Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe; korrodierte Küchenspüle; Isolierverglasung; Gegensprech- und Türöffnungsanlage; Müllstandsfläche

1. Behebbare Mängel einer bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Spüle sind nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

2. Im Jahre 1995 eingebaute Fenster mit einem K-Wert von 1,8 können nicht als moderne Isolierverglasung angesehen werden.

3. Eine funktionsfähige Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner ohne technische Zusatzfunktionen ist nicht wohnwertmindernd.

4. Für eine gestaltete Müllstandsfläche reichen abschließbare Müllkäfige auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist eine gemeinnützige Baugenossenschaft, die Bekl. ist seit 1970 Mitglied und Nutzerin einer Wohnung der Kl.

Mit Schreiben vom 14.4.2009 bat die Kl. die Bekl. um Zustimmung zur Erhöhung des Nutzungsbetrages um monatlich 28,39 € auf 250,17 €. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.5.2009 stimmte die Bekl. einer Erhöhung um 21,96 € auf 243,74 € zu.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Merkmalsgruppe 1 negativ zu bewerten ist. Hinsichtlich der weiteren Wohnwertmerkmale besteht zwischen den Parteien Streit.

So ist die Kl. der Auffassung, die Merkmalsgruppe 2 sei neutral zu bewerten, da bei Übergabe der Wohnung eine Spüle vorhanden gewesen sei, welche später in Verbindung mit einem finanziellen Ausgleich durch eine Stahlspüle ersetzt worden sei. Die Merkmalsgruppe 3 sieht die Kl. als positiv an, da sie die im Jahr 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 W/m2 als modern und die vorhandene Elektroinstallation als ausreichend ansieht. Auch hinsichtlich der Merkmalsgruppe 4 geht die Kl. von einer positiven Einordnung aus, da das Haus komplett neu wärmegedämmt sei, über eine moderne Heizungsanlage und drei Gästewohnungen verfüge. Schließlich ist die Kl. der Auffassung, auch die Merkmalsgruppe 5 sei positiv zu bewerten, da die Anlage über eine verschließbare und rundum begrünte Müllstandsfläche verfüge. [...]

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf weitere Zustimmung zur Mieterhöhung aus dem wirksamen Mieterhöhungsbegehren in Verbindung mit §§ 558 ff. BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 14.4.2009 ist formell wirksam (§ 558 a BGB). Es ist der Mietspiegel 2009 anzuwenden, da die streitgegenständliche Mieterhöhung nach dem Stichtag (1.10.2008) erfolgte, und die Kl. hat das einschlägige Mietspiegelfeld E 5 benannt. Der Mietzins ist seit 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 BGB), die beabsichtigte Mieterhöhung überschreitet nicht die sogenannte „Kappungsgrenze" von 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB), und die Bekl. hat der geforderten Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang nur teilweise zugestimmt. Schließlich hat die Kl. auch innerhalb der Dreimonatsfrist nach § 558 b Abs. 2 BGB die Klage erhoben.

Die Mieterhöhung ist auch materiell gerechtfertigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. Die von der Bekl. genutzte Wohnung besitzt eine Größe von 53,57 m2 und befindet sich in einem Haus aus den Baujahren 1950 bis 1955 mit Sammelheizung. Die Wohnlage ist mittel, so dass das Feld E 5 mit einem Spannenwert von 4,27 € bis 5,41 € und einem Mittelwert von 4,72 € heranzuziehen ist.

Das Gericht hat die wohnwertbildenden Merkmale der Orientierungshilfe im Rahmen des § 286 ZPO herangezogen, um eine Einordnung der Wohnung vorzunehmen. Danach ergibt sich ein monatlicher Mietzins entsprechend dem Mittelwert von 4,72 €.

Die Merkmalsgruppe 1 (Bad) ist unstreitig als negativ anzusehen, da die Wände nicht überwiegend gefliest sind und eine freistehende Wanne ohne Verblendung vorhanden ist.

Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Die Kl. hat substantiiert unter Vorlage des Übergabeprotokolls vom 12.8.1970 dargelegt, dass zunächst eine Spüle in der Küche vorhanden war. Die Bekl. hat auch das Vorhandensein eines Spültisches eingeräumt, aber weiter vorgetragen, dieser sei später wegen Korrosion ersatzlos entfernt worden. Da somit unstreitig zunächst eine Spüle vorhanden war und es sich bei den von der Bekl. behaupteten Schäden lediglich um behebbare Mängel handelt, welche einer Mieterhöhung nicht entgegenstehen, ist das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle" nicht gegeben.

Die Merkmalsgruppe 3 ist als negativ anzusehen. Die von der Kl. im Jahr 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 können nicht als moderne Isolierverglasung und damit als wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden. Zum einen spricht bereits der Umstand, dass die Fenster mittlerweile 15 Jahre alt sind, gegen deren Einordnung als modern. Zum anderen entspricht aber auch der K-Wert von 1,8 nicht mehr dem heutigen Standard, welcher einen U-Wert von mindestens 1,3 erfordert. Ferner ist die in der Wohnung vorhandene Elektroinstallation als unzureichend anzusehen, da im Bad unstreitig keine Steckdose vorhanden ist. Zwar ist in der Aufzählung der Faktoren, welche auf eine unzureichende Elektroinstallation schließen lassen, nicht enthalten, dass im Bad keine Steckdose existiert. Die Aufzählung ist jedoch nicht als abschließend anzusehen, vielmehr soll nur beispielhaft erläutert werden, dass die Elektroinstallation eine zeitgemäße Nutzung der Wohnung ermöglichen soll. Hierzu zählt jedoch unzweifelhaft nicht nur der gleichzeitige Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten, sondern auch die Möglichkeit, im Bad einen elektrischen Rasierapparat, eine elektrische Zahnbürste oder einen Föhn zu benutzen.

Die Merkmalsgruppe 4 ist positiv. Zum einen verfügt das Gebäude unstreitig über eine moderne Wärmedämmung, welche im Jahr 2008 zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz angebracht wurde. So wurden die Außenwände mit Steinlamellen-Dämmplatten sowie Hartschaumplatten gedämmt, welches eine zusätzliche Isolierung darstellt. Des Weiteren verfügt die Wohnung unstreitig über drei Gästewohnungen, welche in einem Abstand von unter 300 m zur streitgegenständlichen Wohnanlage liegen. Da diese Wohnungen eine Alternative zur Anmietung eines Hotels für Gäste der Mieter bedeuten sollen, ist auch bei einem Abstand von mehreren Hundert Metern von dieser Möglichkeit auszugehen. Denn auch dann ist ein Erreichen in wenigen Gehminuten möglich. Insbesondere ist nicht erforderlich, dass sich die Wohnungen im selben Gebäude oder in einem unmittelbar angrenzenden Gebäude befinden. Das Fehlen einer modernen Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner ist nicht als wohnwertminderndes Merkmal heranzuziehen, da unstreitig sowohl eine funktionierende Gegensprechanlage als auch ein funktionsfähiger elektrischer Türöffner vorhanden sind. Der von der Bekl. dargelegte und von der Kl. eingeräumte Funktionsablauf entspricht dem Üblichen einer modernen Anlage, so dass die insofern von der Bekl. geforderten technischen Zusatzfunktionen die an eine solche Anlage zu stellenden Anforderungen übersteigen.

Die Merkmalsgruppe 5 ist ebenfalls positiv. Unstreitig sind in der Wohnanlage sog. Müllkäfige vorhanden, welche abschließbar sind, sich auf einer gepflasterten Fläche befinden und in einer Grünanlage untergebracht sind. Ebenfalls unstreitig ist an der Zaunanlage zumindest an einer Seite eine immergrüne Bepflanzung angebracht worden. Dies ist als ausreichend anzusehen, um eine sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche zu bejahen. Da durch die Gestaltung sichergestellt werden soll, dass die Mülltonnen einen festen Standort haben, nicht „einfach nur irgendwo" im Hof herumstehen und der Standplatz für die Mülltonnen abgetrennt und optisch ansprechend errichtet wird, ist diesem Erfordernis auch dann Genüge getan, wenn die Bepflanzung nicht rundum erfolgt ist, sich aber aus dem Gesamtbild eine ansprechende Begrünung ergibt. Dies ist bei der streitgegenständlichen Müllstandsanlage gegeben. Denn sowohl durch die einseitige Bepflanzung als auch durch die umstehenden Büsche ergibt sich rundum ein Sichtschutz. Dass dieser - insbesondere im Winter - nicht lückenlos ist, ist unerheblich, so dass der diesbezügliche Vortrag der Bekl. als wahr unterstellt werden kann und eine Inaugenscheinnahme nicht erforderlich war.

Da die Kl. somit einen Mietzins von 4,72 € nach dem Mittelwert des Feldes E 5 verlangen konnte, ist der von ihr geforderte Mietzins von 4,67 €/m2 begründet.

Behebbare Mängel einer bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Spüle sind nicht wohnwertmindernd, Fenster mit einem K-Wert von „nur" 1,8 stellen keine moderne Isolierverglasung dar, eine Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner braucht keine weiteren Zusatzfunktionen, eine Müllstandsfläche mit abschließbaren Müllkäfigen auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung ist wohnwerterhöhend.

Die Mietvertragsparteien stritten sich im Rahmen einer Mieterhöhung um verschiedene Orientierungsmerkmale. Der Vermieter hielt es für unerheblich, dass bei Übergabe der Wohnung lediglich ein stark korrodierter Spültisch vorhanden gewesen sei. Ferner stufte er die im Jahre 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 als moderne Isolierverglasung ein, hielt die vorhandene funktionsfähige Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner auch ohne technische Zusatzfunktionen für ausreichend und sah die abschließbaren Müllkäfige auf gepflasterter Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung als gestaltete Müllstandsfläche an.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hielt die Mieterhöhung vollumfänglich für begründet. Zwar seien die 1995 eingebauten Fenster mit einem K-Wert von 1,8 keine moderne Isolierverglasung. Die behebbaren Mängel der Spüle seien aber nicht als wohnwertmindernd, ebenso wenig die funktionsfähige Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner ohne technische Zusatzfunktionen. Für eine gestaltete Müllstandsfläche reichten abschließbare Müllkäfige auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung aus.

Das Urteil entspricht zur Küchenspüle h. M. Behebbare Mängel haben auf die ortsübliche Miete keinen Einfluss (vgl. u. a. LG Berlin, Urteil vom 6. März 2007, 63 285/06, GE 2007, 784 und vom 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627). Das gilt unabhängig davon, ob die Spüle später durch eine vom Vermieter mitfinanzierte Spüle ersetzt wurde (vgl. dazu AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. Juli 2008, 20 C 103/08, GE 2008, 1199). Für eine gestaltete Müllstandsfläche soll sogar schon eine Pflasterung ausreichen, ohne dass ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung erforderlich ist (LG Berlin, Urteil vom 10. August 2007, 65 S 156/07, GE 2007, 1191; AG Lichtenberg, Urteil vom 14. Dezember 2006 - 4 C 205/06 - GE 2007, 299 - beide zum Mietspiegel 2005).