Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Beifügen eines Sachverständigengutachtens

Dem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHRG, das sich auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stützt, ist das Gutachten im vollen Wortlaut beizufügen. Es genügt weder, daß in dem Mieterhöhungsverlangen auf das Ergebnis des Gutachtens verwiesen und dem Mieter die Einsichtnahme angeboten wird, noch, daß der Mieter nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens bei einem Beauftragten des Vermieters von dem Inhalt des Gutachtens Kenntnis nimmt, auch wenn dies innerhalb der Frist des § 2 Abs. 2 MHRG geschieht.

Die 12. Zivilkammer des Landgerichts hat dem Senat durch Beschluß folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: "Ist es erforderlich, daß dem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHRG, das sich auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stützt, das Gutachten im vollen Wortlaut beigefügt wird, oder ist es ausreichend, daß auf das Ergebnis des Gutachtens verwiesen und dem Mieter angeboten wird, das Gutachten einzusehen, oder genügt es, daß der Mieter von dem Gutachten innerhalb der Frist des § 2 Abs. 3 MHRG tatsächlich Kenntnis nimmt, ohne daß ihm die Möglichkeit zur Einsichtnahme in dem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich angeboten worden ist?"

Dem Mieterhöhungsverlangen ist das Gutachten im vollen Wortlaut beizufügen. Die 7. Zivilkammer des Landgerichts hat zwar am 22.1.1976 (WuM 1977, 10) entschieden, die im Gesetz vorgesehene Bezugnahme bedeute keine Übersendung oder Aushändigung. Es sei deshalb grundsätzlich das Anerbieten zur Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters ausreichend, sofern das nicht im Einzelfall unzumutbar sei. Im übrigen stehen Literatur und Rechtsprechung aber auf einem anderen Standpunkt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 99; AK-BGB Derleder § 2 MHRG Rn. 19; Barthelmess 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz 2. Aufl. 1980 § 2 MHG Anm. 83; Sternel Mietrecht 2. Aufl. III 166; Landgericht Bamberg 6. 6. 1975 WuM 1976,167; AG Bonn 29. 8. 79, WuM 1980, 79; LG Freiburg 22. 2. 79, WuM 1980, 182). Aus dem Wort "Bezugnahme" im Gesetzestext ergibt sich freilich noch nicht, daß das in Bezug genommene Schriftstück mit übersandt werden muß. Bei einer Bezugnahme auf einen Mietspiegel, die auch für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen kann, soll nach allgemeiner Ansicht eine Übersendung des Mietspiegels nicht nötig sein. Eine wirksame Bezugnahme setzt freilich voraus, daß der Mieter sich ohne weiteres die in Bezug genommene Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen verschaffen kann. Das ergibt sich aus dem Sinn des Begründungszwanges in § 2 Abs. 2 MHRG in Verbindung mit der Gewährung der Überlegungsfrist in § 2 Abs. 3 Satz 1 MHRG. Danach soll der Mieter Gelegenheit und Zeit haben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens eingehend und in Ruhe zu überprüfen. Die Beifügung des Mietspiegels ist infolgedessen bei einem darauf gestützten Verlangen nur dann erforderlich, wenn der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist (LG Köln ZMR 1976, 215; AK-BGB-Derleder § 2 MHRG Rn. 18). Denn bei allgemeiner Zugänglichkeit des Mietspiegels kann sich der Mieter die Grundlage für das Erhöhungsverlangen sofort und ohne weiteres verschaffen. Stützt der Vermieter dagegen sein Erhöhungsverlangen nicht auf die Mietwerttabelle, sondern auf ein schriftliches Sachverständigengutachten, so ist dieses beizufügen. Denn nur dann, wenn das Gutachten ihm im Wortlaut vorliegt, hat der Mieter die Möglichkeit, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sofort und eingehend zu prüfen. Anderenfalls müßte der Mieter das Gutachten erst vom Vermieter erfordern. Der daraus entstehende zeitraubende Aufwand soll aber vermieden werden. Das Angebot des Vermieters an den Mieter, das Gutachten bei ihm einzusehen, reicht also nicht aus. Der Mangel wird auch nicht dadurch behoben, daß der Mieter innerhalb der Frist des § 2 Abs. 2 MHRG von dem Inhalt des Gutachtens bei einem Beauftragten des Vermieters Kenntnis nimmt. Eine einmalige Einsicht in das Gutachten ist keine ausreichende Grundlage für die vom Mieter zu treffende Entscheidung, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Das Gesetz will, daß der Mieter die Möglichkeit hat, sorgfältig und in Ruhe zu prüfen, ob das Verlangen nach Mieterhöhung berechtigt ist.