Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG, welches darauf gestützt wird, daß zu dem obersten Wert des in Betracht kommenden Rasterfeldes des Mietenspiegels ein Zuschlag zu machen ist, weil seit Erhebung der Daten zum Mietenspiegel geraume Zeit verstrichen ist, kann einen entsprechend erhöhten Anspruch gegen den Mieter nicht rechtfertigen.

2. Dies gilt auch für den Fall, daß a) das Mietobjekt in einem Ballungszentrum liegt, in welchem gesteigerte Nachfrage nach Wohnraum besteht, b) zwischen dem Abschluß der Datenerhebung zum Mietenspiegel und der Abgabe der Anforderungserklärung nach § 2 MHRG ein Zeitraum von über zwei Jahren liegt, c) der Zuschlag sich an der Mietentwicklung nach dem Bundesmietenindex orientiert, und d) dieser Zuschlag nicht den überwiegenden Teil des Erhöhungsverlangens ausmacht.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen, welches im Sinne der vorstehenden Nrn. 1 beziehungsweise 2 begründet wird, ist bis zur Höhe des Oberwertes des in Betracht kommenden Rasterfeldes des Mietenspiegels teilweise formell wirksam, wenn es diesen mit hinreichender Deutlichkeit erkennen läßt und zugleich aufzeigt, von welchem Betrage ab der Zuschlag gemäß Nr. 1 beginnt.

Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MietRÄG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfragen erwirken:

1. Kann ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG in der Weise begründet werden, daß zu dem obersten Wert des in Betracht kommenden Rasterfeldes eines Mietenspiegels ein Zuschlag gemacht wird, der damit begründet wird, daß seit Erhebung der Daten zum Mietenspiegel geraume Zeit verstrichen ist?

2. Ist die Frage zu Ziff. 1 jedenfalls dann zu bejahen, wenn a) das Mietobjekt in einem Ballungszentrum mit gesteigerter Nachfragesituation am Wohnraum liegt?

b) zwischen Abschluß der Datenerhebung zum Mietenspiegel und Abgabe der Anforderungserklärung nach § 2 MHG ein Zeitraum von über zwei Jahren liegt, c) der Zuschlag sich an der Mietentwicklung nach dem Bundesmietenindex orientiert, d) der Zuschlag nicht den überwiegenden Teil des Erhöhungsverlangens ausmacht? 3. Falls die Fragen zu Ziff. 1 u. 2 verneint werden: Ist ein Mieterhöhungsverlangen, das nach Ziff. 1 und/oder 2 begründet wird, vollen Umfanges unwirksam oder nur insoweit, als der Oberwert des in Betracht kommenden Rasterfeldes des Mietenspiegels überschritten wird? A. Diese Fragestellung ist in sich nicht unmißverständlich und bedarf der Auslegung. I. Ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 2 MHRG hat sowohl materielle als auch formelle Bedeutung (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage - in der Folge: SFB - C 109). 1. Das schriftliche Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Absatz 2 Satz 1 MHRG ist nur wirksam, wenn darin der geltend gemachte Erhöhungsanspruch nach Maßgabe des § 2 Absatz 2 Satz 1 MHRG begründet wird; es soll einerseits den Vermieter an der willkürlichen oder voreiligen Geltendmachung eines Mietzinserhöhungsanspruchs hindern und andererseits den Mieter in die Lage versetzen, die vom Vermieter zugrunde gelegten Sachgründe für die Erhöhung wenigstens im Ansatz zu überprüfen (SFB C 88). Darüber hinaus ist die Erhöhungserklärung im vorbezeichneten Sinne zugleich eine besondere Sachurteilsvoraussetzung der Zustimmungsklage des Vermieters, deren Wirksamkeit das angerufene Gericht erst in die Lage versetzt, die Berechtigung des Erhöhungsanspruchs nach materiellem Recht zu überprüfen (SFB C 112). 2. Liegen die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 2 MHRG vor, so hat der Vermieter zunächst einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur geforderten Mieterhöhung (SFB C 114). II. Die Begründung, welche im Vorlagebeschluß das Landgericht den von ihm zu 1. und 2. gestellten Fragen angedeihen läßt, macht deutlich, daß es in diesem Zusammenhang auf den materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruch der Vermieters im Sinne der vorstehenden Darlegungen zu I. 2. abhebt, wie dies noch im Anschluß zu erörtern sein wird. Dem trägt denn auch die Beantwortung der Fragen Rechnung. Dagegen stellt die Vorlagefrage zu Nr. 3 ersichtlich auf die Wirksamkeit des schriftlichen Erhöhungsverlangens im Sinne der oben zu I. 1. gemachten Ausführungen ab, und dem entspricht die Beantwortung der Frage durch den Senat. B. Der Vorlagebeschluß des Landgerichts ist - auch im unter II. erörterten Sinne verstanden - zulässig. I. Die vom Landgericht gestellten Rechtsfragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III Absatz 1 MietRÄndG; auch betreffen sie - wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf - ein Mietrechtsverhältnis über Wohnraum. II. Weiterhin ist davon auszugehen, daß die Rechtsfragen für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, von entscheidungserheblicher Bedeutung sein können. 1. Unter anderem fordert die Kl. von der Bekl. als Mieterin einer in Hamburg gelegenen Wohnung die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung, welch letztere sie dergestalt beziffert, daß sie den oberen Wert der Spalte 6/G des "Hamburger Mietenspiegel Ausgabe Juli 1979" zur Höhe von nach ihrer Ansicht 5,73 DM/qm um 10,92 %/qm erhöht und so auf eine Summe von nach ihrer Rechnung insgesamt 6,36 DM/qm gelangt, während die Bekl. Abweisung der Klage auch insoweit begehrt. Nachdem das Amtsgericht Hamburg der Klage - soweit sie auf § 2 MHRG gestützt

ren Wert der Spalte 6/G des "Hamburger Mietenspiegel Ausgabe Juli 1979" zur Höhe von nach ihrer Ansicht 5,73 DM/qm um 10,92 %/qm erhöht und so auf eine Summe von nach ihrer Rechnung insgesamt 6,36 DM/qm gelangt, während die Bekl. Abweisung der Klage auch insoweit begehrt. Nachdem das Amtsgericht Hamburg der Klage - soweit sie auf § 2 MHRG gestützt war - auf der Grundlage seiner Bewertung des Mietwertes der Wohnung teilweise dahin stattgegeben hat, daß es auf den von ihm nach dem Mietenspiegel 1979 festgelegten Mietwert der Wohnung einen aus dem Bundesmietenindex abgeleiteten Zuschlag von 10,57 % für die Zeit vom Januar 1979 bis April 1981 zugebilligt hat, verfolgen die Parteien mit Berufung beziehungsweise Anschlußberufung ihr Begehren erster Instanz weiter, so daß das Landgericht über die von ihm zu den Nrn 1 bis 3 gestellten Rechtsfragen - auch in deren oben zu II. erörterten Sinne - nach Maßgabe der von ihm in den einzelnen Fragen gemachten Vorbehalte möglicherweise zu befinden haben wird. 2. Ferner ergibt der Beschluß des Landgerichts vom 22. Juni 1982 in Verbindung mit den Schriftsätzen der Parteien vom 19. sowie vom 22. Juli 1982, daß die Voraussetzungen des Art. III Absatz 1 Satz 2 MietRÄndG erfüllt sind. 3. Auch im übrigen greifen etwa aus Art. III MietRÄndG abzuleitende verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Vorlage des Landgerichts nicht ein. a) Hinsichtlich der Vorlagefrage zu Nr. 1 ergibt sich deren Zulässigkeit sowie Erforderlichkeit schon daraus, daß das Landgericht als Berufungsgericht von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart Az. 8 RE Miet 4/81 vom 2. Februar 1982 (RE Miet 1 zu Nr. 3 der Beschlußformel) abweichen und Zuschläge zu den Werten eines Mietspiegels, die dessen Veraltung Rechnung tragen, zulassen will (Art. III Absatz 1 Satz 1 MietRÄndG). Daß diese Voraussetzung hier gegeben ist und - falls der Senat die Frage entsprechend der vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung beantworten würde - eine Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof nach Art. III Absatz 1 Satz 3 MietRÄndG erforderlich werden ließe, trifft auch dann zu, wenn man die Frage im Sinne der oben zu II. gemachten Darlegungen versteht. Der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 2. Februar 1982 zu Nr. 3 stellt nämlich - wie dies die Begründung auf Seite 2 I. c. ergibt - nicht nur auf die formelle Wirksamkeit eines schriftlichen Erhöhungsverlangens (hierzu die Darlegungen oben zu 1.1.) ab, sondern auch auf dessen materielle Wirkungen (hierzu die Ausführungen oben zu 1. 2). Andernfalls hätte das Oberlandesgericht Stuttgart sich nicht mit den Folgerungen beschäftigt, welche sich aus der Berechtigung eines Verlangens nach einem allgemeinen Inflationszuschlag ergeben könnten. b) Entsprechendes gilt - wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf - dann auch für die Vorlagefragen zu 2. c) Die Vorlage zu Nr. 3 des landgerichtlichen Beschlusses ist gleichfalls zulässig. Dieses verfahrensrechtliche Erfordernis entfällt nicht etwa deshalb, weil der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart Az. 8 RE Miet 1/81 vom 7. Juli 1981 (RE Miet 1 ) und derjenige des Oberlandesgerichts Karlsruhe Az. 3 RE Miet 11/81 vom 2. Februar 1972 (REMiet 1) ergangen sind. Diese beiden Rechtsentscheide sprechen von der Nichtigkeit einer Vereinbarung, welche inhaltlich sich als eine im Sinne des § 5 WiStG ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung darstellt, sowie von den hieraus für das bürgerliche Recht zu ziehenden Folgerungen; um derlei handelt es sich

he Az. 3 RE Miet 11/81 vom 2. Februar 1972 (REMiet 1) ergangen sind. Diese beiden Rechtsentscheide sprechen von der Nichtigkeit einer Vereinbarung, welche inhaltlich sich als eine im Sinne des § 5 WiStG ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung darstellt, sowie von den hieraus für das bürgerliche Recht zu ziehenden Folgerungen; um derlei handelt es sich hier nicht. Der bereits zitierte Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart aber befaßt sich - zu Nr. 2 seiner Begründung - nur mit der Zulässigkeit eines auf einen mehrere Jahre alten Mietenspiegels gestützten Mieterhöhungsverlangens - und damit auch der formellen Wirksamkeit desselben als solchen -, ohne sich der Frage der vollen beziehungsweise nur teilweisen formellen Unwirksamkeit eines Mietzinserhöhungsverlangens zu widmen, welches zwar auf die Werte eines veralteten Mietenspiegels verweist, diesen aber Zuschläge - welcher Art auch immer - hinzufügt. Die Frage besitzt überdies auch grundsätzliche Bedeutung, da sie für eine Vielzahl von Fällen wesentlich werden kann und - soweit ersichtlich - bislang in dieser Form noch nicht entschieden ist (hierzu SFB G 11). B. In der Sache selbst beantwortet der Senat die ihm vom Landgericht vorgelegten Fragen wie aus der Formel dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I. Der in § 2 Absatz 1 MHRG normierte Mietzinserhöhungsanspruch richtet sich - wie dies näherer Erörterung nicht bedarf - auf die ortsübliche Vergleichsmiete (SFB C 43), § 2 Absatz 2 Satz 2 MHRG legt dabei - um früheren diesbezüglichen Streitigkeiten den Boden zu entziehen (SFB C 92) - fest, daß der Hinweis auf einen sogenannten Mietenspiegel - künftig: MSp - nach dieser Richtung hin ausreicht. 1. Eine Übersicht über die Grundsätze für die Erstellung von MSp enthält der Bericht der Bundesregierung betreffend die Ermöglichung einer vermehrten Aufstellung von Mietspiegeln durch die Gemeinden vom 10. Mai 1976 (abgedruckt sowie erläutert bei SFB C 156 bis C 156 s). Nr. 8.1. dieses Berichtes - in Zukunft: Bericht - trägt der bei der Verabschiedung des Miethöhegesetzes (hierzu SFB A 18; C 14) bereits erkannten Möglichkeit der Veraltung eines MSp durch dessen Anpassung an den Markttrend nach Maßgabe der dort im einzelnen aufgezeigten Möglichkeit Rechnung, welche bei SFB unter C 156 r, s, erläutert worden sind. Der Bericht ist sodann durch die Fortschreibung der Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln, herausgegeben vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (WM 1980, Seite 165 ff.) in der Folge: Fortschreibung - ergänzt worden, deren Nr. 7 (I. c, Seite 171) sich wiederum mit der Anpassung des Mietzinses an den Markttrend befaßt und hierfür Hilfen anbietet. 2. Mit der Rechtsnatur des MSp im Rechtsstreit vor den ordentlichen Gerichten beschäftigen sich SFB ausführlich unter C 96, 151 bis 151 b. Der MSp ist - wie immer er zustande gekommen sein mag - lediglich als ein vom Gericht unbeschränkt überprüfbares Parteigutachten zu werten (SFB C 96). 3. Nach der Auffassung des beschließenden Senats hat das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 2. Februar 1982 mit Recht die Ansicht vertreten, daß ein Vermieter da, wo er die von ihm einem älteren MSp entnommenen Werte mit einem pauschalen Aufschlag versieht, den Anwendungsbereich des § 2 Absatz 2 Nr. 2 MHRG überschreitet und - wie angesichts der oben zu B II 3 c) gemachten Ausführungen wohl hinzugefügt werden darf - einen Zustimmungsanspruch bezüglich

82 mit Recht die Ansicht vertreten, daß ein Vermieter da, wo er die von ihm einem älteren MSp entnommenen Werte mit einem pauschalen Aufschlag versieht, den Anwendungsbereich des § 2 Absatz 2 Nr. 2 MHRG überschreitet und - wie angesichts der oben zu B II 3 c) gemachten Ausführungen wohl hinzugefügt werden darf - einen Zustimmungsanspruch bezüglich dieses Mietzinserhöhungsverlangens nicht erwirbt. Im Rechtsstreit würde der Vermieter sich insoweit - wie das Oberlandesgericht Stuttgart in dem Rechtsentscheid vom 2. Februar 1982 überzeugend darlegt - auf ein im Sinne des § 2 Absatz 2 MHRG nicht geeignetes Beweismittel stützen, da es allgemeine Erfahrungssätze über die Steigerung einer örtlichen Vergleichsmiete nicht gibt. Dem stehen - wie das Oberlandesgericht Stuttgart weiter zutreffend dargelegt hat - auch die Bezugnahme auf den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 1974 (BVerfGE Band 37, Seite 132 ff.) beziehungsweise diejenige auf den Beschluß des bezeichneten Gerichts vom 12. März 1980 (RE Miet 1) oder den vom 14. Juli 1981 (DWW 1981, Seite 263) nicht entgegen. Der Beschluß vom 23. April 1974 befaßt sich mit der Frage, welche Anforderungen bei angemessener Berücksichtigung der Belange sowohl des Vermieters als auch des Mieters an die Bezifferung einer gesetzlich zulässigen Miete gestellt werden dürften (1. c, Seite 148 bis 149); Entsprechendes gilt auch für die Beschlüsse vom 12. März 1980 (1. c. Seite 2 und 3) und vom 14. Juli 1981 (1. c. S. 263). Um derlei formelle Fragen aber handelt es sich hier - wie dargelegt - gerade nicht. II. Die vorlegende Kammer beurteilt den ihr damals zur Verfügung stehenden MSp seinem Beweiswert im Rechtsstreit nach gemäß den in ihrem Urteil vom 22. September 1981 (HbgGrdE 1981, Seite 591 ff.) niedergelegten Grundsätzen, auf welche sie auch in ihrem Vorlagebeschluß verweist. Sie legt sodann dar, daß sie seit Herbst 1981 - wie in ihrem Urteil vom 25. Mai 1982 (HbgGrdE 1982, Seite 353 f.) im einzelnen ausgeführt - zum MSp aus den von ihr (1. p. c. Seite 353) erörterten Gründen einen nach dem Bundesmietenindex ausgerichteten Zuschlag hinzufüge, um zu angemessenen Ergebnissen zu gelangen. Auch auf dieses Urteil hebt die Kammer in ihrem Vorlagebeschluß zur Stützung der von ihr vertretenen Rechtsansicht ab. Die verfahrensrechtliche Zulässigkeit der letzterwähnten Handhabung entnimmt die Kammer der Vorschrift in § 287 ZPO (1. p c. Seite 353). Gegenüber dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart wiederholt sie die aus den vorstehend zitierten Urteilen ersichtliche Rechtsauffassung im Vorlagebeschluß und fügt weiter hinzu: Es entspreche allgemeiner Praxis von Sachverständigen, bei Mietschätzungen umfangreiches Material von Datenstämmen durch indexbezogene Zuschläge zu aktualisieren, und auch die oben l. 1. erwähnte Fortschreibung lasse eine derartige Handhabung zu. Hinzu trete, daß nach der vorbezeichneten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts an das Mietzinserhöhungsverlangen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürften und es - wie dies das Hanseatische OLG zu Hamburg in seinem Urteil vom 4. April 1974 (MDR 1974 Seite 585 f.) ausgeführt habe - hinreiche, wenn der Vermieter Umstände anführe, aus denen der Mieter den Schluß zu ziehen vermöge, daß das Begehren zumindest überwiegend gerechtfertigt sein werde. Das letztere aber sei gewährleistet, wenn der Vermieter sich bezüglich der von ihm gemachten Zuschläge auf den allgemeinkundigen und zusammen mit dem

74 Seite 585 f.) ausgeführt habe - hinreiche, wenn der Vermieter Umstände anführe, aus denen der Mieter den Schluß zu ziehen vermöge, daß das Begehren zumindest überwiegend gerechtfertigt sein werde. Das letztere aber sei gewährleistet, wenn der Vermieter sich bezüglich der von ihm gemachten Zuschläge auf den allgemeinkundigen und zusammen mit dem Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamts im Bundesanzeiger regelmäßig veröffentlichten Bundesmietenindex beziehe.

III. Diese Ausführungen sind in sich nicht frei von Widerspruch. 1. Das Landgericht stellt einmal - wie dies insbesondere seine Bezugnahme auf das oben zitierte Urteil vom 4. April 1974 (1. c.) deutlich macht - auf die oben erörterte formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ab. Zum anderen aber hebt es - mit seinem Hinweis auf sein Urteil vom 25. Mai 1982 (1. c.) und den darin enthaltenen Rückgriff auf § 287 Absatz 2 ZPO - auf die materiell-rechtliche Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit ab; dies muß als eine stillschweigende Voraussetzung der vorbezeichneten formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens im Sinne des Vorliegens einer Sachurteilsvoraussetzung verstanden werden; anders ist es nicht zu sehen, wenn das Landgericht sich mit den nach seiner Ansicht verfahrensrechtlich im Rechtsstreit gegebenen Möglichkeiten einer Beweiserleichterung auf der Grundlage des § 281 Absatz 2 ZPO beschäftigt. 2. Aber auch unabhängig von der vorbezeichneten Unstimmigkeit vermag der beschließende Senat der Rechtsansicht des Landgerichts nicht zu folgen und sieht demgemäß auch keinen Anlaß zu der vom Landgericht erstrebten Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof. a) Dem Landgericht ist zwar in der Erwägung beizutreten, daß ein Verfahren gemäß Art. III MietRÄndG in bezug auf prozedurale Probleme nicht in Betracht kommt (vgl. Oberlandesgericht Hamm, Rechtsentscheid Az. 4 RE Miet 3/81 vom 31. März 1981, RE Miet 1); - auf einer solchen Basis wäre es aber nicht ohne weiteres verständlich, weshalb die Kammer dann doch gleichwohl zu dem in Rede stehenden Vorlagebeschluß gelangt ist, soweit es sich um die Fragen zu 1. und 2. handelt. Daß dieser ergangen ist, zeigt auf, daß das Landgericht selbst die von ihm geschilderte Handhabung nicht als eine der Klärung im Verfahren gemäß Art. III MietRÄndG unzugängliche gesehen hat. Auch insoweit ist dem Landgericht beizustimmen. Der zur Erörterung stehende Grundsatz gilt nämlich da nicht, wo eine verfahrensrechtliche Frage in einem engeren inneren Zusammenhang mit einer solchen des materiellen Wohnraummietrechts steht, so daß die Entscheidung der ersteren diejenige der letzteren erfordert (so das Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 9. August 1982, WM 1982, Seite 262 ff., 263). Diese Voraussetzung aber greift hier ein. § 2 Absatz 1 Nr. 2 MHRG spricht - mutatis mutandis - von einer ortsüblichen Vergleichsmiete (SFB C 53) und setzt damit einen Begriff, dessen Realisierung zwingend eines Vergleichs des zu bewertenden Mietobjekts mit anderen, ihm entsprechenden, bedarf. Ist aber das vergleichende Verfahren im vorerörterten Sinne vom Gesetzgeber festgelegt, so wird damit zugleich für die ordentlichen Gerichte verbindlich ein Schätzungsverfahren im Sinne des § 287 Absatz 2 ZPO ausgeschlossen. Der Senat verkennt nicht, daß in der Literatur (SFB C 152) die Ansicht vertreten wird, daß unter den dort umschriebenen engen Voraussetzungen über relativ unbedeutende Unterschiedsbeträge eine Schätzung im Sinne des § 287 Absatz 2 ZPO in Betracht kommen mag. Diese - nur für besondere Einzelfälle der bei der SFB C 152 gekennzeichneten Art ausnahmsweise zugelassene - Handhabung darf aber nicht allgemein zur Regel werden, und zwar diesbezüglich prozentual nicht unbedeutender Beträge sowie auch in Fällen, in welchen ohne unzumutbare, übermäßige Schwierigkeiten für den Vermieter eine strukturell andere Begründung des Mieterhöhungsanspruchs im Sinne des § 2 MHG in Erwägung zu ziehen ist. Darüber

eise zugelassene - Handhabung darf aber nicht allgemein zur Regel werden, und zwar diesbezüglich prozentual nicht unbedeutender Beträge sowie auch in Fällen, in welchen ohne unzumutbare, übermäßige Schwierigkeiten für den Vermieter eine strukturell andere Begründung des Mieterhöhungsanspruchs im Sinne des § 2 MHG in Erwägung zu ziehen ist. Darüber hinaus ist festzuhalten, daß die Darlegungen bei SFB (1. p c.) generell von einer Lage ausgehen, in welcher der Vermieter sich lediglich - ohne Hinzufügung von Zuschlägen - auf einen MSp berufen hat und dessen Richtigkeit im Rechtsstreit substantiiert bestritten wird, so daß zunächst die Einholung eines Sachverständigengutachtens insoweit in Betracht zu ziehen ist (SFB C 151 a bis b), und nur für den Fall, daß dessen Einholung aus den bei SFB C 152 angeführten Gründen untunlich erscheint, von der Beweiserleichterung des § 287 Absatz 2 ZPO Gebrauch gemacht werden darf. b) Auch der Hinweis auf Nr. 7 der Fortschreibung (I. c. Seite 171) kann hier entscheidungserhebliche Bedeutung nicht gewinnen. Einmal verweist Nr. 7 der Fortschreibung durch die Bezugnahme auf die Anlage 2 daselbst auf eine Vielzahl anderer Erkenntnisquellen und nur ausnahmsweise "behelfsweise" auf die Heranziehung eines Mietenindexes, zum anderen aber ist nach der Struktur des § 2 MHRG die Erstellung wie auch die Fortschreibung von Mietenspiegeln ausnahmslos Sache der Verwaltung beziehungsweise der in § 2 Absatz 2 MHRG erwähnten Interessenvertreter. Soweit es sich um die Verwaltung handelt, würde das ordentliche Gericht gegen den im Grundgesetz festgelegten Grundsatz der Gewaltenteilung verstoßen, wollte es durch die Fortschreibung eines von ihm als veraltet angesehenen MSp durch die Heranziehung von - wie immer gearteten - Zuschlägen Aufgaben der Verwaltung - und zwar überdies in einer deren Ermessensspielraum unzulässig einengenden Weise - wahrnehmen. Entsprechendes gilt, soweit es sich um die Befugnisse der vorbezeichneten Interessenvertreter handelt, zu deren Ausübung das ordentliche Gericht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt berechtigt ist. Das Landgericht sucht dieser Argumentation mit der Erwägung zu entgehen, daß nach der oben mehrfach zitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts - hier vor allem nach dem Beschluß vom 23. April 1974 (1. c. Seite 132 ff., 146) - die ortsübliche Vergleichsmiete mit der angemessenen Miete gleichzusetzen sei und das Miethöhegesetz (so das Urteil des Landgerichts vom 22. September 1981, 1. c. Seite 591) auf eine zwar an der Üblichkeit orientierte, aber doch wohnwertbezogene Miete abstelle. Diese Prämissen sind zumindest nicht schlechthin zwingend (vgl. zur "Wohnwertmiete": Niederberger, Normative Anforderungen an die Aufstellung von Mietenspiegeln" WM 1980, S. 173 - 174), sie gestatten aber auch sonst nicht die vom Landgericht hieraus gezogenen Folgerungen. Nach dem vorstehend zitierten Beschluß des Bundesverfassungsgerichts (1. p. c. Seite 146) gibt der Begriff des üblichen Entgelts für vergleichbare Wohnungen den Maßstab für die Grenze, bis zu der Mieterhöhungen als angemessen angesehen werden sollen; das bedeutet, daß die Angemessenheit nicht selbständig zu ermitteln sowie einer gerichtlichen Entscheidung zugrunde zu legen ist, sondern daß sie da als gewährt erscheint, wo die allein den Gegenstand des Rechtsstreits bildende Ortsüblichkeit des Mietzinses für entsprechende Wohnungen nicht überschritten ist. Schon unter diesen Umständen überzeugt auch das Urteil der Kammer vom

nheit nicht selbständig zu ermitteln sowie einer gerichtlichen Entscheidung zugrunde zu legen ist, sondern daß sie da als gewährt erscheint, wo die allein den Gegenstand des Rechtsstreits bildende Ortsüblichkeit des Mietzinses für entsprechende Wohnungen nicht überschritten ist. Schon unter diesen Umständen überzeugt auch das Urteil der Kammer vom 22. September 1981 (1. c.) nicht, wenn es (Seite 591) gerade aus der vorstehend gekennzeichneten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts die Schlußfolgerung ableitet, die an der Ortsüblichkeit orientierte Vergleichsmiete sei eine wohnwertbezogene, wie dies auch in Nr. A III 1 der Fortschreibung (vgl. WM 1980, Seite 165) zum Ausdruck komme und die vom Landgericht für zulässig gehaltene Handhabung rechtfertige. Die in der Fortschreibung niedergelegten Verwaltungsgrundsätze sind nach der Natur der Dinge nicht dazu geeignet, die Auslegung eines Gesetzes durch die Gerichte zu bestimmen; unabhängig hiervon besagt gerade Nr. A III 1 der Fortschreibung - welche sich ausschließlich auf die Erstellung von MSp bezieht - nichts Entscheidungserhebliches dafür, daß die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete es gestattet, insoweit etwa ausschlaggebend auf die Wohnwertbezogenheit des Mietzinses abzustellen und letztere zum Gegenstand einer - möglicherweise auf § 287 Absatz 2 ZPO gestützten - Beweiswürdigung zu machen. Schließlich wird auch hier aus dem Umstand, daß eine Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche, im Ergebnis letztlich als Folgerung abgeleitet, daß sie dann jedenfalls nicht als unangemessen hoch gelten könne. c) Unter solchen Umständen müssen alle diejenigen Erwägungen des Landgerichts als gegenstandslos entfallen, welche sich darauf beziehen, daß im Bereich der Verwaltung beziehungsweise der Interessenvertretungen hinsichtlich der Fortschreibung von MSp Unzulänglichkeiten aufgetreten sein mögen; ebenso auch diejenigen, mit welchen das Landgericht die Zulässigkeit einer Heranziehung des Bundesmietenindexes ungeachtet der auch von ihm nicht verkannten überregionalen Bedeutung des Zahlenwerks desselben annimmt oder auch Billigkeitsgesichtspunkte zum Tragen bringt. Entsprechendes wird für die Überlegungen zu gelten haben, mit welchen das Landgericht auf die von ihm bezeichneten Schätzungen von Sachverständigen abhebt; daß diese als die Ausfüllung sachlich nicht vermeidbarer Spannungsbreiten beim Vergleich von Bauobjekten mit dem pauschalen Zusatz abstrakt gewonnener Zuschläge begrifflich nicht gleichzusetzen sind, bedarf nach der Auffassung des Senats näherer Erläuterung nicht. Vielmehr müssen - soweit Unzulänglichkeiten vorliegen sollten - die beteiligten Kreise auf Anregungen an die zuständigen Interessenvertreter, an die Verwaltung (hierzu Niederberger, 1. c. Seite 172 ff.) oder an den Gesetzgeber verwiesen werden. Das aus den vorstehend dargelegten Rechtserwägungen abgeleitete Ergebnis dieses Rechtsentscheids zu den Vorlagefragen Nrn. 1 und 2 kann im übrigen insoweit schon begrifflich nicht durch den Umstand berührt werden, daß das Schicksal des Entwurfs eines Mietspiegelgesetzes im Gesetzgebungsverfahren nicht gesichert erscheint (hierzu NJW 1982 Nr. 44, Seite X; HbgGrdE 1982 Nr. 10, Seite 477 Nr. 3). IV. Es verbleibt die Beantwortung der Vorlagefrage zu Nr. 3, welche durch die negative Bescheidung der vom Landgericht zu den Nrn. 1 und 2 vorgelegten Rechtsfragen notwendig wird. Der Senat meint, daß angesichts der unter B III 2 b) erörterten Rechtsprechung des

ert erscheint (hierzu NJW 1982 Nr. 44, Seite X; HbgGrdE 1982 Nr. 10, Seite 477 Nr. 3). IV. Es verbleibt die Beantwortung der Vorlagefrage zu Nr. 3, welche durch die negative Bescheidung der vom Landgericht zu den Nrn. 1 und 2 vorgelegten Rechtsfragen notwendig wird. Der Senat meint, daß angesichts der unter B III 2 b) erörterten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sowie der oben unter A I 1. gekennzeichneten Bedeutung sowie Zweckbestimmung des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens dessen formelle Wirksamkeit nicht ohne weiteres deshalb voll ausgeschlossen werden kann, weil der Vermieter mit der Hinzufügung von Zuschlägen zu den Werten des von ihm bezeichneten MSp über den Anwendungsbereich des § 2 MHRG hinausgegangen ist. Er ist vielmehr der Auffassung, daß die teilweise Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens im mehrfach erörterten formellen Sinne da und soweit nicht in Frage gestellt werden sollte, als dessen Transparenz in bezug auf die in § 2 MHRG bezeichneten Grundlagen nicht leidet und demgemäß - auch auf der Grundlage dieses Rechtsentscheides - der Mieter hinreichend deutlich alle für die von ihm zu treffende Entscheidung wesentlichen Momente aus dem Mieterhöhungsverlangen entnehmen kann. Damit wird vermieden, daß der Vermieter gezwungen ist, erneut ein anders begründetes Mieterhöhungsverlangen zu stellen und auf dessen Grundlage gegebenenfalls einen neuen Rechtsstreit zu beginnen. Die in diesem Zusammenhang naheliegende Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter sein Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit ohnehin auf andere Grundlagen zu stellen befugt ist (zu dieser Problematik SFB C 138 bis 139), ist dem Senat nicht gestellt und kann demgemäß hier offenbleiben.