Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Sondermerkmal „Bad mit WC ohne Fenster“; Berliner Mietspiegel; Orientierungsmerkmale; schlechter Wohnungszuschnitt; stellbare Waschmaschine; nicht allein nutzbarer Keller

1. Das innenliegende Bad, das durch ein Fenster oberhalb des neben dem Badezimmer liegenden Abstellraums mit abgehängter Decke belüftet werden kann, ist kein „Bad mit WC ohne Fenster" .

2. Die Wohnung mit zwei direkt miteinander verbundenen Zimmern im Seitenflügel, die nur durch das Wohnzimmer betreten werden können, ist schlecht geschnitten, weil sie mehr als ein gefangenes Zimmer aufweist.

3. Eine Waschmaschine ist auch dann in der Küche stellbar, wenn für sie an den 4 m langen Längswänden Platz ist.

4. Der als Durchgang dienende Keller ist kein für den Mieter allein nutzbarer Abstellraum.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung K.-Straße in Berlin, 4. Obergeschoss rechts. Die Bekl. sind seit dem 1.11.1987 Mieter dieser 102,48 m2 großen Wohnung, die bis 1918 errichtet wurde und mit Sammelheizung und Bad ausgestattet ist. Im Bad befindet sich nur im Bereich oberhalb des Hängebodens der Abstellkammer ein Fenster. Die Miete belief sich am 1.8.2006 auf 400,84 €.

Die Kl. hat mit Mieterhöhungsverlangen vom 22.5.2009 die Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung der Grundmiete ab dem 1.8.2009 von 400,84 € um 80,17 € auf 481,01 € unter Bezugnahme auf das Feld J 2 des Berliner Mietspiegels 2007 mit einem angegebenen Mittelwert von 5,63 € sowie Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 % verlangt. [...]

Die Bekl. weisen darauf hin, dass der Mittelwert des Mietspiegelfeldes J 2 des Berliner Mietspiegel 2007 tatsächlich 4,27 € beträgt, und folgern hieraus, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der unzutreffenden Ausweisung des Mittelwertes bereits formell unwirksam sei. Unter Berücksichtigung der wohnwertmindernden Merkmale sei die Mieterhöhung auch in der Sache nicht gerechtfertigt. [...]

Die Kl. hat einen Anspruch aus §§ 558, 558 a BGB auf Erhöhung der Miete von derzeit 400,84 € auf 434,52 € ab dem 1.8.2009. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam.

Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Diese Angabe ist hier mit der Benennung des einschlägigen Mietspiegelfeldes J 2 des Berliner Mietspiegels 2007 erfolgt. Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht (BGH, NJW 2008, 573-575), so dass es auch unschädlich ist, wenn der Mittelwert dieses Feldes unzutreffend mit 5,63 € angegeben wurde.

Die Grundmiete ist seit mehr als einem Jahr unverändert und die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren gemäß § 558 BGB beachtet worden. Weil das Mieterhöhungsverlangen vom 22.5.2009 nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2009 am 1.10.2008 zugegangen ist, ist dieser Mietspiegel anwendbar.

Die Merkmalgruppen Bad/WC und Küche sind nach dem Vortrag beider Parteien als neutral zu bewerten.

In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) wird wohnwertmindernd berücksichtigt, dass die Wohnung mehr als ein gefangenes Zimmer hat und deswegen einen schlechten Schnitt aufweist. In die beiden Zimmer im Seitenflügel, die wiederum nur direkt miteinander verbunden sind, kann man nur durch das Wohnzimmer gelangen. Dagegen konnte im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht festgestellt werden, dass eine Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder anschließbar wäre. Die Küche hat eine Länge von ca. 4 m und eine Breite von ca. 2 m. Das Fenster und die Tür befinden sich gegenüberliegend jeweils an den kürzeren Wandseiten, ebenso wie die Gastherme. Geht das Gericht von einer Standardgröße einer Waschmaschine von 80 x 80 cm aus und berücksichtigt, dass die Tür in den Raum der Küche hinein zu öffnen ist, verbleiben immer noch rechts‑ und linksseitig des Raumes jeweils etwa drei Meter Stellfläche für Küchengeräte und ‑schränke, was ausreichend ist. Außerdem ist die Küche dann noch so breit, dass man sich in dem Mittelgang bewegen könnte. Unstreitig befindet sich im Wandbereich dort, wo jetzt die Spüle steht, ein Wasseranschluss. An diesen ist auch zur Zeit die Waschmaschine, die im angrenzenden Abstellraum steht, angeschlossen. Anhaltspunkte dafür, dass hieran nicht auch eine in der Küche aufgestellte Waschmaschine mit einem Wasserzufluss versorgt werden könnte, ergaben sich vor Ort nicht.

Wohnwerterhöhend war in dieser Merkmalgruppe zu berücksichtigen, dass ein Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung vorhanden ist, der nicht nur zum Aufstellen der Waschmaschine, sondern auch zur Vorratshaltung genutzt wird. Dagegen hat die für das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals darlegungspflichtige Kl. lediglich behauptet, dass der vorhandene Breitbandkabelanschluss rückkanalfähig sei, nicht aber näher z. B. durch Vorlage der Anschlussverträge mit dem Kabelanbieter konkretisiert. Die schlichte Wiederholung des Wortlauts eines Merkmals der Orientierungshilfe allein reicht aber zur inhaltlichen Rechtfertigung eines Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit nicht aus (LG Berlin, GE 1994, 1055). Damit gleichen sich die wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmale in dieser Gruppe aus, so dass diese Merkmalgruppe ebenfalls als neutral zu bewerten ist.

Dagegen überwiegen in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) die wohnwertmindernden Merkmale bereits deshalb, weil kein nur dem Mieter zugänglicher Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden ist. Im Rahmen des Ortstermins hat das Gericht festgestellt, dass der Kellerraum, den die Bekl. tatsächlich nutzen, zugleich auch dem Durchgang zu einem weiteren Kellerraum dient. Soweit bei der Begehung der Örtlichkeiten weitergehend aufgefallen ist, dass die tatsächliche Kellernutzung der Bekl., die sich nach der Beschilderung an der Kellertür auf den Kellerraum 6 bezieht, und nicht, wie mietvertraglich bestimmt, auf den Kellerraum 7, sich also Zweifel hinsichtlich der Zuordnung der Kellerräume ergeben, kann das Gericht dies nicht zu Lasten der Bekl. berücksichtigen. Selbst die Kl. beanstandet nicht die Nutzung des „falschen" Kellerraumes durch die Bekl., so dass von den Gegebenheiten vor Ort ausgegangen werden musste. Da keine wohnwerterhöhenden Merkmale von der Kl. vorgetragen wurden, kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob die Wohnung der Bekl. im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung gelegen ist, um in dieser Merkmalgruppe einen 20 %igen Abzug vorzunehmen.

Kein Abzug ist gerechtfertigt für das Merkmal „Bad mit WC ohne Fenster", weil im Rahmen des Ortstermins festgestellt wurde, dass ein Lichteinfall durch das Fenster weder ausgeschlossen ist noch dieses nicht zu öffnen ist. Dass das relativ kleine Fenster oberhalb des Hängebodens des Abstellraumes liegt, führt lediglich dazu, dass die Belichtungsfunktion durch den geringen Lichteinfall eingeschränkt und die Öffnung durch die Lage oberhalb des Hängebodens des Abstellraumes erschwert ist, was jedoch nicht zur vollständigen Funktionslosigkeit des Fensters im Hinblick auf Belichtung und Belüftung führt. Das wäre aber Voraussetzung dafür, das Vorliegen eines Fensters verneinen zu können.

Damit ist für die Wohnung der Bekl. aufgrund des Berliner Mietspiegels 2009 eine Nettokaltmiete von 434,52 € (102 m2 x 4,26 €) gerechtfertigt.

Die Belüftung des innenliegenden Bades durch ein kleines Fenster über dem danebenliegenden Abstellraum ist ausreichend. Die Wohnung ist schlecht geschnitten, wenn zwei ihrer direkt miteinander verbundenen Zimmer im Seitenflügel nur durch das Wohnzimmer betreten werden können. Eine Stellfläche an den 4 m langen Längswänden in der Küche reicht für eine Waschmaschine. Der als Durchgang dienende Keller ist kein für den Mieter allein nutzbarer Abstellraum.

Der Vermieter nahm die Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel in Anspruch. Die Mieter beanstandeten, dass in dem den Mittelwert des ausgewiesenen Mietspiegelfeldes übersteigenden Erhöhungsverlangen die Überschreitung des Mittelwertes nicht erläutert sei, und sie machten zudem wohnwertmindernde Merkmale geltend.

Das AG Wedding hielt die Angabe des einschlägigen Mietspiegelfeldes im Erhöhungsverlangen für ausreichend und eine Erläuterung des in Anspruch genommenen Wertes für entbehrlich.

Wohnwertmindernd sei zu berücksichtigen, dass zwei direkt miteinander verbundene Zimmer im Seitenflügel nur durch das Wohnzimmer betreten werden könnten. Eine Waschmaschine könne auch in einer nur 2 m breiten Küche dann aufgestellt werden, wenn dafür an den Längswänden mit ca. 4 m genügend Platz sei. Der als Durchgang zu einem weiteren Keller dienende Raum sei kein für den Mieter allein nutzbarer Abstellraum.

Das Urteil des AG hat, was die Ausführungen zum „Bad mit WC ohne Fenster" betrifft, erhebliche Bedeutung vor allem für die vielen Altbauwohnungen, in denen man exakt die beschriebene Situation vorfindet. Meist ragt in den schlauchartigen Bädern von der Küche her ein kleiner, kaum mannshoher Abstellraum in das Bad hinein. Über dem Deckenabschluss dieses Abstellraumes liegt im Bad ein (kleines) Fenster, das im Regelfall mit einer Stange geöffnet und verschlossen werden kann. Für solche Fälle greift das Negativ-Merkmal „Bad ohne Fenster" nicht.

Rechtsprechungsübersicht zu „Abstellraum":

• LG Berlin, Urteil vom 23. Januar 2007, 63 S 160/07, GE 2008, 1259

Eine Speisekammer zählt als Abstellraum innerhalb der Wohnung und ist damit ebenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

• LG Berlin, Urteil vom 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627

Die Einbeziehung der Speisekammer in das vom Mieter installierte Bad ändert nichts an dem vertraglichen Ausstattungszustand „mit Abstellraum".

• LG Berlin, Beschluss vom 14. Januar 2008, 67 S 310/07, GE 2008, 334

Bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist eine Speisekammer wie ein Abstellraum zu bewerten.

• AG Schöneberg, Ur teil vom 25. November 2009, 12 C 370/08, GE 2010, 127

Eine Nische im Flur ohne Sichtschutz ist kein Abstellraum im Sinne des Berliner Mietspiegels.

• AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629

Ein an die Küche angrenzender Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m2 ist nicht als Abstellraum anzusehen.

• AG Schöneberg, Urteil vom 2. Oktober 2008, 10a C 116/07, GE 2008, 1565

Eine nicht verschließbare Nische im Flur ist kein „Abstellraum".

• AG Tiergarten, Urteil vom 3. Januar 2007, 4 C 397/06, GE 2007, 296

Eine 1 m2 große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum.