Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Teil-Inklusiv-Miete

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG, mit dem die Zustimmung zu einer bestimmten Netto-Kaltmiete und zugleich die Einwilligung zur Vorauszahlung von Betriebskosten verlangt wird, ist, wenn nach dem Mietvertrag eine Teil-Inklusiv-Miete vereinbart worden ist, neben der an Betriebskosten lediglich ein bestimmter Betrag für Wasser- und Sielgebühren zu zahlen ist, jedenfalls dann unwirksam, wenn es den Mietern keinen hinreichend sicheren Aufschluß darüber gibt, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen sich auf die vorbezeichnete Vertragsänderung richtet und zu welcher Höhe es sich auf § 2 MHRG stützt.

A) Mit seinem auf Art. III Absatz (künftig: Abs.) 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (nachstehend: MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß will das Landgericht die Klärung der im Anschluß wiedergegebenen Rechtsfragen erwirken: "Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, mit dem von dem Mieter die Zustimmung zu einer bestimmten Netto-Kaltmiete sowie zur Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen verlangt wird, unwirksam, wenn nach dem Mietvertrag eine Teilinklusivmiete vereinbart worden ist, neben der an Betriebskosten lediglich die Wasser- und Sielgebühren vom Mieter zu zahlen sind?" B) Die Vorlage ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Senats (hierzu der Rechtsentscheid vom 17. Dezember 1981 Az. 4 U 130/81 - Re Miet 1 - in Verbindung insbesondere mit den dort genannten Rechtsentscheiden) zulässig. I. Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. III MietRÄndG, wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf. II. Ihr ist auch grundsätzliche Bedeutung beizumessen. Sie richtet sich zwar auf einen Einzelfall, hinsichtlich dessen nicht zu übersehen ist, inwieweit er im Sinne des Art. III MietRÄndG für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden kann; entscheidend ist insoweit nach der Auffassung des Senats indessen, daß die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung im Sinne des § 2 MHRG in zahlreichen Fällen zweifelhaft ist, weil die Anforderungen an den gesetzlichen Begründungszwang der Erhöhungserklärung vielfach verschieden beurteilt werden, so daß es angemessen erscheint, nach dieser Richtung hin im Verfahren gemäß Art. III MietRÄndG Grenzen zu ziehen, welche zur Klärung der in Rede stehenden Problematik beitragen können. III. Die vom Landgericht gestellte Frage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden. IV. Daß den Parteien Gelegenheit im Sinne des Art. III Abs. 1 Satz 2 MietRÄndG zur Stellungnahme gegeben worden ist, folgt schon aus dem Beschluß der vorlegenden Kammer vom 15. Oktober 1981. V. Ferner ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangte Rechtsfrage entscheidungserheblich ist. 1. Die Kl. verlangen von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHRG. In § 1 des für das Rechtsverhältnis der Parteien zueinander maßgeblichen Mietvertrages vom 28. Januar 1971 werden die Mieträume wie folgt bezeichnet (§ 1): "1. Zur Benutzung als Wohnung ... werden im Hause ... vermietet wie besehen: 1. Stock links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, WC, 1 Keller, 1 Boden, Ofenheizung, WC außerhalb der Wohnung.

Gemäß § 4 des Vertrages haben die Bekl. für das ihnen überlassene Mietobjekt neben dem vereinbarten Mietzins von 118,42 DM lediglich die Kosten des Wasserverbrauchs und der Sielbenutzungsgebühr zur Höhe von 7,80 DM und einer Steigeleitung in Höhe von 3,82 DM zu zahlen." 2. Mit Schreiben vom 27. November 1979 verlangten die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, welche zur Anhebung der von ihnen so bezeichneten "Grundmiete" auf 479,44 DM pro Monat und zur Verpflichtung führen sollte, eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 45 DM pro Monat zu entrichten. Zur Erhöhung der "Grundmiete" ließen die Kl. unter anderem ausführen:

"Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, daß bei der Klassifizierung der Ausstattung die von meinen Mandanten im Jahre 1979 durchgeführten wertverbessernden Modernisierungsarbeiten noch nicht berücksichtigt worden sind. Es wäre also somit weder der Einbau einer Heizungsanlage, einer Wasserleitung, einer Schmutzwasserleitung, Bad und Sanitäranlagen ... zu berücksichtigen. Meine Mandanten gehen bei diesem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich von der Ausstattung Ihrer Wohnung aus, wie sie sich im Jahre 1978 darstellte." An anderer Stelle des Schreibens hoben die Kl. dann aber hervor: "Das Objekt Q. 19 b, in dem Ihre Wohnung belegen ist, wurde im Jahre 1906 gebaut. Es ist somit in die Baualtersklasse bis 1910 einzuordnen. Berücksichtigt man darüber hinaus, daß Ihre Wohnung sowohl mit einem Bad als auch mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, so ergibt sich, daß Ihre Wohnung nach dem Hamburger Mietenspiegel in die Ausstattungsklasse C einzuordnen ist." Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 24. Dezember 1981 der Klage teilweise stattgegeben. Im Berufungsrechtszuge verfolgen die Bekl. ihren Klagabweisungsantrag weiter, während die Kl. die Zurückweisung der Berufung begehren. Nach allem ist davon auszugehen, daß das Landgericht möglicherweise über die gekennzeichnete Rechtsfrage zu entscheiden haben wird und diese mithin im Sinne der Rechtsprechung des Senats entscheidungserheblich ist, zumal die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens als Sachurteilsvoraussetzung für die Zustimmungsklage des Vermieters zu gelten hat (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage - in der Folge: SFB - C 112), so daß das Landgericht - selbst wenn es den Anspruch auf Vertragsänderung nicht für gerechtfertigt hält - doch noch über den Mietzinserhöhungsanspruch befinden müßte, falls das Mieterhöhungsverlangen wirksam sein sollte. C) In der Sache beantwortet der Senat die an ihn gelangte Rechtsfrage wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von nachstehenden Erwägungen leiten: I. Das Landgericht hält das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 27. November 1979 für unwirksam und deshalb auch nicht dazu geeignet, die Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHRG in Lauf zu setzen, und erachtet es als nicht hinreichend begründet im Sinne des § 2 Abs. 2 MHRG. Es ist der Auffassung, daß das Mieterhöhungsverlangen den Mindestanforderungen in § 2 Abs. 2 MHRG nicht genüge, weil die Kl. mit ihrem diesbezüglichen Schreiben nicht nur die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung, sondern zugleich diejenige zu einer über diese hinausgehenden Vertragsänderung dahin verlangen, daß nunmehr keine Teil-Inklusiv-Miete, sondern eine Netto-Kaltmiete zuzüglich von im Vertrage nicht vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen entrichtet werden sollte; hierauf hätte die Kl. indessen keinen Anspruch. Hinzu trete, daß das Erhöhungsverlangen die Bekl. nicht in die Lage versetzt habe, die Berechtigung des Anspruchs zu überprüfen, da die Kl. keinerlei Angaben darüber gemacht hätte, für welche Betriebskosten in jeweils welcher Höhe sie Zahlungen neben der geforderten "Grundmiete" verlangten, so daß die Bekl. auch zu einer Prüfung der Frage außerstande gewesen seien, ob und inwieweit hier etwa § 4 MHRG eingreifen könne. II. Der Senat schließt sich dem im Ergebnis an und hält ein Mieterhöhungsverlangen, das mit derart schwerwiegenden Mängeln behaftet ist wie in der Vorlagefrage bezeichnet, nicht für wirksam. Dabei verkennt er nicht, daß nach der Rechtsprechung des

er Prüfung der Frage außerstande gewesen seien, ob und inwieweit hier etwa § 4 MHRG eingreifen könne. II. Der Senat schließt sich dem im Ergebnis an und hält ein Mieterhöhungsverlangen, das mit derart schwerwiegenden Mängeln behaftet ist wie in der Vorlagefrage bezeichnet, nicht für wirksam. Dabei verkennt er nicht, daß nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine verfassungskonforme Auslegung des § 2 Abs. 2 MHRG es ausschließt, durch übersteigerte Anforderungen an den Begründungszwang den Vermieter an der praktischen Durchsetzung seiner Erhöhungsansprüche faktisch zu hindern (SFB C 89). Das kann aber nicht dazu führen, daß die dem Mieter mitzuteilenden Erhöhungsgründe einer Sachprüfung nicht mehr zugänglich sind (SFB C 90), so daß es sich dann verbietet, die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens noch zu bejahen. So liegen die Dinge hier nach der vom Landgericht gestellten Vorlagefrage.