Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmal des Mietspiegels 2009; eingeschränkt nutzbarer Abstellraum

Ein Kellerraum, zu dem neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel für den zugänglich zu haltenden Gashauptanschluss hat, bleibt ein nur dem Mieter allein zugänglicher Abstellraum.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung, die die Bekl. mit Mietvertrag vom 30.6.1999 gemietet hat. Die zuletzt zahlbare Nettokaltmiete für die Wohnung beträgt seit dem 1.6.2007 325,49 € und zuvor seit dem 1.8.2004 310,24 €. Mit Schreiben vom 16.10.2009 begehrte die Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die 71,38 m2 große Wohnung um 42,83 € auf 368,32 € (= 5,16 €/m2) ab 1. Januar 2010. Unstreitig ist die der Baualtersklasse 1950-55 zugehörige Wohnung, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet ist, in das Mietspiegelfeld H5 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen, das einen Spannenmittelwert von 5,02 €/m2 ausweist bei einer Spanne von 4,45 bis 5,74 €/m2.

Die Wände im Bad der Wohnung sind nicht überwiegend gefliest, die Merkmalgruppe Küche verfügt weder über wohnwertmindernde noch wohnwerterhöhende Merkmale. Die Wohnung verfügt in der Küche über eine Speisekammer in Form eines Einbauschranks, zu dem die Bekl. die Maße mit 40 x 60 cm angegeben hat, wobei es sich hierbei nach Auffassung des Gerichts um die Breite und Tiefe des Schranks handelt. Da die Parteien diesen Einbauschrank als Speisekammer bezeichnen, geht das Gericht davon aus, dass die Höhe des Schranks etwa Türhöhe beträgt. Unstreitig befindet sich das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, in einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand und wurde nach dem 1.7.1994 mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet. Das Gebäude liegt an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung, die Müllstandsflächen sind sichtbegrenzend gestaltet und nur den Mietern zugänglich.

Die Kl. trägt vor, die Wohnung sei durchgehend mit Doppelkastenfenstern ausgestattet, während die Bekl. behauptet hat, die Fenster seien überwiegend einfach verglast. Diese Frage war Gegenstand der mündlichen Verhandlung, und der Bekl.vertreter wurde unter Hinweis darauf, dass schon in mehreren Mieterhöhungsverfahren vor der erkennenden Richterin von seinen Mandanten schriftsätzlich eine Einfachverglasung behauptet wurde, wenn tatsächlich Doppelkastenfenster - mit jeweils einfach verglasten Fensterflügeln - vorhanden und gemeint waren, gefragt, ob der von seinen Mandanten nach seiner Auskunft auszufüllende Fragebogen zur Wohnungsausstattung in diesem Punkt möglicherweise unklar oder missverständlich sei, und was für Fenster nun tatsächlich vorhanden seien, wozu er keine Auskunft geben konnte. Die der Bekl. mit Beschluss vom 2.7.2010 erteilte Auflage, zur der Frage, ob die Wohnung mit Doppelkastenfenstern ausgestattet sei, ausdrücklich Stellung zu nehmen, wurde innerhalb der gesetzten Schriftsatzfrist nicht erfüllt. Die Kl. trägt weiter vor, zu der Wohnung der Bekl. gehöre ein 3 x 4 m großer Kellerraum, in dem sich unter anderem ein Regal befinde, in dem von der Bekl. kellerübliche Gegenstände gelagert würden. In diesem Kellerraum befinde sich auch der (Gas-) Hauptanschluss, wodurch die Nutzbarkeit des Kellers aber nicht beeinträchtigt sei. Der Servicehauswart habe lediglich einen Schlüssel für Notfälle, um erforderlichenfalls den Hauptgasanschluss erreichen zu können. Diesen Vortrag hat die Bekl. als in dieser Form unzutreffend bestritten und behauptet, ihr sei gesagt worden, sie müsse den Keller zugänglich halten.

Nachdem die Bekl. die erbetene Zustimmung nicht erklärt hat, hat die Kl. mit bei Gericht am 31.3.2010 unter Beifügung eines Schecks für die Gerichtskosten eingegangenen und der Bekl. am 30.4.2010 zugestellten Schriftsatz Klage erhoben, mit der sie das Zustimmungsbegehren weiterverfolgt.

Die zulässige Klage ist begründet, denn die Kl. kann von der Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB in der begehrten Höhe die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre Wohnung zum 1. Januar 2010 verlangen.

Das Mieterhöhungsschreiben der Kl. entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB und war deshalb geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 auszulösen, nach deren Ablauf die Kl. die Klage auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB erheben konnte.

Die verlangte Miete ist auch ortsüblich und die Kappungsgrenze ist gewahrt. Die Wohnung ist unstreitig in das Feld H5 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen, das für Wohnungen in mittlerer Wohnlage der Baualtersklasse von 1950-55 gilt, die eine Größe von 60-90 m2 aufweisen und mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind.

Die Merkmalgruppe „Bad" ist wegen der fehlenden Wandfliesen unstreitig negativ zu beurteilen, die Merkmalgruppe „Küche" ist unstreitig neutral. Hinsichtlich der Wohnung selbst fällt das unstreitige Vorhandensein einer Abstellkammer in der Küche positiv ins Gewicht, wobei es auf die Größe der Abstellkammer und deren Begehbarkeit nicht ankommt. Hinsichtlich der Merkmalgruppe „Gebäude" könnte es eigentlich dahinstehen, ob der Kellerraum wegen des zugänglich zu haltenden Gashauptanschlusses für die Bekl. nun nutzbar ist oder nicht, denn dieses Negativmerkmal würde in jedem Fall durch die beiden positiven Merkmale „überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand" und „moderne Heizungsanlage" ausgeglichen, womit die Merkmalgruppe insgesamt positiv wäre. Nach Auffassung des Gerichts hat die Bekl. allerdings auch den Vortrag der Kl. zur Nutzbarkeit des Kellerraums mit der nicht mit Tatsachen unterlegten Floskel „in dieser Form unzutreffend" nicht substantiiert bestritten, denn durch das Vorhandensein eines Schlüssels zu dem Kellerraum für Notfälle bei dem Servicehauswart ist der Zugang ja ausreichend gewährleistet, ohne die Nutzungsmöglichkeit für die Bekl. wesentlich einzuschränken. Die Merkmalgruppe „Wohnumfeld" ist neutral, die hohe Verkehrslärmbelastung wird durch die sichtbegrenzende Gestaltung der nur den Mietern zugänglichen Müllstandsfläche ausgeglichen.

Bei zwei zu berücksichtigenden wohnwerterhöhenden Merkmalen und einem Negativmerkmal ist der Mittelwert des Feldes H5 von 5,02 € um 20 % der Differenz zum oberen Spannenwert, d. h. um 0,14 € zu erhöhen, woraus sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,16 €/m2 errechnet, was bei 71,38 m2 368,32 € ergibt und damit genau dem Betrag entspricht, den die Kl. begehrt.

Der Kellerraum, zu dem neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel für den zugänglich zu haltenden Gashauptanschluss hat, bleibt ein nur dem Mieter allein zugänglicher Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009.

Der Vermieter einer Wohnung, zu deren Kellerraum neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel für den zugänglich zu haltenden Gashauptanschluss hat, verlangte von dem Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter hielt deswegen das wohnwertmindernde Merkmal für gegeben, dass nicht nur ihm der Abstellraum zugänglich sei.

Das AG Köpenick folgte seiner Ansicht nicht. Durch das Vorhandensein eines Schlüssels zu dem Kellerraum für Notfälle bei dem Servicehauswart sei der Zugang ausreichend gewährleistet, ohne die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter wesentlich einzuschränken.