mehr als 50 % erfolgten (vgl. den Bericht der Bundesregierung über die Auswirkungen des 2. WKSchG BT-Drucks. 8/2610 S. 32-34 und Tabelle 26). Gerade einer solchen "abrupten" Mietsteigerung in Einzelfällen sollte aber die "Kappungsgrenze" entgegenwirken (vgl. die amtliche Begründung der Vorschrift BT Drucks. 9/2079 S. 16; Landfermann a. a. O.). Gewiß gehört es zu den Intentionen des Gesetzes vom 20.12.1982, Anreiz für den Neubau von Mietwohnungen zu schaffen. Es sollte u. a. dem Vermieter wieder das Vertrauen darauf ermöglichen, daß die mietrechtlichen Bestimmungen einer wirtschaftlichen Nutzung des Eigentums nicht entgegenstellen (a. a. O. S. 9). Einer "stärker marktorientierten Anpassung" der Mieten soll vor allem die Neuformulierung des Vergleichsmietenbegriffs (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG) dienen (a. a. O. S. 8). Die "Kappungsgrenze" muß aber in einem engen Zusammenhang damit und gleichsam als Äquivalent für die dadurch zu erwartenden Mietsteigerungen gesehen werden. Es spricht nichts dafür, daß diese "Schutzvorschrift" (AG Hannover, WM 1983, 323; AG Neuss a. a. O.; Barthelmess a. a. O. § 2 RdNr. 47; Merkl a. a. O.) nur dem Mieter zugute kommen sollte, dessen Wohnraum preisfrei ist, und nicht auch dem, dessen Wohnraum preisfrei wird, zumal hier wegen der oft niedrigen Kostenmiete die Auswirkungen einer Mieterhöhung meist zu stärkeren finanziellen Belastungen führen werden.

c) Gegen die Anwendung der "Kappungsgrenze" beim Übergang von der Kostenmiete zur Vergleichsmiete bestehen nach Ansicht des Senats auch keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken, so daß eine Aussetzung des Verfahrens und die Einholung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG, § 80 BVerfGG) nicht in Betracht kommen. Zwar kann der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entnommen werden, daß dem Vermieter grundsätzlich in Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zusteht (vgl. BVerfGE 37, 132/140 f.; 49, 244/249; 53, 352/357). Andererseits unterliegt aber das Eigentum der Sozialbindung des Art. 14 Abs. 2 Satz 1 GG, die den Gesetzgeber u. a. verpflichtet, bei der Ausgestaltung mietrechtlicher Vorschriften auch die Belange des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 37, 132/140 f.). Demjenigen Wohnungseigentümer, der mit Hilfe von Steuermitteln subventionierten Wohnraum errichtet hat, ist aber eine Beschränkung seines Eigentums in der hier getroffenen Weise zuzumuten (Merkl a. a. O.), denn die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel ist bei der Abwägung zwischen Eigentumsrecht und Sozialpflichtigkeit nicht ohne Bedeutung (Scholz NJW 1983, 1822/1824), zumal die "Kappungsgrenze" eine sozialstaatliche Prägung aufweist (Derleder a. a. O. S. 224). Zwar wird der Vermieter unter Umständen auf mehrere Jahre gehindert, die ortsübliche Vergleichsmiete für den nun preisfrei gewordenen Wohnraum zu erhalten; extreme Verlängerungen der Preisbindung werden sich dadurch aber nur in wenigen Fällen ergeben (vgl. Landfermann a. a. O.; Barthelmess a. a. O. RdNr. 50). Derartige Härten müssen bei generalisierenden Vorschriften hingenommen werden (vgl. Leibholz/Rinck Grundgesetz 4. Aufl. Art. 3 RdNr. 15), sofern sie nicht den Wesensgehalt des Eigentums antasten, was allenfalls im Einzelfall und nicht in einem Rechtsentscheid berücksichtigt werden könnte. Dabei darf nicht außer Betracht bleiben, daß der Vermieter einer früher preisgebundenen Wohnung in jedem Fall bereits die volle Kostenmiete erzielt hat und demnach durch die "Kappungsgrenze" im allgemeinen nur in der Wahrnehmung zusätzlicher Ertragschancen schränkt wird (vgl. Heitgreß und Hemming a. a. O.).

d) Auch die übrigen von den Gegnern einer Anwendung der "Kappungsgrenze" vorgebrachten Einwendungen rechtfertigen nach Ansicht des Senats keine andere Entscheidung.

aa) Soweit eingewandt wird, § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG n. F. gelte nur "innerhalb des Systems der ortsüblichen Vergleichsmiete" (so AG Neues a. a. O.; Blümmel a. a. O. S. 145), wurde bereits oben dargelegt, daß preisfrei gewordener Wohnraum in dieses System hineingetreten ist. Unter Vergleichsmiete wird nicht eine frühere am Markt orientierte Miete verstanden, deren Anhebung verlangt wird, sondern die Miete, auf welche angehoben werden soll.

bb) Damit kann aber auch eine Kostenmiete "Ausgangsmiete" sein. Daß eine solche nicht mit dem "Mietzins" in § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG gleichgesetzt werden könne (so Deggau a. a. O.), ist der Terminologie des gesamten Mietrechts nicht zu entnehmen. Das Bürgerliche Gesetzbuch verwendet den Begriff "Mietzins" als Kennzeichnung der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache (§ 535 Satz 2 BGB). Hierunter muß demnach sowohl eine frei vereinbarte oder nach dem Miethöhegesetz festgesetzte Miete als auch eine Kostenmiete verstanden werden.