Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Sondermietmarkt; übliches Entgelt; Stationierungskräfte

Zur Feststellung eines in einer Gemeinde "üblichen Entgelts" im Sinne des § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHRG ist bezüglich des für Stationierungskräfte angemieteten Wohnraums kein Sondermietmarkt anzuerkennen. Für ein Mieterhöhungsverlangen sind qualitätsmäßig vergleichbare Wohnungen des allgemeinen Wohnungsmarktes heranzuziehen.

I. Das LG hat dem Senat die folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Ist für die Feststellung des in einer Gemeinde üblichen Entgelts im Sinne des § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHG ein Sondermietmarkt anzuerkennen, weil für Wohnraum, der für Stationierungskräfte angemietet wird, ein über dem sonstigen Mietzinsniveau liegender bis zu 30 % höherer Mietzins gezahlt wird? Der vorgelegten Frage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. vermietete an die Bekl. mit Mietvertrag vom 5.12.1979 nicht preisgebundene Wohnungen zum Zwecke der Weiterüberlassung an Angehörige der britischen Stationierungsstreitkräfte. Der für die fünf vermieteten Wohnungen zu zahlende Mietzins beträgt pro qm und Monat 5,50 DM. Die Kl. begehrte von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 6,70 DM/qm monatlich. Sie gab dazu drei Vergleichswohnungen an, die ebenfalls von der Bekl. für Stationierungsstreitkräfte angemietet worden waren. Im Gegensatz zu den klägerischen Wohnungen hatte die Bekl. diese zu einem festen Mietzins von 7,40 7,50 DM je qm monatlich für die Dauer von zehn Jahren gemietet. Nach einem Gutachten, das in erster Instanz eingeholt worden ist, beträgt der Mietzins ansonsten für vergleichbare Wohnungen üblicherweise zwischen 5,- und 6,- DM/qm monatlich. Das AG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß es für die Bestimmung der ortsüblichen Mieten allein auf die in § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHRG genannten Kriterien ankomme. Aus diesem Grund sei es unerheblich, daß für die von der Kl. angegebenen Wohnungen höhere Mieten als sonst üblich gezahlt würden, da dies lediglich darauf zurückzuführen sei, daß diese Vergleichswohnungen an Angehörige der britischen Streitkräfte vermietet worden waren. Gegen diese Entscheidung hat die Kl. Berufung eingelegt. Das LG als Berufungsgericht hat daraufhin die oben aufgeführte Frage, welcher es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. II. Die Vorlage ist zulässig. Das Oberlandesgericht, dem eine Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt wird, ist von Amts wegen berechtigt und verpflichtet zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage gem. Art. III Abs. 1 Satz 1 des dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften grundsätzliche Bedeutung hat (vgl. Senatsbeschluß vom 14. 7. 1981 - 4 RE Miet 1/81 - mit weiteren Nachweisen). Die mit der Vorlage aufgeworfene Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung für die Bewertung von Wohnmietverhältnissen und nach der ordnungsgemäß begründeten Auffassung des Landgerichts Paderborn auch für den zugrunde liegenden Fall entscheidungserheblich. Die Anerkennung eines Sondermietmarktes bezüglich des für Stationierungsstreitkräfte angemieteten Wohnraums würde zu einer Relativierung der Bestimmung von ortsüblichen Vergleichsmieten in diesem Bereich führen, da lediglich ein Teilmarkt den Kriterien des § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHRG unterworfen wäre. Die Zulässigkeit der Vorlage wird auch nicht unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, daß zwischen den Parteien, wie oben dargelegt, auf tatsächlichem Gebiet Streit um das Vorliegen eines Sondermietmarktes überhaupt besteht. Nach dem im ersten Rechtszug eingeholten Gutachten liegen die Mietpreise der von der Kl. bezeichneten Vergleichswohnungen in der Tat bis zu 30 % über dem sonst üblichen Mietsatz für vergleichbare Wohnungen, ohne daß diese abschließende Aussagen des Sachverständigen auf die - hier nicht in Betracht kommenden - zu Festmieten vergebenen Wohnungen beschränkt wäre. Das

n Rechtszug eingeholten Gutachten liegen die Mietpreise der von der Kl. bezeichneten Vergleichswohnungen in der Tat bis zu 30 % über dem sonst üblichen Mietsatz für vergleichbare Wohnungen, ohne daß diese abschließende Aussagen des Sachverständigen auf die - hier nicht in Betracht kommenden - zu Festmieten vergebenen Wohnungen beschränkt wäre. Das genügt zur Rechtfertigung der Vorlage; die darin aufgeworfene Frage betrifft danach keine rein abstrakte Rechtsfrage, die keine Beziehung zu dem konkreten Streitstoff des vorliegenden Prozesses haben könnte. Soweit ersichtlich ist, wurde die vorgelegte Rechtsfrage noch nicht durch Rechtsentscheid eines Oberlandesgerichts geklärt. Sie ist auch nicht durch die Entscheidung des OLG Stuttgart vom 26.2.1982 (8 ReMiet 5/81) beantwortet worden. Diese Entscheidung behandelt die Frage, ob bei der Vermietung von Wohnraum an Ausländer ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist. Damit liegt bei der Beantwortung der Rechtsfragen keine Identität in dem Sinne vor, daß nunmehr lediglich ein Rechtsentscheid unter den Voraussetzungen des Art. III Abs. 1 Satz 1 1. Alternative des dritten Mietrechtsänderungsgesetzes in Betracht käme. Im Gegensatz zu der Entscheidung des OLG Stuttgart kommt es vorliegend darauf an, welche Mietobjekte überhaupt als vergleichbar in die Bewertung nach dem MHRG einbezogen werden können. III. Die Vorlage war, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu entscheiden. Nach Auffassung des Senats sind auch für Angehörige von Stationierungsstreitkräften vermietete Wohnungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens qualitätsmäßig vergleichbare Wohnungen des allgemeinen Wohnungsmarktes heranzuziehen. 1. Es bedurfte vorwiegend keiner Entscheidung dahingehend, ob im Rahmen des § 2 Abs. 1 MHRG Sondermärkte überhaupt rechtliche Anerkennung finden, denn nach den gesetzlichen Merkmalen dieser Norm ist bei der Heranziehung von Vergleichsobjekten eine Differenzierung nach Teilmärkten grundsätzlich nicht zu treffen. Allerdings geht die überwiegende Meinung im Schrifttum davon aus, daß sich zumindest rein faktisch Teilmärkte gebildet haben (so Staudinger/Emmerich, Band II, 12. Aufl., 1981 Vorbemerkung zu § 1 MHRG Anmerkung 32 b; Derleder in AK-BGB Band III 1979 § 2 MHRG Anmerkung I). Es wirken insoweit auf die Mietzinsbildung und das Preisniveau neben den im Gesetz erwähnten Wohnungsmerkmalen des § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHRG tatsächlich noch weitere Faktoren und Eigenschaften ein, die zum Beispiel in der Person des Mieters liegen können. Hingegen ist die rechtliche Anerkennung und Beachtlichkeit solcher rein faktischer Sondermärkte in mancher Hinsicht nicht geklärt. In diesem Zusammenhang ist insbesondere die Frage der Bindung von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen an das MHRG in Rechtsprechung und Literatur umstritten (verneinend unter anderem Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumgesetze 4. Aufl., 1981 C 72; Staudinger/Emmerich am angegebenen Ort, § 2 MHRG Anm. 42; ausdrücklich offengelassen: OLG Hamm Rechtsentscheid vom 14.7.1981 4 Re Miet 4/81 = NJW 1981, 2262; bejahend zuletzt mit weiteren Nachweisen, OLG Karlsruhe vom 23.12.1981 - 3 Re Miet 9/81 ). 2. Vorliegend kann eine Entscheidung dieser Streitfrage dahingestellt bleiben, denn die Anerkennung eines Sondermarktes in dem hier in Rede stehenden Wohnungsmietbereich kommt jedenfalls nicht in Betracht.

a) Als derartiger Sondermietmarkt aus Wohnungen der Stationierungsstreitkräfte mit höheren Mietzinsen scheiden Vergleichswohnungen mit langfristigen Mietverträgen zu festen Mietzinsen aus. Hierbei verhält es sich nach der Darstellung der Bekl. über ihre Anmietungspraxis so, daß Wohnungen angemietet werden - in der Regel schon vor Errichtung der entsprechenden Häuser - zu dem Zweck, diese an die Stationierungsstreitkräfte zu überlassen. Die so unter Vertrag genommenen Wohneinrichtungen werden vielfach speziell nach den Vorstellungen der Stationierungsstreitkräfte, teilweise unter Einbeziehung und Anwendung des ausländischen Bauordnungsrechts fertiggestellt. Die so errichteten Wohnungen werden dann regelmäßig für die Laufzeit von zehn Jahren angemietet, wobei ein fester Mietzins für die Dauer des Mietverhältnisses im vorhinein vereinbart wird. Solchermaßen gestaltete Mietverträge berechtigen den Vermieter während der Laufzeit nicht zu Mieterhöhungen. Insoweit liegt gem. § 1 Abs. 3 MHRG ein gesetzlich normierter Fall einer Ausschlußvereinbarung über ein Erhöhungsverlangen vor. Ein unter diesen Vertragsbedingungen vermieteter Wohnraum unterliegt von vornherein nicht dem sachlichen Geltungsbereich des MHRG (Schmidt-Futterer/Blank am angegebenen Ort Anm. C 15, C 31, C 34; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 1981, § 141 Anm. 1). Damit steht dort dem jeweiligen Vermieter ein auf § 2 MHRG gestütztes Erhöhungsverlangen nicht zu. Aus dieser Rechtslage folgt umgekehrt, daß solche Wohnungen mit Festmietvereinbarungen ihrerseits nicht als Vergleichswohnungen im Sinne des § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHRG benannt werden können. Das liefe dem Sinn und Zweck des MHRG zuwider, dessen Grundlagen dazu dienen, dem Vermieter eines Wohn-Mietobjektes einerseits einen marktorientierten Ertrag zu ermöglichen, andererseits dem Mieter Schutz vor überhöhten Mietforderungen zu bieten (Staudingen/Emmerich a. a. O., Art. 3 WKSchG, Vorbemerkung zu § 1 MHRG Randziffer 3). Beabsichtigt sind mithin eine Nivellierung und gleichzeitig Transparenz des Wohnungsmietmarktes. Entsprechend dieser Zielvorstellung können zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch nur solche Wohnungen herangezogen werden, die den Faktoren unterliegen, die insoweit nach den Vorstellungen des Gesetzgebers für die Mietpreisbildung überhaupt nur relevant sein dürfen. Diese den Wohnungsmietmarkt bestimmenden Faktoren wirken jedoch auf solche Wohnungen nicht ein, die zu einem festen Mietzins vermietet worden sind, da diese dem sachlichen Geltungsbereich des MHRG entzogen sind. Eine Bezugnahme auf den für diese Wohnungen erzielten Mietzins verbiete sich nämlich, weil die hier maßgebenden Umstände sich von denen, die für sonstigen Wohnraum gelten, unterscheiden. Hier hat der Vermieter schon bei Vertragsabschluß die zukünftige Mietpreisentwicklung die bislang progressiv verläuft, in seine Kalkulation miteinbezogen. Bereits aus diesem Grund wird der Mietzins solcher Wohnungen in der Regel über dem sonst üblichen Niveau liegen. Der Mietzins für von Stationierungsstreitkräften benutzte Wohnung kann darüber hinaus dadurch beeinflußt werden, daß die speziell errichteten Wohnungen regelmäßig in Blocks in Kasernennähe liegen und nach ihrem Freiwerden oftmals schwerer am Wohnungsmarkt unterzubringen sind. b) Die rechtliche Anerkennung eines Teilmarktes scheidet aber auch in dem hier interessierenden Bereich der sogenannten "Einzelanmietungen" aus, die die Bekl. nach ihrer Darstellung bei kurzfristig auftretendem

ten Wohnungen regelmäßig in Blocks in Kasernennähe liegen und nach ihrem Freiwerden oftmals schwerer am Wohnungsmarkt unterzubringen sind. b) Die rechtliche Anerkennung eines Teilmarktes scheidet aber auch in dem hier interessierenden Bereich der sogenannten "Einzelanmietungen" aus, die die Bekl. nach ihrer Darstellung bei kurzfristig auftretendem Bedarf auf dem freien Wohnungsmietmarkt tätigt. Selbst wenn man davon ausgeht, daß auch in solchen Fällen zumindest gelegentlich ein Mietzins vereinbart wird, der im Verhältnis zu Wohnungen, die nicht für die Stationierungsstreitkräfte vorgesehen sind, überhöht sein mag, so verbietet es sich, aus solchen Wohnungen bei der Beurteilung von Mieterhöhungen nach § 2 MHRG für Wohnungen der Stationierungsstreitkräfte einen rechtlich relevanten Teilmarkt zu bilden. Das liefe auf eine Differenzierung der Vergleichswohnungen nach der Person ihrer Benutzer hinaus. Das Gesetz läßt aber Mietvergleiche nur nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Vergleichswohnungen zu. Neben diesen Bewertungsmerkmalen des Katalogs in § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHRG mögen allenfalls solche Eigenschaften Berücksichtigung finden, die in ähnlicher Weise geeignet sind, auf den objektiven Wohnwert Einfluß zu nehmen (OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1981 - 3 Re Miet 9/81). In jedem Falle verbietet sich aber eine Anknüpfung an die Person des Mieters (OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 26.2.1982 - 8 Re Miet 5/81), hier also die Berücksichtigung des Umstandes, daß der Wohnraum an Stationierungsstreitkräfte zur Verfügung gestellt wird. Eine solche Handhabung würde letzten Endes eine persönliche Diskriminierung bestimmter Personengruppen bedeuten. Das ist nicht rechtens. c) Mit diesem Ergebnis ist die Vorlagefrage - negativ - beantwortet. Die so gefundene Antwort führt jedoch, wie ergänzend bemerkt sein mag, zu einer weiteren Schlußfolgerung: Gibt es für die hier in Rede stehenden, der Mieterhöhung nach § 2 MHRG grundsätzlich zugänglichen Mietwohnungen der Stationierungsstreitkräfte keinen rechtlich relevanten Teilmarkt, so darf in derartigen Erhöhungsverfahren dann auch nicht umgekehrt von einem Teilmarkt der nicht an die Stationierungsstreitkräfte vermieteten Wohnungen ausgegangen werden. Wohnungen der vorliegend in Rede stehenden Art dürfen folgerichtig nicht schlechthin aus dem Kreis der berücksichtigungsfähigen Vergleichswohnungen ausgeklammert werden. Diese Erwägungen hier weiter zu vertiefen, ist freilich kein Raum, weil sich darauf die Vorlagefrage nicht erstreckt.