Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmale; geräumiger Balkon; abschließbare Müllstandsfläche

1. Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann "geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist.

2. Eine Müllstandsfläche ist auch dann "abschließbar", wenn die Schließanlage von Unbefugten mittels eines Hilfsmittels geöffnet werden kann. (Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 11.1.1999 einen Mietvertrag über eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 99,94 m2 im B. Ring, Berlin, einem Neubau aus der Zeit von 1973-1990. Die bisherige Netto-Kaltmiete betrug 378,77 €. Die Kl. forderte die Bekl. mit Schreiben vom 9.10.2007 unter Bezug auf den amtlichen Mietspiegel von 2007 auf, einer Mieterhöhung um 20 € auf 398,77 € zum 1.1.2008 zuzustimmen. Die Bekl. verweigerten ihre Zustimmung.

Die Wohnung weist folgende Merkmale auf: moderne Entlüftung im Bad, moderne Isolierverglasung, Dach- und Strangsanierung, Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz sowie neu gestaltete und abschließbare, bisher offene Müllstandsfläche. Die Spüle ist von den Bekl. selbst in die Küche eingebaut worden. In allen Zimmern sind die Elektroleitungen unter Putz verlegt, mit Ausnahme der Strecken zwischen dem Boden zu den Steckdosen bzw. zu den Lichtschaltern, die in einem Kabelkanal verlegt worden sind.

Ferner verfügt die Wohnung über einen Kaltwasserzähler.

Die Bekl. behaupten, dass die Elektroinstallationen in der gesamten Wohnung überwiegend auf Putz verlegt worden seien und die Steckdosen weit abstehen würden. Ferner seien zu wenig Steckdosen vorhanden, da in den Zimmern zur Nordseite nur eine bzw. zwei Steckdosen, im Wohnzimmer drei Steckdosen, im Flur eine Steckdose und in der Küche zwei Steckdosen vorhanden seien. Dies sei unzureichend. Ferner sei die Wohnung nicht gut belichtet und besonnt, da die Zimmer zum Innenhof schlecht belichtet seien. Ferner sei der zur Wohnung gehörende Balkon nicht geräumig, da er zwar eine Länge von 6 m, aber nur eine Tiefe von 1,17 m habe. Sie könnten deshalb nur einen Campingtisch und zwei Sitzgelegenheiten aufstellen, wobei dann ein Vorbeigehen nicht mehr möglich sei. Das Treppenhaus und der Eingangsbereich würden sich in einem völlig vernachlässigten Zustand befinden. Ferner sei ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes vorhanden, da Regenwasser durch die unzureichende Isolierung des Mauerwerks im Keller in den Keller eindringen würde. Auch liege keine abschließbare Müllstandsfläche vor, da diese zwar abschließbar, aber mittels eines Stabes so leicht zu öffnen sei, dass dort Unbefugte Müll deponieren können. Außerdem sei das Wohnumfeld stark vernachlässigt. Sie seien deshalb nicht verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Die Kl. trägt vor, dass in allen Zimmern die Elektroleitung unter Putz verlegt sei, mit Ausnahme der Strecken zwischen Boden zu den Steckdosen bzw. zu den Lichtschaltern, die in einem Kabelkanal verlegt worden seien. Ferner bestreitet sie, dass das Treppenhaus sich in einem heruntergekommenen Zustand befinden würde. Die Wohnung sei auch gut belichtet und besonnt. Auch die vorhandenen Steckdosen seien in der Wohnung ausreichend. Ferner sei der Balkon geräumig. Auch weise das Treppenhaus keine Mängel auf und das Mauerwerk habe ebenfalls keine Durchfeuchtungsschäden. Im Übrigen liege die Wohnung auch nicht in einer stark vernachlässigten Umgebung und die Müllstandsfläche sei abschließbar. [...]

Der Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung um 20 € gem. § 558 Abs. 1 BGB zu.

Das Mieterhöhungsverlangen erfolgte formal wirksam i. S. d. § 558 a BGB und unter Einhaltung der Fristen des § 558 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB.

Sie ist auch materiell wirksam, da die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten worden ist. Nach dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2007 ist die Wohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld J10 einzuordnen. Hieraus ergibt sich für die Mietberechnung ein Mittelwert von 4,29 €/m2, mit einem unteren Spannenwert von 3,69 €/m2 und einem oberen Spannenwert von 4,07 €/m2. Eine Erhöhung über den Mittelwert ist zulässig, wenn werterhöhende Merkmale vorliegen, wobei für jede im Berliner Mietspiegel aufgeführte Merkmalsgruppe mit überwiegend positiven Merkmalen 20 % der Differenz zum Spannenwert hinzugerechnet, für jede mit überwiegend negativen Merkmalen 20 % abgezogen werden. Dabei kommt es nur darauf an, ob diese Merkmale tatsächlich vorliegen, nicht hingegen, ob sie durch aktuelle Modernisierungsmaßnahmen erst geschaffen wurden.

Unstreitig ist hier die Merkmalsgruppe 1, das Badezimmer, als positiv zu bewerten, da eine moderne Entlüftung vorliegt. Ferner ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Küche als negativ zu bewerten ist, da die Bekl. selbst die Spüle eingebaut haben. Diese beiden Gruppen gleichen sich daher gegeneinander aus.

In der Merkmalsgruppen 3 überwiegen nach der Auffassung des Gerichtes die positiven Merkmale. Unstreitig sind in der Wohnung ein Kaltwasserzähler und eine Isolierverglasung vorhanden. Ferner geht das Gericht davon aus, dass der Balkon der Bekl. als groß und geräumig zu bewerten ist. Er hat unstreitig eine Länge von 6 m und eine Tiefe von 1,17 m. Damit ist er nach der Auffassung des Gerichtes als groß und geräumig anzusehen. Unerheblich dafür ist, dass die Bekl., wenn sie einen Tisch und zwei Stühle aufstellen, dort nicht mehr vorbeilaufen können. Es kommt auf die tatsächlich vorhandene Fläche an. Damit sind in der Merkmalsgruppe 3 drei positive Merkmale vorhanden.

Dem stehen nur zwei negative Merkmale gegenüber. Nach der Auffassung des Gerichtes liegt das Merkmal der Elektroinstallation überwiegend auf Putz nicht vor. In der Wohnung sind unstreitig sämtliche Kabel in der Wand verlegt, mit Ausnahme der Strecken vom Boden bis zur Steckdose bzw. bis zum Lichtschalter. Daher liegt nur eine geringe Anzahl der Elektroleitung über Putz, nämlich nur diejenige bis zum jeweiligen Schalter bzw. bis zur jeweiligen Steckdose. Alles andere, also insbesondere zur eigentlichen Lichtquelle an der Decke, liegt unter Putz. Damit liegt das Merkmal Elektroinstallation überwiegend auf Putz nicht vor.

Daher kann es nach der Auffassung des Gerichtes auch offenbleiben, ob die übrigen von den Bekl. vorgetragenen negativen Merkmale, dass die Wohnräume überwiegend schlecht belichtet bzw. besonnt seien und eine unzureichende Elektroinstallation in der Wohnung vorhanden sei, vorliegen. Denn es überwiegen die positiven Merkmale, so dass die Kl. einen Zuschlag von 20 % über dem Mittelwert verlangen könnte.

In der Merkmalgruppe 4 liegen unstreitig eine zusätzliche Wärmedämmung und eine Dach- und Strangsanierung als positive Merkmale vor. Demgegenüber haben die Bekl. zwei negative Merkmale vorgetragen, nämlich den schlechten Instandsetzungszustand des Treppenhauses und den schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes allgemein. Selbst wenn das Gericht eine Beweisaufnahme im Wege einer Inaugenscheineinnahme durchführen würde, würde diese Merkmalgruppe mit höchstens null zu bewerten sein, so dass die Entscheidung offenbleiben kann und das Gericht keine Beweisaufnahme durchführen muss, da die Kl. hier nur eine Erhöhung von 20 €, den Mittelwert des Mietspiegels, verlangt.

Genauso ist es mit der Merkmalsgruppe 5, dem Wohnumfeld. Nach der Auffassung des Gerichtes liegt das positive Merkmal der gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche vor. Diese ist unstreitig abschließbar. Es kommt nicht darauf an, ob diese mittels eines Hilfsmittels trotzdem von Unbefugten geöffnet werden kann. Die Kl. hat eine abschließbare Müllstandfläche geschaffen. Damit liegt das Merkmal vor. Es kann daher offenbleiben, ob die Wohnung in einem stark vernachlässigten Wohnumfeld liegt, da auch dann, wenn das Gericht hier eine Beweisaufnahme durchführen würde, diese Gruppe nur mit null bewertet werden kann. [...]

Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann "geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist. Eine Müllstandsfläche ist auch dann "abschließbar", wenn die Schließanlage von Unbefugten mittels eines Hilfsmittels geöffnet werden kann, entschied das AG Hohenschönhausen.

Der Vermieter verlangte von den Wohnungsmietern Zustimmung zur Mieterhöhung auf den Mittelwert des Berliner Mietspiegels 2007, wobei er sich u. a. darauf berief, dass der 6 m lange und 1,17 m breite Balkon als geräumig anzusehen sei und die Müllstandsfläche unabhängig davon als verschließbar anzusehen sei, dass sie mittels eines Stabes von Unbefugten geöffnet werden könne. Die Mieter widersprachen und legten gegen die Verurteilung durch das Amtsgericht Berufung ein, die sie zurücknahmen, nachdem ein Beschluss der zuständigen Berufungskammer sie auf die Erfolglosigkeit der Berufung hinwies.

Das AG Hohenschönhausen bewertete in seinem rechtskräftigen Urteil in Übereinstimmung mit der Berufungsinstanz den Balkon der Wohnung als groß und geräumig, da es auf die vorhandene Fläche ankomme. Unerheblich sei, dass die Mieter, wenn sie einen Tisch und zwei Stühle aufstellten, dort nicht mehr vorbeilaufen könnten. Da die Müllstandsfläche unstreitig abschließbar sei, liege auch insoweit ein positives Merkmal vor, denn es komme nicht darauf an, ob diese mittels eines Hilfsmittels trotzdem von einem Unbefugten geöffnet werden könne.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Der Balkon ist zu Recht als geräumig eingestuft worden, weil die Mieter auch bei einer Breite von 1,17 m einen Tisch an der Längsseite aufstellen und daran zwei Stühle längs stellen können. Bereits dieser Komfort ist wohnwerterhöhend (so auch AG Mitte, GE 2008, 1238), selbst wenn ein dritter Stuhl zur Innenseite des Balkons hin immer weggerückt werden muss, um das dahinterliegende Wohnzimmer zu erreichen. Auch die vorhandene Abschließbarkeit des Zugangs zur Müllstandsfläche ist als wohnwerterhöhend zu bewerten, da damit der Zugang unbefugter Dritter grundsätzlich verhindert wird; dass Dritte sich dennoch gewaltsam Zugang verschaffen können, ist unerheblich - die Orientierungshilfe verlangt nicht zusätzliche Sicherungsvorkehrungen dagegen.

Aktuelle Rechtsprechung: "Balkon" und "Müllstandsfläche"

• AG Neukölln, Urteil vom 4. April 2007 - 9 C 34/06 -, MM 2007, 262 (Ls.)

Ein 1,40 m breiter Balkon ist nicht "groß und geräumig" im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005.

• AG Köpenick, Urteil vom 11. März 2008 - 5 C 152/07 -, GE 2008, 1263

Für einen geräumigen Balkon reicht es aus, wenn ein Tisch aufgestellt werden kann, an dem zwei Personen Platz nehmen können (hier: 1,70 m breit und 3 m lang).

• LG Berlin, Urteil vom 10. August 2007 - 65 S 156/07 -, GE 2007, 1191

Schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung stellt eine Gestaltung der Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe dar. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, dass die Gestaltung die Müllgefäße verdeckt.

• LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007 - 63 S 144/076 -, GE 2008, 124

Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn das Grundstück insgesamt abgeschlossen ist.

• AG Lichtenberg, Urteil vom 14. Dezember 2006 - 4 C 205/06 -, GE 2007, 299

Für eine Müllstandsfläche i. S. der Orientierungshilfe reicht es, dass die Fläche nicht naturbelassen blieb, sondern zum Abstellen von Müllbehältern verändert wurde. Das ist bereits bei einer Pflasterung der Fall.

• AG Lichtenberg, Urteil vom 22. Mai 2007 - 13 C 15/07 -, MM 2007, 262

Auch eine abschließbare Müllstandsfläche ist nicht als wohnwerterhöhend zu beurteilen, wenn sie nicht zusätzlich (etwa durch Begrünung) gestaltet ist.

• AG Charlottenburg, Urteil vom 16. Januar 2007 - 218 C 228/06 -; LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2007 - 65 S 80/07 - (Einzelrichter), GE 2008, 542

Eine abschließbare Müllstandsfläche liegt vor, wenn zwar die Müllstandsfläche selbst nicht unmittelbar abschließbar, jedoch nur über einen verschlossenen Kellereingang zu erreichen ist.

• AG Schöneberg, Urteil vom 5. Februar 2008 - 15 C 388/07 -, GE 2008, 545

Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche im Umfeld der Wohnung ist wohnwertmindernd.

• AG Schöneberg, Urteil vom 12. März 2008 - 104a C 544/07 -, GE 2008, 607

Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche ist nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nur dann wohnwertmindernd, wenn beide Kriterien erfüllt sind; dass gelegentlich einzelne Mülltonnen wegen anfallenden Mülls nicht ganz geschlossen werden können, rechtfertigt nicht die Annahme einer ungenügenden Pflege der Müllstandsfläche.