Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Überschreitung des Mietspiegeloberwertes des Rasterfeldes

Ein Mieterhöhungsverlangen, in welchem die Wohnung des Mieters unterhalb des Oberwertes des in Betracht kommenden Rasterfeldes des Mietenspiegels eingeordnet wird und das daneben einen prozentualen Aufschlag wegen der seit der Erhebung der Daten zum Mietenspiegel verstrichenen Zeit enthält, welcher dazu führt, daß das Erhöhungsverlangen den Oberwert des zugrunde gelegten Rasterfeldes übersteigt, ist nur bis zu dem Betrage formell wirksam, von welchem ab der Vermieter den prozentualen Aufschlag vorgenommen hat.

Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfrage erwirken: "Ist ein Mieterhöhungsverlangen, in dem die Wohnung des Mieters unterhalb des Oberwertes des in Betracht kommenden Rasterfeldes des Mietenspiegels eingeordnet wird und durch einen prozentualen Aufschlag wegen des seit Erhebung der Daten zum Mietenspiegel verstrichenen Zeitablaufs zu einem Betrag kommt, der den Oberwert des Rasterfeldes übersteigt, bis zur Höhe des Oberwertes des in Betracht kommenden Rasterfeldes formell wirksam oder nur bis zu dem Betrag, zu dem der Vermieter den prozentualen Aufschlag vorgenommen hat?"

A) Der Vorlagebeschluß ist zulässig. I. Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. III Absatz 1 MietRÄndG; sie betrifft - wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf - ein Mietrechtsverhältnis über Wohnraum. II. Auch ist davon auszugehen, daß die Rechtsfrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, jedenfalls mittelbar von entscheidungserheblicher Bedeutung sein kann. 1. Die Kl. fordern von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses für die der Bekl. mietweise überlassene Wohnung dergestalt, daß sie von dem Mittelwert des Rasterfeldes C 13 der überarbeiteten Tabelle des in Betracht kommenden Mietenspiegels ausgehen und hierauf - unter anderem wegen der Länge der seit der Erstellung des Mietenspiegels verstrichenen Zeit - einen von ihnen bezifferten Zuschlag machen, welcher zu einer Überschreitung des Oberwertes des Rasterfeldes führt; die Bekl. stimmt der Mieterhöhung nicht vollen Umfanges zu. Das Amtsgericht hat in seinem Urteil vom 19. Mai 1982 unter Klageabweisung im übrigen die Bekl. dazu verurteilt, einer Mieterhöhung zuzustimmen, welche von einem geringfügig unterhalb des Mittelwertes des Rasterfeldes C 13 des Mietenspiegels 1979 liegenden Betrage ausgeht und im Hinblick auf die seit der Erstellung des Mietenspiegels verstrichene Zeit einen Zuschlag von 19,2 % enthält. Im Berufungsrechtszuge verfolgen die Kl. ihr Anliegen weiter, während die Bekl. die Zurückweisung der Berufung der Kl. begehrt. 2. Unter diesen Umständen ist es nicht auszuschließen, daß das Landgericht sich im Berufungsrechtszuge - nach Maßgabe des § 2 MHRG in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 - mit der von ihm gestellten Rechtsfrage zu befassen haben wird. Das Landgericht nimmt in diesem Zusammenhang auf den Rechtsentscheid des Senats vom 12. November 1982 (Blätter für Grundstücks-, Bau und Wohnungsrecht 1983. Seite 16 ff.) Bezug; es versteht diesen Rechtsentscheid dahin, daß die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. an dem von diesen zugrunde gelegten Mittelwert des von Ihnen bezeichneten Rasterfeldes des Mietenspiegels ihre Grenze findet, ist sich nach dieser Richtung hin indessen nicht völlig sicher. III. Der Beschluß des Landgerichts ergibt in Verbindung mit dem Schriftsatz der Kl. vom 6. Dezember 1982 und demjenigen der Bekl. vom 14. Dezember 1982, daß die Voraussetzungen des Art. III Absatz 1 Satz 2 MietRÄndG erfüllt sind. IV. Auch im übrigen greifen aus Art. III MietRÄndG etwa abzuleitende verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Vorlage des Landgerichts nicht ein. Die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage besitzt - mag sie auch durch die Neufassung des § 2 MHRG im wesentlichen entschärft sein - grundsätzliche Bedeutung, da sie für eine Vielzahl von Fällen einschlägig werden kann. V. Daß über sie im Sinne des Art. III Absatz 1 Satz 1 MietRÄndG bereits befunden ist, ist nicht ersichtlich. B. In der Sache selbst beantwortet der Senat die ihm vom Landgericht vorgelegte Frage wie aus der Formel dieses Beschlusses zu entnehmen. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I. In seinem Rechtsentscheid vom 12. November 1982 hat der Senat auf die dortige Vorlage des Landgerichts zu Nr. 3. der Beschlußformel ausgesprochen, daß ein Mieterhöhungsverlangen, welches im Sinne der Nr. 1. daselbst begründet wird, teilweise formelle Wirksamkeit besitzt, wenn es die Höhe des aus dem Mietenspiegel

achstehenden Erwägungen leiten: I. In seinem Rechtsentscheid vom 12. November 1982 hat der Senat auf die dortige Vorlage des Landgerichts zu Nr. 3. der Beschlußformel ausgesprochen, daß ein Mieterhöhungsverlangen, welches im Sinne der Nr. 1. daselbst begründet wird, teilweise formelle Wirksamkeit besitzt, wenn es die Höhe des aus dem Mietenspiegel abgeleiteten Mietzinses mit hinreichender Deutlichkeit erkennen läßt und zugleich aufzeigt, von welchem Betrag ab wegen der Länge der seit der Erstellung des Mietenspiegels abgelaufenen Zeit ein prozentualer Zuschlag auf die vorbezeichnete Summe verlangt wird; der Senat hat dies mit den 1. c. auf Seite 18 a. E. wiedergegebenen Überlegungen begründet. II. Daraus wird deutlich, daß der Senat ein Mieterhöhungsverlangen insoweit für formell wirksam hält, als es erkennbar auf den Mietenspiegel gestützt ist, und ihm die formelle Wirksamkeit in dem Umfange abspricht, in dem es hierüber hinausgeht sowie damit den Anwendungsbereich des § 2 MHRG verläßt. In dem den Gegenstand des Rechtsentscheides vom 12. November 1982 bildenden Rechtsstreit ging das Mieterhöhungsverlangen vom oberen Wert der vom Vermieter bezeichneten Spalte des Mietenspiegels aus und setzte hierüber hinaus einen prozentualen Zuschlag wegen des oben erwähnten Zeitablaufs an. So erklären sich der Inhalt der vom Landgericht gestellten Rechtsfragen sowie derjenige der Formel des Beschlusses vom 12. November 1982. Legt der Vermieter seinem Erhöhungsverlangen indessen lediglich den Mittelwert des Rasterfeldes des Mietenspiegels zugrunde und verlangt er erkennbar hierüber hinausgehende Zuschläge der zur Erörterung stehenden Art, so ist das Mieterhöhungsverlangen - mit der sich aus der Neufassung des § 2 MHRG durch das Gesetz vom 20. Dezember 1982 ergebenden Folgerung - nach der Überzeugung des Senats nur bis zur Höhe des Betrages formell wirksam, der sich nach der Berechnung des Vermieters aus dem Mietenspiegel als solchem ergibt, und das ist nach der Vorlagefrage des Landgerichts der von den Kl. zum Ausgangspunkt ihres Mieterhöhungsverlangens gemachte Mittelwert des Rasterfeldes des Mietenspiegels. Auf diesen hat der Mieter sich bei der Beurteilung des Mieterhöhungsanspruchs einzustellen (Rechtsentscheid vom 12. November 1982, 1. c. Seite 16, 18), während er nicht gehalten ist, auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens einzugehen, soweit dieses erkennbar in § 2 MHRG keine Grundlage findet.