Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Vergleichswohnung

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht schon deshalb unwirksam, weil das beigefügte Sachverständigengutachten keine tatsächlichen Angaben über die herangezogenen Vergleichsobjekte enthält.

Der Kl. (Vermieter) hat vom Bekl. (Mieter) die Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt und seinem Aufforderungsschreiben ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Wohnraumschätzung beigefügt. Das Gutachten beschreibt die Wohnung des Mieters auf zwei Seiten; danach folgt folgende Stellungnahme: Aus meiner beruflichen Tätigkeit sind mir Wohnungen bekannt, die mit dem hier zu bewertenden Objekt vergleichbar sind. Grundsätzlich muß jedoch erwähnt werden, daß eine völlige Gleichheit nicht erwartet werden kann, da Himmelsrichtung, Geschoßhöhen und sonstige Merkmale erheblich von einander abweichen können. Aufgrund dieser Kenntnis einer ähnlichen Wohnung im Asterweg, einer weiteren in der Goethestraße und in der Steinstraße, die aus dergleichen Baualterskategorie stammen, kann eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,15 DM/m2 als Mittelwert angesetzt werden. Das Amtsgericht hat die mangels Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erhobene Klage als unzulässig abgewiesen, weil der Sachverständige die Vergleichswohnungen nicht "in ihren wesentlichen Kriterien" (genaue Lage, Größe, Ausstattung, Mietzins) beschrieben habe. Auf die vom Kl. eingelegte Berufung hat das Landgericht dem Senat folgende Rechtsfrage vorgelegt: Liegt ein "mit Gründen versehenes Gutachten" im Sinne von Artikel III, § 2 Abs. 2 S. 2 des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vor, wenn der öffentlich bestellte oder vereidigte Sachverständige bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses hinsichtlich des zum Vergleich herangezogenen Wohnraums keine Beschreibung der tatsächlichen Verhältnisse vorgenommen, sondern lediglich das Ergebnis seiner gutachterlichen Feststellungen und Beurteilung mitgeteilt hat? Die Vorlage ist zulässig. Die vom Landgericht vorgelegte Frage betrifft eine für die Sachentscheidung im vorliegenden Fall erhebliche Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Bei einem Gutachten nach § 2 Abs. 2 MHRG handelt es sich um ein in einem Vorverfahren vorzulegendes Parteigutachten; es kann folglich anderen Anforderungen unterliegen als ein im Rahmen eines Rechtsstreits vom Gericht eingeholtes Gutachten. Die vorgelegte Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung für eine nicht überschaubare Vielzahl von Fällen. Die Frage, welche Anforderungen an ein Sachverständigengutachten nach § 2 Abs. 2 MHRG zu stellen sind, ist auch umstritten (vgl. u. a. OLG Oldenburg, OLGZ 81.194 und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage C 98 jeweils mit weiteren Nachweisen). Die Rechtsfrage ist im Umfang der Vorlage -soweit ersichtlich- bisher von einem anderen Oberlandesgericht noch nicht entschieden. Das OLG Oldenburg (a. a. O.) hat zwar entschieden, daß der Sachverständige einzelne vergleichbare Wohnungen nicht konkret benennen muß. Die Rechtsfrage des Landgerichts geht aber darüber hinaus. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat, wie im Entscheidungssatz geschehen, beantwortet. Hierfür sind folgende Überlegungen maßgebend: Nach dem genannten Rechtsentscheid des OLG Oldenburg ist es nicht erforderlich, daß der Sachverständige vergleichbare Wohnungen, auf die er sich bezieht, identifizierbar bezeichnet. Der Senat teilt diese Auffassung. § 2 Abs. 2 MHRG bezweckt, dem Mieter eine ungefähre Kenntnis von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verschaffen. Hierfür eröffnet er dem Vermieter drei, in ihrer Überzeugungskraft unterschiedliche Möglichkeiten: Die Bezugnahme auf den Mietspiegel, die Bezugnahme auf ein beizufügendes

, identifizierbar bezeichnet. Der Senat teilt diese Auffassung. § 2 Abs. 2 MHRG bezweckt, dem Mieter eine ungefähre Kenntnis von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verschaffen. Hierfür eröffnet er dem Vermieter drei, in ihrer Überzeugungskraft unterschiedliche Möglichkeiten: Die Bezugnahme auf den Mietspiegel, die Bezugnahme auf ein beizufügendes Sachverständigengutachten oder die Benennung von in der Regel mindestens drei Vergleichswohnungen durch den Vermieter. Wenn danach bereits die Benennung von drei Vergleichswohnungen durch den Vermieter ausreicht, kann nicht verlangt werden, daß auch der Sachverständige in gleicher Weise wie der Vermieter drei Vergleichswohnungen benennen muß; denn dann würde sich die Einholung eines Sachverständigengutachtens als unnötig teuer erübrigen. Der Vermieter könnte sich vielmehr darauf beschränken, den Sachverständigen um die Benennung von drei Vergleichswohnungen zu bitten. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens wäre auch dann noch sinnwidrig, wenn man es damit zu rechtfertigen versuchte, daß der Sachverständige in einem Gutachten ja weniger als drei Vergleichswohnungen benennen könne; denn mit dem Mietpreis von nur einer oder zwei Wohnungen wird eine ortsübliche Miete in der Regel nicht darzutun sein. Braucht der Sachverständige die von ihm herangezogenen Vergleichswohnungen danach nicht identifizierbar zu bezeichnen, bedarf es auch keiner Beschreibung der Vergleichswohnungen nach ungefährer Lage, Größe, Ausstattung und Mietzins. Weil der Mieter die Richtigkeit dieser Angaben mangels Identifizierbarkeit der Wohnungen nicht nachprüfen könnte, wäre er insoweit doch nur darauf verwiesen, den Angaben des Sachverständigen Glauben zu schenken oder nicht. Gegen dieses Ergebnis kann nicht eingewandt werden, daß das Sachverständigengutachten "mit Gründen versehen" und deshalb auch nachvollziehbar sein müsse. Die Nachvollziehbarkeit eines Gutachtens bezieht sich nicht notwendigerweise auf seine Angaben tatsächlicher Art. Die verfahrensrechtliche Bedeutung eines Gutachtens besteht vielmehr darin, daß der Sachverständige mit der Autorität und Überzeugungskraft des speziellen Sachverstands Feststellungen trifft, die in der Regel weder das Gericht noch die Verfahrensbeteiligten treffen können. Insoweit gilt auch für ein Gutachten i. S. des § 2 Abs. 2 MHRG nichts anderes. Weil das Gesetz verlangt, daß der Sachverständige für Wohnraummiete als solcher öffentlich bestellt oder vereidigt ist, will es dem Mieter ersparen, die sachliche Eignung und Neutralität des Sachverständigen nachzuprüfen. Der Sachverständige konnte seine Sachkunde als solche und seine Erfahrungssätze in seinem Gutachten auch nur schwer nachweisen oder vermitteln. Mit der vom Gesetz vorgeschriebenen Begründung des Gutachtens kann dann nur bezweckt sein, daß das Gutachten mit hinreichender Überzeugungskraft erkennen lassen muß, daß der Sachverständige ordentlich und gründlich gearbeitet und seinen spezifischen Sachverstand richtig angewandt hat. Diesem Erfordernis ist - was die Vergleichswohnungen anbelangt - entsprochen, wenn der Sachverständige deutlich macht, daß er vergleichbare Wohnungen kennt, die für die Vergleichbarkeit maßgebenden Kriterien nennt und die Methode seines Vorgehens beschreibt. Ein solches Gutachten ist für den Mieter dann nachvollziehbar, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, daß die Schlußfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge verständlich und

gen kennt, die für die Vergleichbarkeit maßgebenden Kriterien nennt und die Methode seines Vorgehens beschreibt. Ein solches Gutachten ist für den Mieter dann nachvollziehbar, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, daß die Schlußfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge verständlich und naheliegend sind. Es ist nicht Sinn des Gutachtens, darüber hinaus den Beweis für die Richtigkeit der errechneten Miethöhe zu führen. Denn als bloßes Parteigutachten, dessen Richtigkeit der Mieter im Rechtsstreit bestreiten kann, soll das Gutachten noch keinen Beweis erbringen, sondern lediglich einen Rechtsstreit zulässig machen. Dem Mieter soll ein Eindruck von der ortsüblichen Miete verschafft werden, andererseits müssen die Verfahrensregeln, die für das Mieterhöhungsverlangen gelten, so großzügig gehandhabt werden, daß sie nicht praktisch zur Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die materiell gerechtfertigte Vergleichsmiete führen und den Zugang zum Gericht allzu sehr erschweren (BVerfG NJW 1980. 1617; 1974. 1499). Bei Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien ist dem berechtigten Anliegen des Mieters dann entsprochen, wenn das Gutachten für ihn einen hinreichenden Informationswert hinsichtlich der ortsüblichen Miete besitzt. Daraus folgt, daß an Inhalt und Begründungspflicht eines Gutachtens nach § 2 Abs. 2 MHRG geringere Anforderungen als an ein vom Gericht angefordertes Sachverständigengutachten zu stellen sind.